摘要：突如其來的“新冠肺炎”疫情對房地產行業造成巨大沖擊。短期來看，商品房銷售面積降幅將進一步擴大；房地產開發企業資金來源情況不容樂觀；房地產開發投資增速或將加速下滑；全國房價漲幅或將進一步回落。但從中長期來看，房地產行業穩定趨勢不變。與此同時，“新冠肺炎”疫情也倒逼房地產行業加速數字化和智能化的發展趨勢。未來，中央和地方政府將在堅持“房住不炒”總基調下，加大因城施策力度，從供需兩側繼續出臺相關扶持政策，保障房地產行業平穩健康發展。
一、“新冠肺炎”疫情對房地產行業的影響
2020年春節前後，“新冠肺炎”疫情由武漢爆發並迅速向全國蔓延。雖然目前全國疫情總體趨勢向好，疫情爆發趨勢得到控制，已有部分省市出現新確診病例的零增長，但湖北省、武漢市新增死亡病例仍然較多，需注意嚴防疫情反彈。突如其來的“新冠肺炎”疫情給作為支柱產業的房地產行業帶來了巨大的影響。隨著全國大多數省市相繼採取售樓處閉門、建築工地停工、土地拍賣暫緩、地產中介停業等措施，房地產行業供需兩端面臨前所未有的壓力。短期來看，新冠肺炎疫情對房地產行業的衝擊顯著，負面影響較大。
1商品房銷售面積降幅將進一步擴大
2019年1-12月，全國商品房銷售價量齊跌，商品房銷售面積累計同比轉為負增長，商品房銷售額增速回落。一方面是由於部分城市需求透支嚴重；另一方面雖然年末房企採取以價換量的營銷策略加大銷售力度衝業績，但購房者更加趨於理性，市場觀望情緒較濃厚。在此基礎上，受“新冠肺炎”疫情影響，春節前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥等60餘個省市下發通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。雖然不少房企加大線上銷售模式力度，但由於不動產推介和交易的特殊性，線上銷售仍面臨一定困難，不能完全替代線下銷售活動。根據億翰智庫監測的2020年1月份40城市住宅市場交易數據顯示，全國商品住宅銷售面積1538.61萬平方米，同比、環比分別下跌5.9%和33.9%。其中，一線城市同比下降15.1%，環比下降39.3%；核心二線城市成交面積512.8萬平方米，環比跌幅達到43.1%；普通二線城市成交面積345.4萬平方米，同比下滑28.1%，環比下滑26.4%；三四線城市成交面積483.7萬平方米，同比上升4.6%，環比下降23.6%。可見，在2019年商品房銷售量價增速下行的背景下，疫情將拖累2020年1季度商品房銷售面積降幅進一步擴大。
但就2020年全年來看，由於1季度是傳統的銷售淡季，從歷史上看，銷售佔比一般是從1季度到4季度逐漸提升。同時，根據貝殼研究院聯合和訊房產發起的“疫情下的住房消費者預期調查”分析顯示，疫情並未大幅削弱消費者的購房需求，近7成購房者只是將購房計劃延長3-6個月。因此，未來隨著疫情得到逐漸控制後，前期積壓的購房需求有望集中釋放，商品房成交將呈現回升態勢，對全年商品房銷售面積增速影響有限。
圖 1 2009-2019年全國商品房銷售面積及增速情況
數據來源：國家統計局，國研網行業研究部加工整理
圖 2 2009-2019年全國商品房銷售額及增速情況
數據來源：國家統計局，國研網行業研究部加工整理
2房地產開發企業資金來源情況不容樂觀
目前，房地產開發投資資金來源中，銷售回款（定金及預收款和個人按揭貸款之和）佔總資金來源的比重大幅提升，從2015年的39.3%逐年提升至2019 年的49.7%，成為最主要的資金來源。2019年1-12月，在銷售回款的支撐下全年房地產開發資金來源增速同比環比雖有所回升，但在全國商品房銷售量價增速下行壓力增加，房地產開發投資、新開工增速放緩的背景之下房企資金來源情況仍不容樂觀。疊加“新冠肺炎”疫情影響，房企拿地延遲、房企開工施工進程放緩、商品房銷售基本停滯，商品房銷售回款也會隨之大幅下滑，房企資金壓力將明顯加大，短期將拖累房地產開發企業資金來源增速嚴重下滑。
