最近，“镇江”在常州购房圈火了。

“三年前，上海苏州无锡人给常州人上了一课，现在常州人去给镇江人上一课、过两年房子涨价了再卖给镇江人……”

以上这段话最近经常在朋友圈看到，发的人大多是中介或其他房地产从业者。

第一次看到这段话的时候，笑笑就过了，但当这段话重复出现在朋友圈连续两周，甚至有多个朋友开始向我询问镇江的房子的时候，突然有了一种“自家的韭菜要被别人割了”的感觉。

01|壹

首先解释一下，对于镇江这个城市，我没有任何的偏见。整体来说，同为苏南兄弟城市，如果单纯居住角度来讲，差异性并不是特别大，宜居指数都不低。

但即便不带任何城市偏见，我依然认为，现在这个行情下，如果常州人要做这种投资，要么做好长期持有的打算，要么就是被苏州无锡人上完课之后，又去镇江上了另外一课。

2016年8月，常州，好多准备买房的人都在观望，9月、10月、11月、12月……房价依然不断上涨，一部分人一直在等，说房价会跌的。最终，有的人下手了，有的人到现在还在等……

2019年8月，依然是常州，身边有朋友买了一些性价比比较高的项目，交谈中无不透露出对“房价还要上涨”这件事情的极大自信，1.5w的入手价，对于房价突破2w的趋势十分看好。

三年多了，常州的房价确实一直在涨，市场上好的产品也越来越多。这是大家都看到的一个事实。

三年多了，大家还沉浸在一套房转手赚几十万的记忆和逻辑中不能自拔。所以一看到便宜的房子就趋之若鹜，我只能说，这真的，很危险。

02|贰

140平的房子挂了220万，一个星期无人问津；

一个星期后挂到200万，问的人多了起来；

再过一个星期挂了208万，终于卖出去了……

这件事情发生在一个月前，坐标常州新北区飞龙板块，房屋交付五年不到。按照区域内的新房均价，房东这个价格并不高，但用房东自己的话说，高了没人买，二手房市场，有价无市的日子已经到来。

几个月前，京城豪苑的一套学区房成交单价达到了4万/㎡，让整个常州中介圈兴奋了一阵子，我的理解是，成交太难了，好不容易成交一套，必须要制造一种良好的氛围，提升一下市场信心。当然成交难的原因一方面是有价无市，另一方面也是因为优质的房源资源稀缺，内部消化的更多一些。

03|叁

常州已经不具备割韭菜的实力了吗？

我觉得首先得分清楚两个词的区别，那就是价值洼地和价格洼地。

很多年前，我们一直在谈常州是沪宁线上的价格洼地，时至今日，我们必须纠正这个表述，常州是价值洼地，而非价格洼地。

我个人认为，未来两年，常州的市场价值还存在着进一步提升的潜力。

首先是城市基础建设的进一步提升，其中地铁的建设开通对城市价值的影响将提升，虽然对于地铁的建设有部分负面声音，但站在时间轴上来看，地铁开通后其附加价值将会得到更大的凸显；另外随着长三角一体化的深入，根据省交通厅的规划，常州作为长三角重要城市和江苏中轴枢纽城市的地位会更加凸显。

其次是产业价值的提升，作为传统的“工业明星城市”，常州正在围绕产业链布局创新链。常州在石墨烯、光伏组件、机器人等众多领域从追赶者变成领跑者，100多种工业产品达到世界先进或领先水平，涌现出200多家“隐形冠军”。被列为“国家创新型试点城市”、位列长三角城市群科技创新驱动力综合排名第8位，常州，这座制造业名城已悄然实现了向创新名城的跨越升级。

2019年，常州开放人口落户和异地公积金贷款，这两项政策是具有深谋远虑的作用的。我一直认为，以前的常州，是保守的，内敛的，而从这几年房价上涨开始，常州开始变得越来越外向了。只有一个外向的，开放的城市，才能吸引更多的产业和人口。城市的价值才会得到更大的提升。

在这样的背景下，我判断常州的房价依然会稳涨。

但，一定，一定，一定要记住，这个稳涨是指整体，不要去针对单个项目去做套用。

未来常州的市场热点会出现在哪？

第一：绝对的中心区域优质配套项目；

第二：性价比超高的项目或真正的高品质项目；

第三：乡镇中心区域项目或综合体项目；

第四：特色小镇项目。

记住一点，这个时间点，已经过了随便买房的时候了，任何一个城市都不具备前两年的成倍上涨的空间，哪怕是三四线。

如果你问我，镇江五六千的房子能不能买，那么我们先思考下，镇江的均价九千多到1万，为什么这个房子卖五千多呢？未来能否有人接盘呢？价格洼地是不是价值洼地，这个问题一定要考虑清楚。如果能判断是价值洼地，那就买！如果只是价格洼地，那赶紧绕道……

最后说一句：

作为一根韭菜，至少要学会保护自己，别随随便便就被割了。