核心提示
1. 为什么要在县城买房？
2. 楼盘降价之谜
3. 缺乏产业支撑的县城将会如何
4. 买房的本质是押注城市
前几天接到一个电话，是老家一位父辈熟人李叔打来的，他发现县城最近很多楼盘在促销，价格比去年便宜不少，问我要不要让他儿子小李买一套。
小李 28 岁，在深圳 IT 行业工作，月薪 3 万。这个收入虽然在深圳属于偏上水平，但面对动辄七八万一平的房价，还是杯水车薪，所以一直在租房。
28 岁，在县城算是大龄未婚青年。李叔家人一直忙着给他介绍对象，但女方动不动就问及是否有房，这让李叔很抓狂。
县城的房价不贵，四五千一平，对 3 万月薪的小李来说确实没压力，只是他一直犹豫要不要在县城买。
小李是中国许多小镇或县城青年的缩影。他们如候鸟一般，大部分时间远离家乡，在大城市独自漂泊，只有在短暂的节假日才会回到小时候居住的地方。
每逢春节，县城平时冷清的街头都会异常热闹，交通堵塞，一些楼盘打出含有「衣锦还乡」「荣归故里」的广告语，煽动归乡的游子快去抢购。
在大城市奋斗的年轻人，大多体验过蜗居之苦，面对父母的压力、房产公司的诱惑，该不该在县城买一套房？
一、为什么要在县城买房
在买房之前，我们都应该问自己买来做什么。答案其实无非两点：居住、投资。
先说居住。
很多年轻人之所以漂在外面，是因为大城市有更多的工作机会，更高的工资。那么反过来的意思是，县城的工作机会更少、收入更低。
在户籍制度日益放开的今天，人口可以自由流动，哪里不爽就换个地方待着。
如果一个地方的公共服务搞不好，就留不住企业，企业留不住自然没了工作机会，经济缺乏活力，潜在的税收就会大幅减少。没钱的地方政府，更搞不好公共服务。形成一种恶性循环。
在中国很多县城，中大型企业缺乏是普遍现象，留在县城的青年，大多是进了政府、事业单位或者国企，很少有其他选择。
这些地方虽然工作稳定，旱涝保收，但是工资特别低，月薪五千已经算高收入了。
在大城市待过的年轻人，实际上已经很难回县城生活，一是因为工资落差大，工作机会少，过着一眼就能望到头的日子，确实会心有不甘。二是县城办事更讲关系，而不是规则，这和大城市有很大的区别。
如果你愿意在余生过上这样的日子，那么其实是可以买一套居住，毕竟在大城市工作几年之后，攒个县城首付很轻松。
要是你还想在大城市打拼，那么我劝你还是别买。因为非自住的买房其实就是投资行为了。房产投资获得收益主要有两种方式，一种是靠出租获益，一种靠房产自身升值套利。
大家都知道，县城的房子很难租上价，很大的原因是县城空置的房子太多，租客相应很少，造成供大于有求的局面。在这种情况下，租客就有很大的话语权，可以对房源挑三拣四，并且趁机砍价。
出租收益既然不行，等房子升值又如何呢？这几年县城的房价的确涨了不少，以后还会不会延续这种行情？
二、楼盘降价之谜
在推演预测未来县城房价会不会升值前，我们先讨论下为什么现在县城卖房这么拼。
细心的人都知道，县城的楼盘春节促销是常规操作，但是今年力度特别大，这背后其实与开发商资金状况有很大关系。
随着房地产调控政策持续高压，融资渠道全面收缩，中小房企进入三九严寒之际。
一个残酷的事实是，中小房企的抗风险能力普遍较弱，流动性风险不断加大，甚至部分中小房企深陷资金及债务危机的泥淖，直至消亡。
2019 年 7 月就有统计显示，2019 年前 7 个月全国有 271 家房地产企业发布破产公告，那么全年数据定会比这个大很多。
有些楼盘因为商品房预售证迟迟办不下来，导致无法预售，资金无法回流，房地产项目会烂尾。
为了不让资金链出现断裂，有的小房企在没拿到许可证时先内部认购，让员工先买，把企业资金缺口补上，再通过员工往外卖。
这些都是违规操作，如果你要买县城房，一定要擦亮眼睛看资质是否齐全，否则几十万资金就会打了水漂。
所以，县城的房企才会想尽各种办法促销，降价力度也是前所未有。
