我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：房姐你好，昆明地鐵三號線東三環，1、翰林瀾山三期，總樓層27層的，媳婦不喜歡頂樓，那就只能選擇三樓和23樓，三樓11000，23樓11700，如果要選應該選那層好？這個樓盤怎麼樣有沒有什麼問題？2、商貸100萬，30年還利息110萬左右，20年還70多萬利息。30年還清利息好高，感覺20年還更划算，投資15年到20年，你認為哪種貸款更好。3、昆明新樓盤還有沒有更好的介紹，求房姐介紹，不勝感激！過幾天上去昆明實地看看。
回答：1.選23層。翰林瀾山容積率高，昆明本地開發商，1.2期目前成交價1.3左右，新盤性價比還不錯。缺點是目前配套比較弱。2.按揭選30年，原因之前已經解釋過多次，通貨膨脹。3.金沙的新盤非常少了，只能淘淘二手筍。買翰林吧。
提問：房姐你好，新人首問，請問花都自由人值得入手嗎？我沒有房票開發商說可以交首付後分期操作，每半年付10%，等社保到期再網籤。這樣操作有什麼風險嗎？
回答：你好，想入手花都是考慮自住還是投資？花都離主城區太遠，未來二手很難出貨，如果因為有自住需求非要選擇這兩個版塊，得精挑細選才行。投資並不是優選板塊。
提問：房姐好！座標武漢，在新房市場，為什麼80,90平的兩房，比100多平的三，四房還賣得多？
回答：為什麼要選擇“三房”？保證流動性的前提下，多一個房間多一個可能。 新婚小夫妻多間房，可能在生娃的時候在家裡就能容納丈母孃或婆子媽來帶孩子到獨立起居，不必上趕著換房而陷入花錢生娃花錢拼事業花時間的多頭焦慮。 一家三口多間房，可能就能在覺得還不錯的狀態下生個二胎不擔心擁擠。 普通人多間房，可能在父母患病或年邁時能把父母接到身邊一起生活。 買單配、兩房不是錯的，但能力範圍內的三房會給普通家庭一個“合理冗餘”的空間，無論是自住還是投資，都是好的選擇。買二房還是三房是根據不同的人群定位來決定的，武漢剛需第一套房往往都是小面積，但是未來置換，一定是三、四房。
提問：親愛的房姐，上次根據你的建議放掉了老破小學區，找到了一個新樓西美，全家都很支持。已談好價格但遇梗：我們看的103平米的10樓和相同戶型的一樓，一樓帶30平米的小院，老人孩子都喜歡，買之前就說是給某一領導的關係戶留的，但留的時間挺長，現在談好價格交了封房號後一直不能成交，說是領導需要協調另一房子但未確定，一拖再拖。請問是接著爭取還是果斷放棄買十樓的。爭取的話這個情況有可能是哪些梗，怎麼處理，拜謝
回答：買一樓還是10樓關鍵看價格，如果一樓價格更低，可以入一樓。跟開發商先交定金，籤合同，把房源鎖定。可能是開發商自留房源，沒有協調好內部利益。
提問：房姐，你好！看中關山大道保利茉莉公館的一套二手房子，總價約300，但是我目前手上只有55。我的情況是:關山大道中建康城有一套房子(79平)已經還完貸款，已經過戶到老婆名下，我名下沒有房產。我的問題是:1.我這種情況是不是可以3成首付？2.通過哪種方式湊齊首付，成本比較低？謝謝房姐！
回答：你好，可以首付3成建議把中建康城的全款房做抵押融資。所有渠道融資成本的等級： 1.少數不懂理財親戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的資金，而且是自有資金（信用轉變），4%-4.8%左右 3.基準利率的房貸抵押貸，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜資金，拆借加一些紅包費用。 4.正常抵押貸，4.9%-8%之間。 5.體制內的一些優質信用貸，利率在基準上浮30%以內。 