问：老师，你好，我自己在坂田上班，老婆在南山上班，后面可能会搬去福田，还有个刚出生的小孩，手头能拿出120W左右，在深圳有合适的两房推荐吗？第一套房，自住，目前看想买户型好点又方便上班的房子好像就只能买到布吉关那边，不知道那边怎么样？有没有合适的小区推荐？我想着先过渡个五六年，如果后面自己有发展，可以置换好点的房子，现在手头没什么钱，只能将就，但也不想太将就，现在主要考虑上班通勤能在一小时以内，户型好，宜居，如果能带好点的学位更好？比较贪心，望老师帮忙指点下，谢谢！

答：你好，首付120左右，户型好，有学区的楼盘，考虑未来涨幅，其实没有太多选择空间。 近几年，布吉的大部分楼盘都跑输了大势。 听起来很悲催，但另一方面，何尝不是给了钱少又想留深圳的人一条生路，200多万就能买到正规小两房，离中心区也不远，可住可通勤。如果纯自住其实可以淘淘低于市场价的笋盘。 但是布吉的学区并不理想，最好的学校百合外国语还是私立。 深圳的教育资源分布极度不均衡，基本都在关内（罗湖、福田、南山），关外很少有好的公立学校（宝安、龙华、龙岗等）；关内也集中于几个区域。 总结一下深圳比较好的几个教育片区； TOP1： 百花片区（福田）：百花片区真是集万千宠爱于一身，大多数是2000年之前的房子，刚需户型为主； 小学：深圳实验小学（第1）、荔园小学北校区（第2）、百花小学（第12）； 初中：深圳外国语学校初中部（第1）、深圳实验学校初中部（第5）、深圳实验学校中学部（第16）； TOP2： 香蜜湖片区（福田）：豪宅区，都是大户型，2000年之后； 小学：荔园外国语小学（第7）、明德实验学校（第15） 初中：福田区外国语学校（第8）、深圳高级中学初中部（第10）、侨香外国语学校（20+） TOP3： 后海片区&科技园南区（南山）：还是豪宅区，有一些小户型，200年之后，有部分次新房； 小学：南山第二外国语学校（9年制）； 初学：南山第二外国语学校（第2）；南外高新中学（第3）； TOP4： 科技园北区（南山）； 小学：南山外国语学校（9年制）； 初学：南山外国语文华中学（第4）； TOP5： 田贝片区（罗湖）：小户型比较多，

问：计划换房，卖掉现在这一套有240万首付，有首套名额，计划买700万左右的三房，现在目标有2个地方：前海路上的二手房（主要看中学位），碧海片区的次新房如华丰前海湾（居住品质较好），还没有考虑好选哪个，请帮忙分析分析

答：700w总价如果考虑自住，其实选择面很多，过了宝中之后，整个宝安任你挑选，但都适合投资么？品质高就一定涨幅好么？ 深圳市场结构相对单一，七八百万的房子，对应客户群体就是三到四口之家，首次置换，考虑学位和花园三房。但哪个因素更重要？ 学位 学位是未来更为稀缺的资源

问：十三 你好。小孩五年后上初中，能否赌一下蛇口的太子湾学校？

答：深圳现在的名校有以下几种： 第一，市属名校分校，比如龙华的深高北，深中龙初，南外高新之类的，这些本地名校会更注重自己在本地的IP，所以生源多数会点招，虽然颇为人诟病，但是不可否认，唯有如此才可以快速吸引聚集重视教育的父母以及更有资质的孩子，从而提高生源质量。 第二，豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 名师能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考虑的一个因素，生源质量又和家庭有很大关系，一个挣扎在生存线上的家庭，是很难重视教育的，更多的时候是有心无力，寒门难出贵子，也很大一部分原因在此。 生源也解释了为何南外学府的成绩并不亮眼，因为囊括了太多老旧小区，也解释了缘何没有名校光环，海韵也能挺进前三十，所以太子湾能否成为名校，这答案就不言而喻了吧。 如果自用周期还长，买传统强校就好，掉下来的可能性很小。

问：十三老师好！向您请教！我是兰州人，2016年贷款买了重庆的小户型59平，涨了一倍。2017年底卖了老家的房子，2018年1月贷款买了深圳龙岗区的雅豪祥苑，66平，顶楼，小二室的楼梯房。两年过去，雅豪基本没有涨，一直在赔利息。我是深户，两套商业贷款，；老公不是深户，无贷款。老家的房子自从卖了以后，就涨了30万，也错过了本地学区房翻了一翻的机会。现在不知道该怎么办。1.这两套都卖了，在深圳再买一套稍微好点的电梯房；2.卖了雅豪，买个一居的电梯房，然后用重庆的房子，换个老家的小破学区房。3.都卖了，买其他地方的房子。请您给出个主意，跪谢！

答：感谢付费咨询。 也许你会认为自己是一手好牌打的稀烂，其实不是。 你买重庆，进场时机非常好，吃到了重庆开涨的头啖汤，惟一遗憾是买小了。 你18年初买深圳没涨，实际二百多万的标的，几十万的首付，18年初也买不到什么优质房源，不涨很正常。 至于老家房子卖了就涨，分散投资本身就是赌城运，再牛的人也踩不准每个城市的节拍，你三个城市踩准了一个半，已经很不错了。 下一步怎么办? 卖掉重庆和深圳，到手二百来万，用你老公的首套首贷名额，集中力量买一套深圳优质标的，然后长持就可以了。

