还记得中国房地产及住宅研究会副会长来徐州讲座的时候，说过那么一句话
“房地产运行的规律，好比巨龙舞动，龙头是一线城市，脖子是二线城市，龙身是三四线城市，龙尾是五线城市”。他认为，当一线城市的市场下行时，二线城市尚未有降温的迹象，而三四线城市通常开始升温。
这句话用很形象的比喻表达了房地产周期的传导效应。
也正是为我们了解徐州楼市做了一定的参考。
01、龙头低垂
就目前来讲，部分一二线城市确确实实已经进入了“冰冻期”！龙头已经低垂，一线城市降价的消息不绝于耳。成交量下滑，反应最为明显的就是深圳。今年10月份，深圳市新房成交量环比下降18.3%，每平米成交均价5.4万元左右，环比微跌。
而二手房市场更是表现冷清，一些中介甚至表示，他们已经半年没有接单了。
在一些库存较高的三四线城市，价格已经飘摇
号称2018楼市第一砸之地的江西上饶，自8月份以来不少楼盘直接降价，降幅多的可以超30%，8～9折的优惠更是成风而起，还有精装变毛坯、开设特价房、卖转指标房等各类形式的变相调价。
安徽宿州砀山某B楼盘降价后，当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。
在安徽的省会合肥，房价则挑逗着更加敏感的神经。
近日传出，合肥某楼盘降价超过6000元/平米，惊动房产局长亲自前往调研，房价这才回调过来。
据《中国经济周刊》报道，在今年拿下过全国房价增速第一名的岳阳，降价便已成趋势，某央企开发的楼盘价位下降近20%。
一般来说，降价是开发商最后的杀手锏。老业主闹事、政府施压、得罪友商以及自伤品牌，每一个都不是闹着玩的。
02、徐州新房尚未出现降价 但热度不再
如果按照顾云昌教授的“舞龙论”来看，目前部分二线城市已经出现了降温，而作为强三线的徐州来讲，预计出现降价的信号也不会很远。
但从近几个月的开盘来看，徐州楼市也确实出现了“降温”，“一房难求”、“深夜抢房”、“开盘即售罄”的现象基本不复存在。
但新房价格却四号没有出现降价的趋势。据从极房网5-11月份近的部分开盘项目来看，徐州目前的整体房价处于比较稳定的趋势。调控政策效果明显。
房价尚处在一种调整期，也不乏出现个别微降价的项目。
但总体来看，不论是高新区板块、娇山湖板块、西区板块、北区板块，整体的房价趋于稳定，甚至有些项目还出现了“微涨”，例如荣盛城从之前的8800元/平左右，调整到目前的9200元/平左右，每平上涨了200-300元/平。
而作为限价盘的雲珑府、万科弘阳结庐、中海九樾，几经开盘，房价基本趋于不变。
03、徐州商品房住宅成交量
明显出现大幅下跌
商品房成交量的涨跌，最直接的反应就是“市场热度”，而徐州的市场热度却实实在在的“降温了”。
据克尔瑞11月份的商品房成交数据报告得知，
2018年11月份，徐州的商品房成交面积66万平方米，环比下跌33%，同比增长79%，较2018年平均下跌35%。
足以见得，11月份的买房热度持续降温，购房者的观望情绪依旧明显，大部分买房者依旧是持有“再看看”的打算。
成交量下跌，市场新增供应却涨幅较大。
据数据显示，11月份，徐州新增供应171万平方米，环比上涨73%，同比上涨171%， 今年前11个月新增面积1233万平方米，环比上涨198%。这从全国城市的涨幅来看，都是较大的增幅！
新增供应量的加大，说明目前徐州的房源量很充足，购房者的可选择性较高，这主要是前期政府对于徐州土地市场的极大供应，开发商也纷纷买单，时隔几个月，新项目开始纷纷入市，市场货源量加大！
04、徐州供求比环比增大1.58个百分点
去化周期环比增长38%
成交和供应，始终市场难舍难分的“最佳情侣”，擦出了“供求比”这么个“熊孩子”。
你还别说，供求比才是真正直接反应市场供需关系的关键，继而影响市场的发展趋势，以及房价走势。
11月份，徐州的供求比2.59，环比增长1.58个百分点，目前库存量为817万平方米，环比上涨15%。
截止到11月份，徐州商品住房的去化周期为9.79个月，相比较去年，足足增大了近7个月的去化周期。
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