圖 3 2015-2019年全國房地產開發企業資金來源結構變動趨勢
數據來源：國家統計局，國研網行業研究部加工整理
3房地產開發投資增速或將加速下滑
“新冠肺炎”疫情爆發前，預計2020年房地產開發投資額累計增速將維持2019年4月份以來的下降趨勢，主要是由於土地購置面積、新開工面積等先行指標放緩。受商品房銷售下行壓力和融資渠道收緊等因素影響，房屋新開工同比累計增速一直處於下行通道，土地購置面積降幅雖持續收窄，但短期內仍難由負轉正。“新冠肺炎”疫情擴散後，全國土地交易近乎停滯，房企開工施工進程放緩、商品房銷售基本停滯，商品房銷售回款延遲，房地產開發投資增速勢必加速下滑。
4全國房價漲幅或將進一步回落
根據國家統計局最新公佈的2020年1 月份商品住宅銷售價格變動統計數據顯示，2020年1月，全國70個大中城市中，新房價格環比上漲城市有47個，比2019年12月減少3個；二手房價環比上漲城市數量為33個，比2019年12月減少5個。從房價漲幅來看，2020年1月，70個大中城市一、二手住宅價格環比漲幅分別為0.27%和0.07%，相比2019年12月均收窄0.08個百分點。除一線城市房價漲幅略有擴大外，二三線城市房價漲幅穩中回落。隨著全國房地產市場進一步降溫，疊加“新冠肺炎”疫情的影響，預計短期內全國房價漲幅將進一步回落。
二、“新冠肺炎”疫情下房地產行業發展新趨勢
“新冠肺炎”疫情對房地產行業造成諸多負面影響的同時，倒逼房地產行業加速數字化和智能化的發展趨勢。
線上銷售成為房企營銷能力競爭的新戰場。為應對疫情，房企積極響應號召，關閉線下售樓處做好防疫工作，同時全面開啟線上售樓處，將營銷戰場轉移至線上。疫情之下，線上成為房企對外展示的唯一窗口，因此房企開始全面鋪開，積極宣傳線上售樓處。據克而瑞研究中心統計，截至目前全口徑兩百強企業中已經有143家房企重啟或新推出了線上售樓處，其中TOP50以內的房企均設有線上售樓處，TOP100以內房企發起線上售樓處的超過9成達到92家，TOP100到TOP200之間有51家，力度不及百強但比例也已過半。
房企通過自有平臺、自建APP、微信公眾號小程序、進駐電商平臺等多種形式提供線上銷售服務。據克而瑞研究中心統計，截止目前已有107家房企推出集團或區域自有平臺線上售樓處，其中搭建小程序達到85家，集團小程序為64家。部分房企在搭建小程序的同時，還結合公眾號、App兩個平臺共同上線，但APP由於成本較高，因此數量不多且集中在頭部房企。
儘管線上銷售還有待改進，效果也不如線下銷售，但是疫情期間，購房者主要信息來源是基於線上，線上銷售渠道的完善意義在於可以低成本培育潛在購房客戶，為疫情後銷售轉化做鋪墊。而“新冠肺炎”疫情結束之後，線上銷售模式或許仍是房企營銷的一個補充展示渠道。
VR看房需求顯著增加。受“新冠肺炎”疫情影響，一二三四線城市雖然找房熱度均有下降，但VR看房訪問量佔比提升。根據58同城、安居客發佈的《2020年1月國民安居指數報告》顯示，自2020年1月下旬起，用戶的看房方式發生轉變。2020年1月，58同城、安居客平臺用戶臨感VR看房新房訪問量佔比大幅度提高，環比上漲57.7%。北京、海口、太原的臨感VR看房訪問量佔比環比漲幅排名全國前三，分別增長76.3%、72.7%和70.8%，深圳、廣州、長沙、蘇州等城市也均有強烈的線上看房需求。
