問：你好十三老師，市場沒什麼盤了，是不是後面會有很多放盤，還是價格會漲？
答：不會，深圳業主很惜售的，上半年深圳二手盤會維持在32000-35000的數量，橫盤，逐漸擠幹泡沫。
問：十三老師您好，博士畢業後在武漢工作，首套二套都用在武漢了，短期手上子彈不夠買深圳。趁人才落戶的口子還在，想先提前在深圳落戶。請問落戶不買房能掛靠多久？落戶後就要開始交社保嗎？感謝～
答：落戶掛靠目前主流有三種，派出所，集體戶，家庭戶。 以上三種不買房都可以一直掛靠，我們這落戶長期不買房的，我一般會讓掛集體戶，因為集體戶首頁我們可以隨時開出來，派出所不會那麼方便，但是行業內集體戶和家庭戶掛靠一般都是按年收費的，這點選擇服務商的時候要問清楚，我們這都是免費的。 除非應屆畢業生和留學生落戶有綠色通道，否則走人才引進，社保為必要條件。
問：老師您好，現在看到龍崗六約一個振業城的盤，單價便宜，地鐵物業，周邊商業配套也不錯，外地深戶，想考慮四百萬以內兩房，不知道老師怎麼看，22年通車14號線，雙地鐵到福田
答：樓盤的升值，地鐵不是最關鍵的要素，區位和增量才是，六約是個兩頭不靠的地段，龍中，大運，布吉，橫崗，誰都不帶它玩兒，註定了這是一個跟漲的剛需自住片區。
問：請問大俠，抵押貸款或者加按揭，擔心資金鍊斷裂啊！加按揭後總價600萬入手蛇口哪裡好呢？男孩子出國不好嗎？女孩子送出國不放心啊！走出國路線上深圳灣學校是否比南外好？謝謝！
答：負債率控制在50%左右，最多別超過70%，留足2-3年月供即可。 什麼是“一流人才”？ 最近幾天討論了一些關於小孩的教育問題。 我個人不喜歡給小孩報任何形式興趣班，藝術班，出國遊學，留學等活動。 生活本身就是競技場，競技場的核心是突破各種難題獲得經驗值和能力值，而不是把目標放在某一件具體的事情上並且刻意強化，比如奧數冠軍，年級第一，或者高考考上北大，經驗值到了，這些“成就”就是大概率事件。 生活充滿意外，小孩不需要被優待。 一流人才是從“死人堆”裡爬出來的。 國外長大的孩子競爭意識太弱，下一代海龜的命運可能是很悲慘的。 但是從宏觀上，未來10-20年，中國的發展速度是否大概率繼續超過其他國家。 如果走出國路線，深圳灣是更好的選擇。但是你要考慮清楚，你的孩子真的適合出國嗎？
問：老師，請問坂田的房子兼自住投資還可以買嗎?看中地鐵10號線附近的：萬科城，容積率較低只有1，綠化很好 ;還有佳兆業城市廣場，贈送面積很大但容積率很高。
答：坂田我很熟悉，從大方向來說，華為外遷是購買力流失-空，地鐵10號線-坂雪崗大道-舊改-多。 整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，你看到的是靜態的品質，而缺了一點長遠的眼光。坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。
問：老師您好，請教下，福田的景龍大廈1-3棟和必好大廈對應的是福外北校區的學區房，但價格沒其他學區房貴，是有什麼問題麼？升值空間如何？
答：福田真實存在大量“低價”的房源，它們交通便利，配套齊全，學位充足，很多戶型不差，居住舒適度不低。 這類房源的普遍特點是： 20-35年樓齡 獨棟或雙棟大塔樓，無社區花園，停車位緊張 八九十年代樓梯房，房源、產品和社區老化 戶型差，客戶不出陽臺，異形或有尖角 樓盤偏辦公化，辦公大於自住 學位中等或者偏下 定價準則：以上特點這2個盤佔了3-4條，如果沒有學區，價格會更低。 現階段深圳的正常次新房回報率更高，原因還是大家都是外地移民，不迷戀地段，不願意給老錢接盤，還在城市擴張和外溢的階段，可能再過二三十年，深圳的城市化進程接近尾聲，就會像上海一樣，中心區的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，舊貌換新裝了。
