編者按：隨著南寧大都市格局的規劃逐步鋪開，各城區持續發展，新興板塊不斷崛起，接棒釋放向上生長的力量。見證都市蛻變，致敬美好邕城，搜狐焦點特別推出“邕抱城市”主題策劃，深度剖析南寧熱門價值板塊，回溯其變遷歷程，預判板塊未來價值。
作為南寧的“學區高地”和“房價高地”，鳳嶺北從不缺流量。更擁有“中央居住區（CLD）”、“富人區”、“高鐵經濟圈”、“南寧城市門戶”……一個個令人豔羨的標籤。
如果將視線拉回2001年，那時的鳳嶺北，還是人煙稀少的荒山野嶺，比起現在的五象新區、沙井更為荒涼。
然而20年的建設發展，鳳嶺北發生了翻天覆地的變化，經歷了從無到有的“青銅時代”，從有到升級的“黃金時代”。
01
城市東拓，鳳嶺北搭乘這股“東風”進入“青銅時代”
事實上，鳳嶺北最早的規劃是在1999年，到了2001年鳳嶺新區正式啟動開發建設。其中，鳳嶺北規劃為高檔次生態居住區CLD（中央居住區）。
東至那安快速路，南至民族大道，西至竹溪大道，北至長虹路、虹橋路的圍合區域，即為我們所熟知的鳳嶺北。
▲鳳嶺北規劃範圍
在“高起點、高定位、高規格”的城市規劃下，鳳嶺北搭乘這股“東風”進入了第一個十年。
▲2006年的鳳嶺舊照
2001年，鳳嶺北是名副其實的荒郊野嶺，被人戲稱“風嶺村”。
2003年，鳳嶺北房地產市場開始初展稜角，榮和山水美地、香榭裡花園等項目拔地而起。
2006年，南寧確立“整體向東，重點向南”的發展方向，朝陽、鳳嶺、五象新區成為三個城市中心，鳳嶺北再受關注。
2007年，地王大廈、航洋國際購物中心（現更名為會展航洋城）等標誌性建築在民族大道落成，彼時的鳳嶺北腹地到處是工地，依舊被人吐槽是“郊區”。
2008年，南寧二中分校區落戶鳳嶺北。
2009年，地鐵1號線的線路變更，從仙葫改道鳳嶺北。
2010年，鳳嶺北GC2010—013地塊拍出樓面價5100元/㎡的高價，在南寧樓市掀起了千層浪。“置業首選鳳嶺北”、“鳳嶺北房價還要漲"成為那年樓市熱詞。
2001到2010年，是鳳嶺北曲折發展的“青銅時代”，完成了“從無到有，從有到被質疑，從質疑到肯定”的蛻變。
02
板塊價值被重新定義，鳳嶺北迎來了“黃金時代”
隨著交通、配套的持續加碼，鳳嶺北的發展迎來了“黃金時代”。
▲鳳嶺兒童公園
2012年，廣西最大的陸地和水上綜合性休閒娛樂主題公園鳳嶺兒童公園建成；華潤萬象城開業，首日到場20萬人次。
2014年，鳳嶺北升級定位為“城市門戶新區”，板塊價值被重新定義；南寧火車東站投入使用，是當時中國西南片區規模最大的綜合性鐵路交通樞紐；斷頭多年的楓林路終於接軌民族大道。
2016年，地鐵1號線開通，鳳嶺北成為廣西首個“雙鐵”區域；南寧東收費站啟用，城市東拓15公里。
2017年，南寧快速公交線路BRT1號線順利通車，沿長虹路東西貫穿鳳嶺北及舊城中心。
2019年，鳳嶺客運站建成投入使用……
從2010年到2019年，南寧城市的高端配套都在鳳嶺凝聚，過去的大工地終於變成了現在高端洋氣的新社區。
03
道路不通、缺商又缺醫，鳳嶺北憑什麼傲嬌？
作為南寧的重要組成部分和門戶窗口，鳳嶺北的發展和價值有目共睹。
但光鮮亮麗的背後，鳳嶺北的“黑歷史”也真不少。
首先要說的槽點就是交通。很多年以前，鳳嶺北的交通要道就是佛子嶺路、雲景路，平時的交通經常堵成臨時停車場。這樣的情況直到近幾年才得以緩解。現今鳳嶺北片區已經形成橫向鳳翔路、鳳凰嶺路、楓林路和縱向佛子嶺路、長虹路、雲景路的“三橫三縱”路網。
▲雲景鳳凰嶺路口由於堵車成了臨時停車場
另一時常被吐槽的就是鳳嶺北腹地欠缺商業。我們都知道，鳳嶺商圈都集中在民族大道和東葛路，鳳嶺北腹地卻沒有一個像樣的大型商業。雖然近幾年有 、保利童心緣東站保利街、 等推售商鋪，吸引商家進駐，但這樣的配套遠遠不夠。
▲榮和公園大道底商
最後，鳳嶺北無法逃避的槽點，甚至可以說痛點，就是鳳嶺北居然沒有公立醫療配套。誰也沒想到，鳳嶺北作為南寧最高端的住宅社區，目前一個建成投入使用的公立醫院都沒有。片區居民若是有個痛疼腦熱，還得前往埌東或快環周邊就醫，極其不方便。
雖然槽點不少，但能做南寧樓市的“領頭羊”，鳳嶺北依舊有幾把刷子。