今年春节县城楼盘大幅降价还有一个很重要的原因：之前的棚改和拆迁推高了房价，而这种房价又缺少支撑因素。
在过去一段时间，城市不断扩容，县城也不例外，老旧的楼房被拆除，城边的居民区被拆迁，新的高楼拔地而起。
这都是基建的力量，它让中国城市面貌焕然一新，城市基础设施和居民居住条件不断提高。因为棚改和拆迁拿到现金补偿款的居民，成为当地楼市的主力消费者，不买上两三套都不好意思说自己是拆迁户。
这批购房者成为当地上一轮房价大涨的重要推手。肯定有人好奇，他们买这么多房干嘛？当然是转手出售，现在多是独生子女家庭，自住的话最多两套足够。
这会形成一种局面：因棚改或拆迁获得的房子大量流入市场，加上新盘不断推出，而居住需求并没有增加，楼市供大于求，房价必然承压。
回到开始的问题「县城的房产适不适合投资」就不难回答了。
在未来，中国越来越多县城的房子将会有价无市，尤其是二手房，脱手将极其困难。
三、缺乏产业支撑的县城将会如何
人口流动的规律是人随产业走。
农村人口不断向城市转移和集中是一个国家经济高增长的动力。十年前，中国快速城镇化，让中国所有城市享受着人口红利，城市基础建设繁荣，房地产快速发展。
从世界人口迁移规律来看，随着全球城市化进入中后期，不同规模城市人口增长将从过去的齐增变为分化，
人口从乡村和中小城市向一二线大都市圈迁移，而中小城市人口增长停滞、甚至净迁出。
近几年，各大城市纷纷加入「抢人大战」，让郑州、西安、杭州、成都、重庆等城市人口不断增加。
抢人大战主要吸走的是三四线以下城市的人口，对于那些经济水平较弱的县城来讲，青年人口流出的速度正在加快。
从中长期来看，未来一线城市和强二线城市由于资源聚集，对人口的吸引力会不断强化，而缺乏产业支撑的县城只会越来越差。
只要有人口流入，这些城市就不缺购房需求。一线城市的房价不论在保值还是增值上，都明显强于二三线城市及县城。
人口是房价的重要支撑。如果供给不变，当人口充沛，总需求量会上升，房价就会上升，当人口减少，总需求萎缩，房价会下降。
那么一二线城市的房子够住吗？
行业内通常用的指标是套户比，成熟市场的套户比一般在 1.1 左右，套户比小于 1.1 表明住房供给总体不足；套户比等于 1.1 表明住房总体基本供求平衡。从国际看，当前美国、日本分别为 1.15、1.16，德国为 1.02，英国为 1.03。
有测算表明，2018 年，我国一线、二线、三四线城市套户比分别为 0.99、1.06、1.12。也就是说，一线城市住宅供给不足，二线城市略微不足，三四线城市总体平衡。
所以，我对返乡置业青年的建议是，如果实在买不起一线城市的房子，就买二线城市吧。
买房可不是买白菜，涉及资金量大，应该更为慎重。假如住了十几年后想换房，再转手卖个好价格也可以解决首付问题。
四、买房的本质是押注城市
小城市的房子只是房子，大城市房子是资产。
房子对家庭有两种意义，一种是居住属性，一种是金融属性。
小城市的房子因为流通性差，缺乏升值空间，所以只有居住功能。大城市的房子不但有居住功能，也有金融属性，因为房子在升值，这意味着你的资产在升值。
购买房子本质上是在押注城市。房价上涨不是房子本身升值了，而是周边的配套增加了土地的价值，土地的价值又转移到房价上了。
何为配套？产业带来工作就业机会，地铁带来出行便利，学校带来教育资源，商业带来娱乐购物，医院带来身体健康。
而这一切又与城市化的发展程度息息相关，城市化程度越高，占有优质资源就越多，房子价值会越来越高。
只有城市越来越好，你的房子才能越来越值钱。
如果你正在犹豫买不买县城的房子，希望这篇分析能对你带来帮助。欢迎大家关注我的公众号买房经济学，设为星标不错过任何一次更新。
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