問：400萬標的深圳碼農，都會在哪些區域買房?謝謝
答：400萬的預算，基本上可以覆蓋整個深圳了，所以碼農們也是遍地開花，買哪裡的都有，每個家庭情況不同，工作區域不同，喜好也各異，買法自然也千差萬別。至於你的400萬買哪裡，想想最核心的需求是什麼，也就不難選擇了。
問：十三老師好，有首套首貸資格，手裡資金70萬，目標總價250萬，深圳選籌給些寶貴建議，謝謝！
答：又來一個大額付費的土豪。 70萬去撬250萬，如果各項費用全包，還是有點吃力的哦。 就算能做到250萬，這也是一個艱難的選籌，首先請排除熱點片區，這點錢在熱點片區只能買到個渣渣，就算硬上一個二三十平的單間老破小也沒啥意義。 我的建議，把深圳地鐵規劃圖拿出來，好好研究兩天，找出近遠郊價值站點附近的次新小兩房，能控制在250以內的就堅定買入， 不挑揀不糾結，就醬紫。
問：您好，疫情後預計出售深中龍初學位房，可以拿回來的資金300左右，想在福田或南山投資地段房或學位房，再次購買需要首付5成，月供可以承受2萬左右，因龍華紅山已有1套大戶型月供2.5萬元。想聽聽老師您有什麼建議？
答：福田內部各版塊分化巨大，選籌比較難，幫你梳理出6個等級： 頂級梯隊：香蜜湖：品質+學位+配套12-18萬 第一梯隊：百花：頂級學位+配套+老舊商品房 10-13萬 第二梯隊： 竹子林：深高學位 8-12萬，普通學位 6-9萬 景田\\/香梅北：福外學位 8-11萬，普通學位 5-8萬 華強北：荔園+紅嶺學位 8-12萬 第三梯隊： 車公廟：普通學位+中等品質樓盤 6-9萬 園嶺：中等學位（園嶺中學）+拆遷概念（園嶺新村） 8萬 蓮花：中等學位（蓮花中學）+老舊小區 7-8萬 中心區：四神盤（中海華庭、星河國際、城中雅苑、發展興苑）8-10萬，中低品質樓盤 5-7萬 第四梯隊： 保稅區：6-8萬 梅林：5-7萬 新洲：5-7萬 皇崗\\/赤尾：5-7萬 八卦嶺：5-6萬 （荔外落戶帶動一批老破小漲到八萬） 第五梯隊：華強南：4-6萬 不建議首付5成買房，全款抵押或者5+2都可以操作成首付3成。 建議在福田第二和第三梯隊中選擇。 南山：南海中學、育才太子灣有符合你預算、各方面都不錯的房子
問：有270萬現金，已經通過人才落戶在深圳，請問買哪個區哪個地段的房子升值潛力大？目前，老家這兒已經有一套房子在按揭。
答：感謝大額付費提問 首先恭喜成為深圳人，深圳人的福利很少，最大的機會就是買套增值快、金融屬性好的深圳房產。 外地有按揭，首付270w，做按揭要五成首付，算上交易成本，可以買總價500w的，二手房可以考慮南山福田學區兩房或者長持的話選擇一些樓齡新的片區，比如寶中、碧海、紅山、大運等等，不同的板塊有不同的選擇側重點。
問：終於等到十三房開知識星球，先恭喜下先。純投資關注回報率，現金流相對穩定可以長持。選擇如下： 1.大約280萬大運的中海康城75平三房一衛； 2.大約260萬坪山中心區的金域東郡69平三房一衛； 3.大約400萬太子灣的山海津75平兩房一衛（可適當高評）； 4.尋找羅湖400萬內帶中上學位的15年樓齡內剛雨盤； 5.長沙梅溪湖單價1.2萬的90平三房次新。 請教下十三房對這些選擇有什麼看法和建議，個人偏向於5》1》3》2》4，謝謝。
答：純粹個人看法，沒有對具體房源有過實勘，拋磚引玉了。 一、我對長沙不瞭解，5不便加入排序 二、山海津400w買不到 三、中海康城三房超過280w 四、金域東郡小三房最低報價250w 五、羅湖的範疇太大，未明確，也不便加入排序了 以我瞭解的報價來預估，2＞3＞1 如有不同看法，私聊探討，不在星球裡刷屏了
