以前很多外界人士常將惠州臨深的大亞灣區稱為“鬼城”，依據是某記者大晚上在一個小區拍攝到了亮著燈光的僅有幾戶，以此來判斷出整個片區的空置率極高，這種“最實際的觀察”給出的寒瘮感覺也讓不少的購房小白倍感驚顫。
對他們而言，先別談投資價值了，即使是自住，似乎都缺乏應有的勇氣。哪怕是房價再低，哪怕是機會再多，也甘願擠在深圳老破小的農民房裡，每天透支著下班後僅存的體力爬著樓梯，承擔著工資裡相當大的部分做租金也不願在這種地方買房。只求一時，不談未來。
當下，在吃瓜群眾普遍的時代也許最不缺的就是拔尖人士了，每件事都能給出成千上萬個理由讓你思路茅塞。而這部分人中，我敢肯定的是要麼是沒能力買房，要麼是買的房子因沒選好地段所面臨著難出租或掛牌許久難拋售問題，才會將此怨憤儘可能的發洩在各種顏色所匯聚的大染缸裡，將自身問題歸咎於一種社會的責任。
（一）如何正確看待一定時期的空置率
在衡量一個片區的樓市有無價值的時候，而空置率這詞還能頻繁出現，相信投資者們第一時間都會不寒而慄。
但基於目前惠州臨深樓市的空置率去評判未來的投資價值顯然是片面的觀點。
首先，我們都知道深圳很大部分人來環深周邊地區買房，只是因高房價擠壓下的被迫選擇，但工作崗位依然還會留在深圳，所以首要考慮的問題是居住地和工作地之間的交通通勤因素。
更確切的說，都是在等地鐵通車後能實現每天快速往返，以能接受的時間成本範圍之內去換取更舒適、更優越的生活環境，或能讓孩子享受到更優質的學區教育資源。
在目前地鐵尚未通車的情況下，深惠兩城之間僅靠高鐵、高速去達到便利通勤顯然是行不通的，這樣也造成了很多深圳人買房後暫時不來居住。
而隨著深圳地鐵的建設，拿14號線坪山新區和惠州交界段最近的站點沙田站來說，在這個輻射圈幾公里範圍內的樓盤，靠公交或自駕抵達地鐵站維持在十幾二十分鐘左右，加上地鐵的運行時間，也基本上能實現到深惠兩城往返在1小時。
這個時間成本對於多數人來說，相信都是欣然接受的。屆時，在便捷通勤的優勢下整個片區的入住率定能快速上升，而深圳人口的持續增長，外溢周邊地區置業的趨勢也將會一直延續。
其次，商品房預售制。每個樓盤在建至總層高約2/3的時候，開發商即可向相關部門申請預售許可證，審批到手後即可對外開售，但買房簽約到交樓基本上需1.5-2年左右時間。再加上裝修所耗費的時間，到入住時間差不多3年左右了，即使是帶裝修交付的樓盤，交樓時間也會相應延長。
如果都按照對新樓盤未交樓或交樓時間不久的去看入住率，然後去推斷整個片區的未來價值如何如何，不用我說，誰都會覺得是極度愚昧的行為。
（二）究竟買哪種房子好
作為房產投資，除了考慮到未來的增值空間，一定不能忽略的因素是其未來最大的需求量在哪裡。有需求才會有市場，房產才具備變現能力和流通性，不然即使是後期單價上看似漲了不少，但失去了房產原本的居住屬性後就會面臨著有價無市，對投資而言是毫無意義的。
這也就決定著投資的時候，要儘量地站在未來接盤人的立場上，遵循他們的買房需求和標準去做選擇。
很多北方客戶，特別是離海偏遠地區的，對大海都會有著極大的憧憬和追求，所以打算來沿海城市買房想著靠海近幾乎成了所要考慮的必備因素，在諮詢的時候往往都會第一時間問到是否海景房。
那麼到底是靠深圳近的住宅有價值還是離深圳相對遠一些的海景房呢？
在這個問題上主要還得看個人的投資週期計劃，是傾向於未來房產增值以後能順利的轉手變現還是更看好持續性的租金回報率，或打算長期持有來作為每年度假和過冬的居所。
所以，每個人的出發點和價值取向不同，僅對投資價值來說也不能一概而論。
（三）哪個地段未來潛力最大
自華人首富李嘉誠先生提出的地段論成為多數人的價值衡量標準以後，即使是真正剛需意義上的置業群體，從始至終都沒考慮過未來房產會給自己帶來多大的增值效應，但就居住而言，選擇最優越的地段也是繞不開的最關鍵性問題。
畢竟多數人湊夠一套房的首付款實屬不易，因此各種買房之前的擔憂和糾結也會隨之而來。但在網上閱讀了大量的房產和經濟類的文章後，若是思考問題上對某個知識層面處於一定程度的難理解，那我可以很簡單的說，等於沒看。
近段時間諮詢最多的是拿惠陽白雲新城和大亞灣萬達商圈來做比較，哪裡的投資潛力最大。特別是某專家團隊的洗腦指引後，不少客戶開始對整個大亞灣產生了陌生的感覺或持懷疑的態度。
為什麼呢？因為該專家團隊的人說過大亞灣沒有入住率所以就毫無投資價值。
即使有客戶提到在看房考察途中，發現在大亞灣萬達商圈車流量和人流量很旺的事實，但對方的回覆是都去萬達買東西的，而並不是萬達附近居住的。
在這種所謂專業的潛意識裡，和那些即使不懂也想要搬弄點是非和侃侃而談惠州有核電站的人在本質上並無太大區別，若將利益元素混作一談，那麼令人憎惡的面相定會一覽無餘。
在可笑至極的背後，也能理解到當初專家團隊賣惠陽白雲新城的樓盤，為了促成成交而對粉絲們奮力將整個大亞灣區一巴掌拍地上的苦衷。
但接下來，隨著惠陽白雲新城的幾盤推售貨量的接近尾聲，和我當時預想的一樣，要麼會轉戰其他城市，要麼對大亞灣區來個回馬槍。
一般來說，好的地段是集商業、教育、醫療、辦公和休閒等為一體的片區，在匯聚著大量的入住率的同時，隨著城市的發展進程，也會進一步催生該片區更完善的配套。作為投資，這樣的地段價值無疑也是最高的。
而在大亞灣買房，最好的選擇是以深圳為基點，選擇離深圳最近的片區置業，未來深圳人口大量向東外溢，首選地就是靠近深圳且交通方便的生活居住區。
大亞灣萬達商圈位於一橫一縱兩條發展軸的中間位置，即坪山高新科技產業區——大亞灣萬達生活居住中心區——大亞灣黃金海岸旅遊區、南站新城軌道樞紐中心——大亞灣萬達生活居住中心區——惠州水路樞紐中心港口區，為兩條發展軸提供商務、居住服務的萬達商圈成為延伸發展的必經之地。
作為大亞灣的城市區域性綜合商圈，集中了片區商務居家的一切配套。惠灣片區最高檔的華美達酒店坐落在此，以萬達廣場為首的繁華商業坐落於此，以北大培文惠州實驗學校為首的基礎教育板塊坐落於此，以高弘寫字樓為首的高檔商務辦公群坐落於此，以大亞灣兒童公園為首的西區休閒中心坐落於此·····
最為關鍵的是這裡還離深圳坪山新區特別近，只有相距4公里，貫穿整個片區的龍海二路，一路直通深圳，車程5分鐘即從大亞灣華麗轉身深圳，醇熟的配套，亦成為了坪山新區的城市服務副中心。
看到這裡，我相信大家對未來哪個地段的價值最大的認知已經很清楚了。
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