物業管理的重要性愈加凸顯。此次“新冠肺炎”疫情爆發雖然使居民的購房需求遞延，但提升了居民對物業管理重要性的認知，提升了居民對基礎物業中保潔服務的專業性要求。可以預見，物業管理的重要性將在未來愈加凸顯。一方面，居民的物業管理服務需求總量將增加，物業管理行業的滲透率有望進一步提升，尤其是未竣工面積較多的三四線城市將加速提升。另一方面，居民對專業且優質的物業管理需求將更加強烈，將更加認可龍頭物業管理企業的服務品質和專業性。隨著疫情結束，更多的小區或將更換更優質的物業管理服務，物業管理行業的集中度或將進一步提升。
三、疫情後時代房地產行業的政策走向
2020年是全面建成小康社會和“十三五”規劃的收官之年。中央政治局2月12日召開的會議明確提出，各級黨委和政府努力把“新冠肺炎”疫情影響降到最低，保持經濟平穩運行和社會和諧穩定。會議提出要加大宏觀政策調節力度，針對疫情帶來的影響，研究制定相應政策措施：一是要更好發揮積極的財政政策作用，加大資金投入，保障好各地疫情防控資金需要；二是要繼續研究出臺階段性、有針對性的減稅降費措施，緩解企業經營困難；三是要保持穩健的貨幣政策靈活適度，對受疫情影響較大的地區、行業和企業完善差異化優惠金融服務。從以上表述來看，貨幣政策及財政政策內容相對於2019 年底中央經濟工作會議的政策表態更加寬鬆。對房地產行業而言，貨幣政策邊際轉松有利於對沖房地產開發企業銷售回款下滑，維持房地產市場健康穩定；財政政策發力有利於對沖土地市場成交量下滑，改善房企拿地意願。
2020年2月16日，財政部部長在《求是》發表的文章中指出，要堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制。2020年2月17日，國家統計局亦再次強調“房住不炒”的定位和不將房地產作為短期刺激經濟的手段。2020年2月19日，央行公佈2019年第4季度貨幣政策執行報告，繼續提出堅持“房住不炒”的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。可見，在新冠肺炎疫情衝擊下，在中央政治局會議對貨幣政策及財政政策表述定調偏向寬鬆的情況下，未來房地產調控政策仍將在堅持“房住不炒”總基調下，加大因城施策力度，從供需兩側出臺相關扶持政策。
供給側方面，一是將調整土地出讓政策，合理降低投資門檻，以緩解房企2019 年4季度以來拿地上升帶來的土地出讓金違約風險，保障土地市場平穩運行。二是，將調整土地出讓金繳納時間或方式，調整預售條件，加大減稅降費力度，以減輕房企資金壓力，並將一定程度上增加市場供應，進而穩定市場預期。三是融資政策將適度寬鬆，鼓勵金融機構通過加大貸款投放額度和力度、推出疫情專項貸款、加快貸款審批進度，以緩解房企銷售回款下滑帶來的債務違約風險，促進房地產行業平穩發展。
需求側方面，適度支持剛性和改善型自住需求的政策如實行購房補貼，降低相關稅費，加快貸款放款速度，下調房地產貸款利率等或將出臺，以提振置業需求釋放積極性，並將緩解疫情結束後供需失衡帶來的房價下行風險。
為緩解銷售經營活動停滯帶來的流動性風險，保障行業平穩有序發展，近期全國多個城市相繼推出樓市扶持政策，內容涵蓋分期或延期繳納土地出讓金、延期簽訂土地合同、優化審批服務、放鬆預售條件等多個方面。據統計，目前已有西安、濟南、南昌、上海等20餘個城市出臺支持政策。從各地政策來看，多地相關措施仍以面向全行業支持復工復產為主，部分城市則對土地款項、降低稅費、交易流程進行集中體現。這些政策的密集出臺，將全面減輕房企壓力，對於促進房地產行業平穩健康發展起到積極作用。預計後續將有更多城市跟進，未來“房住不炒”和“因城施策”的政策基調不會改變，“一城一策”力度將進一步加大，尤其是重點疫區疫後將根據當地樓市狀況給予不同程度的靈活政策支持。
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