首先，鳳嶺北最受人關注的原因便是——擁有最牛逼的學區。天桃實驗學校銀杉路校區、民主路小學佛子嶺校區、北大南寧附屬實驗學校、南寧第四十七中、南寧市第二中學鳳嶺校區等優質教育資源全都彙集在鳳嶺北！到2020年，鳳嶺北還將會新增9所青秀區直屬中小學校，平均每1平方公里範圍內就有1所學校，說名校扎堆真的一點都不為過。
▲南寧市第二中學鳳嶺校區
其次，交通改善及交通樞紐落戶鳳嶺北。隨著地鐵、高鐵、客運站、BRT、快速路相繼開通，鳳嶺北多維度立體交通路網已基本成型。另外，南寧火車東站落戶鳳嶺北，使得鳳嶺北的“城市門戶”地位得以鞏固和提升。
▲南寧火車東站
如今，鳳嶺北的配套正在逐漸完善，雖然並不完美，但驕傲的資本卻不少。
04
新“麵粉”告急，鳳嶺北板塊開發進入“東站北時代”
鳳嶺北作為城市建設的重點區域，向來是房企必爭之地。
早期，吸引了榮和、中國鐵建、江宇、保利等品牌房企進駐，後來又有云景、德利、霖峰、萬科、聯發等品牌挺進。中高端樓盤不斷湧現，不僅促使鳳嶺北黃金居住板塊的確立，也讓鳳嶺北成為了南寧名副其實的富人區。
▲鳳嶺北截圖
近年來，隨著鳳嶺北日益成熟，片區可供開發的土地自然越來越少。
從2014年至今，鳳嶺北僅拍出了榮顧書香門第、 、榮和悅瀾山、聯發君瀾、中國鐵建山語城、榮和東站城市廣場、千方百境、融創九熙府等幾個項目。在2019的南寧市土地供應計劃中，鳳嶺北也已經無住宅用地可供應，目前在售樓盤其實都是在消化前幾年的土地儲備。
▲鳳嶺北土地開發
“土地供應兌減”、“新盤供應乏力”、“土地稀缺性凸顯”……都在預示著鳳嶺北的“麵粉”告急。目前，鳳嶺北開發量過半，待開發的土地資源主要集中在長虹路及火車東站以北。
可以預測的是，依託南寧東站的交通樞紐優越性，鳳嶺北未來的發展將偏向南寧東站北面的待開發區域，或將建設南寧版的“虹橋商務區”，形成一個集綜合樞紐、商務會客、文化交流、旅遊集散、商業休閒娛樂、居住為一體的高鐵“商旅文”中心區，促進鳳嶺北板塊提質升級。
05
單價1.8萬+的入場券，想說愛你不容易
與持續下滑的土地供應相反，鳳嶺北的房價卻持續向上。
克而瑞數據顯示，近10年鳳嶺北板塊歷經3次成交小高峰，分別是2009年、2015年和2016年，成交量均超百萬平方米。
▲榮和大地一期首開，萬人選房
2009年，榮和大地首開時萬人選房，鳳嶺北商品住宅均價達4910元/㎡，樓市價值開始受到認可，房價僅次於東盟商務區、金湖板塊、朝陽板塊等核心板塊。
2011年，鳳嶺北房價與南寧市整體的房價開始了分化，開始領漲南寧樓市。
2014年、2015年受到南寧火車東站通車效應，鳳嶺北部分入市新品逐漸提價，房價差距逐步拉大。
到了2016年，萬科城、榮和·悅瀾山、霖峰壹號等盤持續熱銷，成交價格再上臺階。這段時期可以說是鳳嶺北成交最為輝煌的時候，此後因可開發土地以及在售樓盤日漸減少，2017年起板塊供應持續下滑。
對比這3次成交高峰，可以發現，除了市場向好等大環境因素，大盤效應十分明顯。
▲長虹路上的榮和悅瀾山、萬科城
具體來看，2019年鳳嶺北的核心區域的主力房價已達1.5萬-1.8萬元/㎡，邊緣地帶的融創九熙府也賣到了1.2萬元/㎡的價格。整個鳳嶺北板塊住宅均價達1.5萬元/㎡，高出南寧市整體均價約4000元/㎡。
由於鳳嶺北首改、再改或豪改的客戶較多，改善特性突出，客戶關注項目配套完善程度、交通便捷度及居住舒適度。因此樓盤主打大戶型，面積段基本在120~150㎡。置業鳳嶺北的門檻至少需要30萬元以上，相比其他區域真心不低。
最後
從最初的一片黃土，發展成為了今天的繁華、成熟、高端核心區，鳳嶺北在南寧城市城市版圖上留下了濃墨重彩的一筆。如今，憑藉著優越的地理位置和豪華的配套，鳳嶺北成為了南寧高端中央居住區（CLD）典範，是南寧人嚮往的宜居高地。
過去的二十年，是南寧城市向東發展的二十年，也是南寧樓市啟幕疾行的“青銅時代”和“黃金時代”，更是鳳嶺北作為城市“鳳頭”引領向東發展的時代。
隨著“東進南拓西優”的不斷推行，五象、龍崗、沙井、三岸……一個個城市新中心不斷崛起，下一個十年鳳嶺北將如何領軍？
作者/Luki
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