問：你好，我在老家有一套房子在按揭中，還有70萬在還。 小孩子今年很快要上幼兒園了，想在深圳入手一套自住2房；我在南山上班，年入55萬，我老婆30萬，但是現在要在深圳買房有貸款未還清，需要五成首付，目前深圳基本在400萬以上。 一直租住在寶中這裡，看著房價上漲，就是首付不夠，請問這樣情況能否有三成操作方式
答：你好，目前有3種方式可以操作成首付3成： 1、全款抵押，找墊資公司配合全款買入，過戶後迅速做抵押，最多可以抵押7成，相當於首付3成。全款也利於淘筍。 2.採取5+2模式。5成首付+2成首付貸，有渠道可以操作 3.開發老人票，把老人戶口遷到深圳，做接力貸，首付3成，最多貸款30年
問：首房首貸，不想交豪宅稅，是買前海路的中海玫瑰園小兩房，還是買玉湖灣的小兩房
答：能夠玫瑰園何必玉湖灣，今天的錢永遠比明天的錢貴，買我們買得起的最貴的房子。 玉湖灣那種小兩房是花園裡單獨的一棟，原廠房改造的，只能用來上車，真正條件好點的剛需是看不上的，也註定了它的天花板會很低。328新政以後，大大小小的需求全部擠壓在豪宅線以內，什麼歪瓜裂棗的小房子都跟著雞犬升天，可是我們又不只持有這一朝一夕，看長遠些，肯定還是買大房子好。
問：那請問熙龍灣，壹方中心，前海時代CEO各有的利弊是哪些？您同說同等價格推薦的深圳灣是濱海大道以南嗎？比如寶能太古城這邊對吧？包不包括科技園南區？看了浪琴半島有個2230萬的，學位和小區感覺還不錯就是缺點是雙拼，請問對比您推薦的之下值不值得入手？
答：熙龍灣，壹方中心，前海時代CEO這幾個盤都是片區標杆。 熙龍灣08年10年建成，前海核心位置，兩期開發，15棟，獨立兩個大花園，共1700多戶，綠化率高，樓間距大，車位配比1：1以上，容積率3，自住率高。 一期九年制海旺學位，二期九年制寶安實驗學位，自帶幼兒園. 戶型以大面積為主，113-128平三房，130-139平四房， 160-180平五房，228-278平六房， 帶大陽臺，大露臺，得房率高，贈送面積大 三條地鐵：1、5、11號線20分鐘之內可到達主要商務區. 寶安中心配套：圖書館、青少年宮、體育館、博物館、壹方城和在建歡樂海岸. 缺點：一手業主稅費高，一期學位差，外立面舊. 熙龍灣算是寶中的豪宅，品質超過深圳灣的一些產品。 壹方得房率和熙龍灣沒法比。所以壹方就算被低估也只是針對大戶型，小戶型是市場價了。大戶型還有很多業主是投資客，加上總價高，庫存消化的慢。 前海時代ceo 自帶九年制南實學位（今年才開學），目前配套尚未成熟， 賣點： 1.核心區域再無低密度小高層； 2.未來配套高大上； 3.一梯一戶，物管優質，戶型稀缺。 太古城南 位於海月地鐵站A出口，小區大部分都是小戶型，屬於深圳灣片區剛需上車盤，成交一直很活躍。 優點 1.深圳灣地段、地鐵口物業 2.車位充足、周圍環境好 3.樓下有商業（寶能city） 4.小戶型、單價低、總價低 5.深圳灣學位 缺點 1.小空中花園、小遊泳池 2.沒景觀（南朝向看樓、北朝向看街道） 3.樓間距低、2梯6戶、2梯8戶，居住密集 4.品質相對附近吉祥龍、曦灣天馥都要差一些 5.戶型一般 總結：小區投資自住都可以，剛需戶型漲幅可以，優點好轉手。 浪琴半島以大戶型為主，1-2棟為雙拼4房，小盤 花園小，一線海景 視野開闊，近濱海大道 噪音不可避免。 雙拼戶型占房票，價格也比市場價低10-20%左右，考慮自住還行，學位還行，但是升值潛力不如單證。
問：老師，請問坂田的房子兼自住投資還可以買嗎?看中地鐵10號線附近的：萬科城，容積率較低只有1，綠化很好 ;還有佳兆業城市廣場，贈送面積很大但容積率很高。