以上都可以稱為第一級資金，每個人都要儘量利用。其次是第二級資金： 6.親密私人借款，一般在6%-10%之間。 7.優質信用貸，一般在8%-12%之間。 我們的通脹速度，是12%-14%左右，低於這個數值的資金，都是倒貼錢，只要能夠變成優質的資產，這一類資金有多少要多少。 第三級資金，屬於沒有辦法的臨時拆借，不能作為長期使用，需要預先算好成本： 8.較差信用貸，信用卡分期，一般在12%-24%之間。 9.民間無抵押墊資（空墊），一般在24%-48%之間。 儘可能挖掘更多的融資，保持一定的綜合資金成本，儘早通過貸款把現金換成優質的升值資產，是普通人積累財富的最佳道路。
提問：房姐，感謝你的指導。我還是有點疑惑，希望能指出。首套房資格剛需，招商江璟城，光谷東，花山，四新地區，如果買新盤基本都是2021年交房，因為是首套房，不僅僅是要考慮自住，更重要的還是後面置換房子的回報率。你認為這三個位置哪個剛需首套回報率更高，更適合首套。子彈100。主要還是解決住的問題和後期保值置換。招商江璟城1.9的價格入手值得剛需首套投資嗎除了學區優勢還有其他的嗎？江璟城中介說只能買120以上大戶型了，現在糾結入江璟城120平方還是去四新和光谷東花山各買一套。
回答：1.低價區的回報率更好，所以優先花山 四新和光谷東。2.招商江璟城投資回報率一般，考慮學區和自住可以入，後期大概率是跑平大盤。
提問：新人提問 房姐你好 座標位於成都 子彈20 準備用老人房票 購房資格屬於二套房 可以貸10年 想以租低月供？想請教問題：請問可以投資高新西區合院的標間（面積40平方米、70年公寓）租金可以租1000元，二手房總價約35萬。可以入手？
回答：你好，投資不考慮公寓1.漲幅很弱2.維護成本高3.政策原因，公寓後期售出稅費高達20%，這一條限制了公寓的流動性，資金被套牢。子彈20太少，通過其他方式融資，子彈擴充到50以上選擇範圍更大。投資主要思路是淘二手筍盤，配合高評高貸降低首付，通過優化租金緩解月供。目前高新區關注鳳凰城，保利心語，時代晶科，怡豐新城等盤，注意淘筍。另外關注大豐，天回，書房，犀浦低價區地鐵盤。
提問：房姐你好，請問對上海臨港新城投資的看法？和武漢相比呢？謝謝
回答：之前已經分析過了，如果生活半徑在附近可以買來自住，投資不考慮。臨港太遠，僅一條地鐵線與主城區相連。一直都在說要大力發展臨港，但是一直也沒有起來。這次放開限購，短期內會吸引一波韭菜買入，製造小幅上漲熱點，長遠看回報率不如武漢。
提問：新人首問。。美麗的房姐，本人老家湖北，現和老公工作都在深圳，家庭收入稅後2萬，本人去年在深圳龍華落戶，大孩子5歲也已隨遷到深圳方便讀書。老公和另一個2歲不到的小孩戶口老家沒動。名下無房無貸，手上目前有50萬存款，因為深圳的房價太高，手頭的錢只夠在龍華買很小的房子，用學位給小孩讀書，兩孩不夠自住。請問房姐，如果我們5年內不離開深圳，我們這種情況是否應該先用手頭的錢買武漢的房子，後面轉移到武漢生活，孩子讀書。還是就在深圳買個小房子租出去？如果買武漢，我是否需要要再把戶口遷回武漢買限購區帶學位的房子？那我們在深期間，孩子在深圳只能讀民辦小學。小白一枚，苦於無人指點，感謝遇到房姐！
回答：你好，子彈50，有學位需求，其實可以看看羅湖。雖然羅湖的投資價值不大，但是學區和商圈成熟還算不錯。羅湖目前200w總價，可以選擇15年之內的樓齡、塔樓標準1-2房，避免樓齡過老或者戶型奇葩。一、考慮自住，就近在地王、老街、黃貝附近買即可；二、考慮投資，可以關注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區，並且帶有深圳小學、翠園東曉、螺嶺這些名校的學區房，增值潛力更大；你們可以接受投住分離，月供能力還不錯，建議通過融資，把子彈擴充到80左右，選擇福田第二梯隊板塊，保稅區等也不錯，羅湖和福田租售比更高。sfsd建議用在深圳，目前深圳處於上市通道，再往後漲起來就更買不起了。未來有閒散子彈再考慮入手武漢，近期不會大漲。
