全國居民購房貸款走勢
1、個人住房貸款餘額走勢
從人民銀行季度公佈的個人住房貸款餘額走勢來看，近年來呈現持續增長的態勢。
數據顯示，2019年四季度末個人住房貸款餘額30.07萬億元，同比增長16.7%，增速比上季度末低 0.1個百分點，比上年末低1.1個百分點。
觀察歷史數據，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個人住房貸款餘額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，期間新增房貸餘額約9.9萬億。2015年-2017年四季度，短短3年時間，貸款餘額迅速攀升至21.9萬億元，期間新增貸款餘額約10.4萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億餘額新增可以看出，本輪僅用了30%的時間卻增加了105%的貸款。
回顧過去13年數據，個人住房貸款餘額同比增速最高點出現在2009年四季度（60%），這與四萬億刺激有關。此後2010-2011年間，中央相繼出臺了“國十一條”、“國十條”、“9.29新政”、“新國八條”等調控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個人房貸餘額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個人房貸餘額同比增速開始回升，2013年四季度達到21%後重新回落。2014年-2015年二季度間，個人房貸餘額同比增速一直在17-18%區間內盤整。2015年三季度開始，個人房貸餘額同比增速快速提升,加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策，2017年一季度超過了之前5年的增速水平達到35.7%。
2017年二季度，個人房貸餘額同比增速出現回落（30.8%），此後繼續保持回落態勢至今，2018年二季度以來回落速度有所趨緩，2019年四季度回落至16.7%。2020年一季度來看，受新冠肺炎疫情影響，預計商品房成交量將大幅下降，房貸新增額也將大幅下降，個人房貸餘額同比增速或將大幅下滑。二季度後隨著成交量的恢復，房貸餘額增速也將反彈。
2、個人住房貸款餘額新增額走勢
這裡對人民銀行季度公佈的個人住房貸款餘額做差估算出個人住房貸款餘額季度新增額走勢。數據顯示，2019年四季度，個人住房貸款餘額新增10200億元，環比下降6%，同比增長17%，房貸餘額新增額目前絕對值仍處於歷史較高位。
觀察歷史數據，2016年四季度以來，個人住房貸款餘額新增額連續回落。2017年四季度，個人住房貸款餘額新增額進一步降至8000億元，同比下降33%。2018年前三季度連續反彈，四季度下降至8700億元。2019年一季度個人住房貸款餘額新增額反彈至11200億元，這是由於央行2019年1月份全面降準1個百分點後，流動性較為充裕，商業銀行放貸意願較強。二季度個人住房貸款餘額新增額環比一季度小幅下降，三季度與二季度持平，四季度繼續小幅下降。
從全國人民幣新增貸款中個人房貸佔比來看，2019年四季度，個人住房按揭貸款新增額佔新增境內貸款比例為32%，環比上升4.4個百分點，同比上升3.3個百分點。
觀察歷史數據，該指標大致出現三個高點（30%以上），分別發生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標連續刷新歷史最高值，達到53%。也就是說，新增境內貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年，個人住房按揭貸款新增額佔新增境內貸款比例連續兩個季度下降，三四季度重新回升。2018年一季度該指標回落，此後三個季度小幅上升。2019年一季度該指標回落，二季度以來小幅震盪上升。從絕對值來看，該指標仍高於2008年以來平均值較多，說明住戶部門房貸去槓桿未來仍有空間。
全國居民購房槓桿率走勢
這裡將個人住房貸款餘額新增額佔全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款佔全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房槓桿率。
數據顯示，2019年四季度，全國居民購房槓桿率為31.5%，環比上升0.2個百分點，同比上升0.4個百分點。觀察歷史數據，從2015年三季度開始，居民購房槓桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標小幅回落至44.4%，此後7個季度連續下行。2019年一二季度小幅上升，三季度下行，四季度再次小幅上升。