問：你好 十三哥，我黃江有房 深圳公明有小三房， 都已還清，有貸款記錄， 今年想拿150萬投房產，你推薦的普漲區域，皇崗 上塘，西鄉碧海，沙井，我傾向於 碧海，有合適的盤推薦嗎，我不明白哪一片屬於碧海片區， 另外我這個情況還能操作三層首付嗎，謝謝
答：你好，先說說寶安這幾個板塊： 1.碧海： 碧海實際上可以理解為低配版的寶安中心，不論從片區品質、配套、交通都差寶中一到兩個檔次，但由於房價也便宜一些，所以對於有總價約束的小白領（稍微有錢一些的小白領）來說，碧海是寶安中心的替代品；之後前海的產業（特別是大鏟灣）也會利好到碧海； 但由於碧海片區已經大體建設完成，而寶安中心還有大片的空地以及歡樂海岸2.0規劃，因此未來碧海和寶安中心的差距會進一步拉大； 至於很多人關心的飛機噪音的問題，其實對於小白領來說是可以完全可以接受的，不構成折價因素；但如果未來房價再上漲50%，碧海就需要改變定位服務於低端金領的改善需求，對於挑剔的金領來說，飛機噪音可能會帶來一定的折價； 因此，碧海有潛力，可以跑贏大勢，但不如寶安中心，也不如前海； 還有大家關注的騰訊科技島，目前看來要真正等到騰訊入駐還有至少7年時間，且入駐人員規模也是未知數；入駐之後，碧海片區的租金必定會迎來大漲（特別是富通城），但對於購房來說，寶中依然更具競爭力，因此結論不變； 2.新安： 新安是寶安老區，類似羅湖的情況，配套成熟但需求主要來自於當地居民，部分有寶安中學學位的次新盤價格甚至持平寶安中心；但相比於羅湖更有利的是：新安距離前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白領的注意； 總體來看，距離地鐵較近的小區能夠略微跑贏大勢，其他小區持平大勢；價格太高的小區有明顯的需求錯配，最好不要碰； 3.西鄉： 西鄉片區類似南山中心，得益於一號線終點站的每日播報，西鄉的關注度不輸南山中心；片區品質也類似，地鐵盤價格不低，未來規劃只有零星的舊改；在高關注度下供需關係保持穩定，潛力不大；考慮到大鏟灣的輻射作用，西鄉中長期來看持平大勢； 4.沙井： 大空港新城地處大灣區核心節點，連接深圳前海和廣州南沙，必然是深圳市政府重要的戰略要地；國際會展中心片區綜合規劃也進行了公示，面積相當於三分之一個福田；而規劃內，住宅用地佔比很少，且大概率是人才房；更多的居住、配套會落在沙井，沙井是大空港的核心居住區； 實際觀察來看，也與預期一致，沙井目前的建設力度在全深圳範圍內僅次於前海和坪山，海洋產業、海岸城2.0、深圳外國語等等利好都會落地於此，得益於11號線，沙井可以快速地通勤到南山和福田，逐漸吸引了不少小白領們的目光； 因此，沙井除了未來本地產業帶來的需求，還能承載南山外溢的需求，隨著沙井未來3-5年翻天覆地的變化，投資潛力巨大，能都跑贏大勢。 碧海成交量最大的幾個樓盤： 富通城 聖拿威 玉湖灣 綠海名居 幸福港灣 中信灣上 幸福珺灣 都可以關注 二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成，也可以5+2模式（首付5成，2成首付貸） 另外沙井的海岸城新盤也可以關注 黃江和公明的房產沒有用槓桿，從投資角度看沒有利益最大化。 建議抵押融資或者出手黃江繼續加倉深圳。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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