提問：武漢最專業最美麗的房姐姐，家住江夏紙坊文化大道7號線紙坊大街站旁邊，現在是規劃要拆的，但到現在依然沒啥動靜，所以想問問您有啥信息，那邊房子什麼時候拆啊？拆的話會是個什麼政策呢？！
回答：你好，紙坊拆遷最新的官方回覆是:舊城項目正在有序推進，街道按程序在辦理相關手續，具體拆遷時間要等待上級批覆。也就是說拆遷時間還沒有確定。實際上到底什麼時候拆要看zf有沒有費用，很多規劃要拆的區域5年10年都沒動靜也是常事。現在有子彈先買入低價潛力區吧。
提問：房姐，想在四新買房。二手的，有哪幾個樓盤可以，大概什麼價位合適？還有融創1890年底可能開盤，這個樓盤如何？咸寧的房子能在武漢抵押貸款嗎？買了個漢街萬達的寫字樓，三年了一點沒漲，該怎麼辦？寫字樓能做抵押貸款嗎？
回答：四新二手推薦招商公園1872，單價1.6左右可入地鐵沿線的金地，華髮，新城都可以淘筍，單價1.5左右可入咸寧房子只能在當地做抵押寫字樓稅費太高，交易少，看租金 不看漲幅。租售比不到4%可以考慮出手，或者抵押融資，最多可以抵押6成。
提問：房姐！您好！我08年單位交了十個月社保！後因為工作變動回孝感了！一直停到今年六月份開始補交！是個人的名義補交的！外地戶口！子彈差不多200w！有什麼辦法能在武漢的限購區買房！等社保交滿兩年時間太久了！擔心房價上漲！麻煩給一些建議！謝謝
回答：你好，2年社保太慢，目前破限購的方式: 大專學歷積分落戶軍官證 54大法公司購房硬過戶法拍房J學歷代持新房全款開發商不備案 等等。
提問：美麗、智慧的房姐您好，請問首地雲夢臺附近300米有汙水處理廠規劃，這對後期雲夢臺的居住和再交易有影響吧。請務必指點，謝謝！另漢口還有哪些適合自住的盤推薦嗎？謝謝！
回答：你好，首地據說是建在地下的處理廠，地面會做綠植，我認為影響不大，自住如果介意可以避開，投資足夠便宜就不影響，愛家國際華城旁邊也是一個汙水處理廠，4000漲到兩三萬。漢口性價比高的盤目前僅剩福星，常青恆大，美好名流匯。單純自住考慮可以關注仁恆公園世紀，萬科漢口傳奇，泛海等，但漲幅不如前面3個盤。
提問：房姐好，我是購房小白，我們夫妻社保交在武漢，戶口不在。小孩五歲了，需要考慮小孩上小學。現在子彈70，想找一個小三房，離地鐵，離湖或者江近一點的，請問下有好的推薦嗎，我自己看了漢陽四新的幾個盤，比如1889，蘭亭等幾個怎麼樣
回答：你好，墨水湖，南湖，青山和漢陽濱江都是不錯的選擇。從學區，自住和未來升值的角度更推薦墨水湖沿線，招商公園1872，南國明珠。如果喜歡江景，錦繡江景也是不錯的選擇。
提問：“新人首問”：房姐您好，已經關注公眾號一段時間，你說武漢現在房價是觸底向上了，我在藏龍島有一套134的房子，07年的，出租一年有4W多收益，最近有買家開價150W，我在想是否值得出手，然後換一套增值空間大一些的新盤？另外也想問大武昌區哪些地方更值得投資？
回答：你好，現有房子是哪個小區？建議明盤後再分析這個價格是否值得出手。從區位分析，藏龍島交通是最大的弊病，升值空間小，屬於補漲區。出售後子彈150，建議買2套低價區的潛力盤，一套自住一套出租。
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