问：十三，你好，现在有400万可用，是刚卖了一套北京西城老破小学区释放出来的，属于二套，北京深圳都有名额，深圳有一套在自住，现在纠结是分散资金在北京和深圳各买一套小一居的出租，还是直接集中资金在北京买一套，家庭需求就是保值好变现，月供压力小，因为现在钱都花小孩教育上了。谢谢！

答：集中资金买一套，现在的北京深圳，不是1+1＞2的年代了，一套优质物业的升值会超过数套劣质物业的升值总和。

问：老师，请教下，看到前面的帖子您说深高北比深外龙好，能否具体说下表现在哪些地方？另外，深高北4盘单价在10w左右，买的话，未来成长性如何？之前看到说金茂府10w已经算是龙华的房价顶部了。

答：你好，深圳现在的名校有以下几种： 第一，市属名校分校，比如龙华的深高北，深中龙初，南外高新之类的，这些本地名校会更注重自己在本地的IP，所以生源多数会点招，虽然颇为人诟病，但是不可否认，唯有如此才可以快速吸引聚集重视教育的父母以及更有资质的孩子，从而提高生源质量。 第二，豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 名师能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考虑的一个因素，生源质量又和家庭有很大关系，一个挣扎在生存线上的家庭，是很难重视教育的，更多的时候是有心无力，寒门难出贵子，也很大一部分原因在此。 生源也解释了为何南外学府的成绩并不亮眼，因为囊括了太多老旧小区，也解释了缘何没有名校光环，海韵也能挺进前三十。 深外龙成绩问题不大的，深外完全有“能力”让它的成绩很好。据说现在联考成绩还不错，但是综合实力目前看来不如深高北，龙华的学校普遍一般，这个学校成为龙华第二水到渠成。 金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，价格是龙华的天花板了，投资意义不大。

问：千总，想买科技园不满二年的房子，总价八百万左右。二年后房子的增值，预计比多交的税多。是等二年再买，还是现在买（多交税）？

答：整个西部四五百万的房子已经猛涨了一波，700以上的相对平稳但是预计很快会迎来补涨，你确定要等到两年后么？至于这套是否值得购买，要横向对比在售房源了。

问：400万标的深圳码农，都会在哪些区域买房?谢谢

答：400万的预算，基本上可以覆盖整个深圳了，所以码农们也是遍地开花，买哪里的都有，每个家庭情况不同，工作区域不同，喜好也各异，买法自然也千差万别。至于你的400万买哪里，想想最核心的需求是什么，也就不难选择了。

问：你好，我上个月买了华晖瑞喜新房570万，2020年底交房。现在才看你们这里高见。不知道我有没有买错。投资又自住？

答：坂田南属于坂田比较宜居的片区，楼盘相对还比较集中，民房比较少，有商圈，有地铁，学校也在附近，华晖的得房率有点低，100平只能当个89来用，不过现在房价都上去了，二手又有税费，这个价格不算贵，但也不便宜。

问：十三老师好，有首套首贷资格，手里资金70万，目标总价250万，深圳选筹给些宝贵建议，谢谢！

答：又来一个大额付费的土豪。 70万去撬250万，如果各项费用全包，还是有点吃力的哦。 就算能做到250万，这也是一个艰难的选筹，首先请排除热点片区，这点钱在热点片区只能买到个渣渣，就算硬上一个二三十平的单间老破小也没啥意义。 我的建议，把深圳地铁规划图拿出来，好好研究两天，找出近远郊价值站点附近的次新小两房，能控制在250以内的就坚定买入，不挑拣不纠结，就酱紫。

问：匿名用户 提问: 请教下，坐标深圳，1000万总价预算，首付3成按揭，纯投资。有以下选择： 1.深圳湾太古城62平两房920万 2.老前海诺德假期82平3房一卫880万 3.深高北水榭5-6期89平3房2卫950万 想听听你的建议，谢谢。

答：1.深高北，中部能够兼顾品质和学位，可以选择的不多。 2.太古城，深圳湾学校更注重素质教育，所以人们普遍期待不高，但是没关系，学校只是锦上添花，深圳最豪宅片区最低上车门槛兜底。 3.诺德我们一路看着涨过来的，能否继续冲高，我觉得还要看成绩，毕竟诺德那个盘，小户型偏多，改善型不愿意去的。

问：鲁总，西海明珠花园带南二外学府学位，有投资潜力吗？同样带学府小学，创世纪海滨花园，那个潜力大一些？

答：应该是同一个人提问的吧，创世纪滨海跟西海岸明珠同地段、同学区，涨幅理论上是一样的。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

请关注“深圳十三房”微信公众号，进入知识星球提问，一对一交流，为你的买房之路扫清障碍。

閱讀更多 深圳十三房 的文章

關鍵字: 美好，一直在身边 福田汽车 深圳