新冠疫情發生後，2月初以來，央行多次開展逆回購操作投放流動性，2月17日人民銀行開展了2000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期逆回購操作。MLF操作中標利率為3.15%，較前次下降10個基點，2月20日公佈的LPR預計也將下調。預計後續全國首套房貸平均利率還將繼續小幅下降，這將刺激居民的房貸需求。近期央行有關負責人表示，央行將繼續堅持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實房地產長效管理調控機制，統籌做好房地產金融調控，促進房地產市場平穩健康發展。央行的表態說明不會給房地產大放水，預計2020年全國居民購房槓桿率不會大幅上升，小幅上升的可能性較大。
全國居民購房槓桿率與百城房價指數關係
比較全國居民購房槓桿率與百城房價指數季度環比漲幅走勢發現，房價漲幅與居民槓桿率總體呈現正相關關係。2015年一季度開始，居民購房槓桿率和房價指數同時出現大幅攀升態勢，房價指數季度環比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房槓桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，槓桿率和房價指數漲幅同步下行。二季度槓桿率進一步下行，房價指數漲幅擴大，這主要是二季度部分二線城市樓市有升溫跡象，三四線城市還在輪動上漲。7.31政治局會議後，市場明顯降溫，三四季度槓桿率和房價指數漲幅同步下行。
2019年一二季度，槓桿率和房價指數漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，市場預期隨之轉變，全國首套房貸平均利率連續半年上升，三季度槓桿率和房價指數漲幅同步下行。2019年11月5年期以上LPR首次下調後，12月首套房貸平均利率微降，四季度槓桿率小幅上升，百城房價指數環比漲幅收窄至0。
2020年上半年來看，5年期以上LPR大概率還會下調，房貸利率還將下行，全國居民購房槓桿率預計將小幅上行。此次疫情對包括房地產行業在內的大多數行業均有影響，雖然已有不少城市出臺新政支持房地產行業，主要目的是為了穩樓市，考慮到2016年以來全國多數城市房價已大幅上漲，目前仍處於高位，房價短期內不存在大漲的基礎。基於居民對經濟增長和未來收入增速放緩的擔憂，百城房價指數環比漲幅甚至有可能進入負區間。
全國住戶部門槓桿率走勢
國際清算銀行公佈的居民槓桿率，指的是一國和地區居民部門的債務與GDP之比。在居民債務統計口徑上，國際清算銀行同國際貨幣基金組織保持一致，採用的是存款類金融機構信貸收支表中的住戶部門貸款。國際貨幣基金組織在2017年10月發佈的《全球金融穩定報告》中指出：當住戶部門槓桿率低於10％時，該國的債務增加將有利於經濟增長；當住戶部門槓桿率高於30％時，該國中期經濟增長將會受到影響；而當住戶部門槓桿率超過65％時，將會影響到金融穩定。
從歷史數據來看，2007–2008年，我國住戶部門槓桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國際金融危機發生後，隨著“四萬億”刺激政策的推出，房地產市場快速回暖，住戶部門槓桿率快速上升，此後至2012年底，上升趨勢減緩。2013年一季度，住戶部門槓桿率達到31%，首次突破30%，此後連續快速上升至今。2019年四季度，我國住戶部門槓桿率上升至55.8%，環比上季度上升0.7個百分點，同比去年同期上升2.6個百分點，上升速度相比前兩年減緩，說明房地產調控政策見效，住戶部門槓桿率快速上升的勢頭初步得到遏制。
國際清算銀行公佈的數據顯示，2018年末，所有統計國家的住戶部門平均槓桿率為59.7%，發達國家為72.1%，新興市場國家為39.9%。目前我國住戶部門槓桿率低於國際平均水平，但高於新興市場國家平均水平。但需要看到的是，在我國住戶部門槓桿率快速上升的同時，其他主要經濟體的住戶部門都經歷了不同程度的去槓桿。例如，美國住戶部門槓桿率從2008年末的95.4%顯著降至2018年末的76.3%，同期日本住戶部門槓桿率從59.5%降至58.1%，歐盟從60.4%降至57.7%。且近年來我國住戶部門槓桿率增速較快，如果不加以控制，未來幾年有可能超越歐盟和日本。
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