答：坂田我很熟悉，從大方向來說，華為外遷是購買力流失-空，地鐵10號線-坂雪崗大道-舊改-多。 整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，你看到的是靜態的品質，而缺了一點長遠的眼光。坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。
問：請問現在落戶深圳的條件有哪些？可以在兩地同時繳納社保嗎？
答：全日制本科45歲以內，全日制專科35歲以內，或者有專業技術資格證書（核准）執業資格證書（積分）+中專學歷，積分入戶年底指標很緊張，現在交社保正當時。 可以兩地社保，沒有聯網。
問：十三，這一輪大漲後，沙井其他盤都5萬了，沙井的華僑城四海雲亭單價還在4萬多，雖說周圍農民房扎堆，但是這個價格確實比較低，可以買嗎？
答：可以買，水滿則溢，但是也沒有什麼漏可以撿，價格體現價值，地鐵，學校，商圈都有些距離，而且周邊民房多，居住體驗差，歸屬感弱。
問：千老師好！請教下，您說的一方無房貸即可三成首付，是需要離婚嘛？我的情況是這樣的，也是外地有房貸，目前單身，能否這樣操作，找個婚票結婚，首付三成，再離婚。有個小疑問，能否只寫我的名字？非常感謝您！
答：即使用婚票也是買到自己名下的，一朝有貸款記錄則為五成這個魔咒還是無法破除，可以買到對方名下除非把對方真娶回家方才可行。
問：羅湖的湖貝片區還有價值嗎，如華隆園的二手房
答：湖貝舊改聲勢浩大，湖貝塔也規劃建設國內第一高樓，並且傳聞湖貝地下預留了高鐵站的建設空間，華潤會長期、持續投入，一旦湖貝塔建成，羅湖會有“王者歸來”的感覺，舊改後新建的住宅也一定是天價，因為新盤在羅湖是極度稀缺的。 但存在幾個大問題： 一、舊改週期超長 二、螺嶺系生員超載 三、湖貝舊改片區就讀的是湖貝小學 四、未來一手盤臨深南東路，對後面腹地的二手房價格拉動有限 短期內來看，如果你只有少量的資金，小孩要讀螺嶺，華隆園是個好選擇，但中長期來看，羅湖還是會跑輸大市的。
問：剛把蛇口老破小賣掉到手300，又把南山自助房抵押出120。小孩2024年9月上初中，是現在就在南山買個好點初中學位放著？又擔心5年後南山初中格局可能有變化也說不定。還是說先買個前海500萬左右房子投資，等23年時候賣掉再換成初中學位房？請十三幫忙指個方向，謝謝了。
答：今天我休息，所以剛剛看星球的問題，已經回覆了。南山的學校格局大體已經劃定，6大名校集團分地盤結束了，這方面的變動相對不大了。
問：十三兄，我在福田上班，剛需第一套買房，每月工資兩萬多，計劃四百萬以內的兩房或小三房，目標定在福田的老破舊，學位還可以的，比如皇崗，景田片區的海濱廣場，景新花園這種盤。請問您的建議？謝謝
答：都是95年的老社區，景田片區多以這種小戶型、小社區、人車不分流的老房子為主， 整個景田片區，靠近蓮花山，商業和交通已經相當成熟，最大的短板還是樓齡、社區環境和學位。 近兩年的成交記錄，整個片區的房價基本算是疲軟、橫盤，基本沒有什麼出彩表現。 皇崗板塊可以重點關注
問：福田四套高層住宅94年建成，想賣掉，再投資，給點建議
答：你好，信息太少無法判斷 具體是哪個樓盤呢？建議說說詳細信息再判斷是繼續持有還是出手裂變
問：十三老師，看了您剛發的新作，替親戚感到焦慮。明年六月畢業，已簽約深圳工作，預計明年下半年落戶深圳。 目前家裡備有資金200萬，二線城市有一套小房子如果賣了能回籠80萬。有過貸款記錄，本來打算畢業後買一套自住房，現在建議要不要用家人名額先上車投資一套？
答：我算了下，大學畢業應該是首套首貸，首付能湊到280萬，可以買到900萬的房子。 如果用家人名額，最低五成，200萬首付只能買400萬，如果七成只能買300萬。 我建議耐心等待，等明年塵埃落定後認真選套800萬的好房子，比現在盲目買一套400萬的價值大的多。
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