從1998年房改開始，我們經歷了多次房產市場調控，越調越漲，現在來捋一捋每一輪調控的始末。

1998-2001：探索期，亞洲金融危機，擴大內需，房改啟動

1998年，面對亞洲金融危機，為擴大內需，啟動房地產市場。房改的主要目的是刺激住房消費需求，使其成為國民經濟的支柱產業。房價漲幅年均低於5%，這三年時間房地產以價格平穩的趨勢得到了健康發展。

2002-2004：新手上路，預熱階段

2002-2004年房地產出現過熱苗頭，2002年後房地產宏觀調控展開，標誌性政策為《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，確立了房地產為國民經濟發展的支柱產業。嚴管土地供應端，停止採用協議方式出讓經營性土地，所有土地一律實行招標、拍賣程序。停止別墅類用地土地供應，房價年均漲幅12%以上，開始有了調控的概念。

2005-2008年8月：踩剎車，市場過熱

如果說2003年是房地產宏觀調控的起始，那麼2005年則是房地產歷史上實行全面“宏觀調控”之年。房地產從預熱階段到過熱階段，先後出臺調整土地供應、調節市場、信貸結構和開徵交易稅費等措施，這麼多政策之下，由於城市化率加速提高，住房需求端大量增加，在預熱階段嚐到甜頭而產生的投機需求大量增加，2007年天價“地王”依然頻現，調控效果並不明顯，房價繼續上漲。

2008年9月-2009：狂轟油門，國際金融危機，刺激住房消費

受美國次貸危機影響，國際金融危機爆發，外加2007年調控政策的後勁，2008年新建住房銷售面積與房價自1998年以來首次出現下降。為穩定經濟怎長、避免房地產市場下滑，政策開始由控制轉向刺激住房消費，4萬億橫空出世，利率七折，首付兩成快馬加鞭的上。結果全國平均房價增長率23.2%，上海達到56.7%。

2010-2013：整懵逼了，糾結於踩剎車與轟油門之間

2009年經濟從金融危機中復甦，寬鬆的信貸和投資政策導致2009年房價過快增長。2009年12月14日先後出臺“國四條”“國十條”，要求繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段來控制部分城市房價過快上漲。標誌著房地產政策從08年的刺激轉向控制。總體房價過快上漲的勢頭得到暫時抑制，2011年底到2012年中，央行先後兩次將準、兩次降息，導致2012年下半年，一線城市房價明顯回升，二線城市橫盤。

2014-2016年8月：猛轟油門，經濟新常態下再度刺激

2014年5月首度出現70個大眾城市新建商品住宅價格環比下跌，經濟再度面臨下行壓力，穩增長、去庫存訴求強烈。從“930”新政放鬆限購限貸，貨幣寬鬆政策，到次年330新政降準、降息、降稅，三管齊下，利率7折首付兩成又回來了。

房價上漲，由一線到二線到三四線，呈水波紋狀由核心城市往外擴散。一二線城市暴漲翻倍甚至兩倍，三四線城市預熱中。

2016年9月-今：猛踩剎車

2015-2016年一二線城市房價暴漲，引來新一輪調控，2016年9月30日-10月6日，短短七天時間，北京、深圳、天津、蘇州、成都、合肥、南京等多個城市發佈新房調控政策。本輪調控正式開啟。2016年國慶過後所有一線迅速降溫，部分二線城市目前依然在持續上漲中，衛星城市或三四線啟動上漲。

通過房產市場發展的前世今生，我們可以發現最好的買點出現在每次踩剎車之後，房價應聲而下，出於金融危機、穩增長、去庫存等原因開始密集出臺降準、降息、降首付刺激政策的時候。

歷史上2001、2008年底、2011、2015年初都是好機會

不同城市，同一城市不同區域，房價上漲會有輪動。比如最近這輪一線城市漲勢截止於2016年10國慶後，二線東部及中西部城市杭州、武漢、成都、重慶、鄭州、西安、昆明、貴陽......等城市接連上漲，個別城市目前依然處於上漲趨勢。同樣房價橫盤或小幅下跌也會有輪動。

下一輪啟動上漲依然會從一線開始，然後逐步向二線等城市擴散。本輪的上漲已接近尾聲，個別城市還有機會，等待下一輪一線啟動刺激機會。二線結束本輪上漲後，橫盤或小幅下跌後，等待一線城市新一輪刺激上漲擴散。

歷史上也存在一線城市啟動後，因政策刺激力度，刺激時間等因素影響導致上漲未擴散到二線城市的情況，如2011年的降準降息刺激政策，僅僅影響到一線房價。

通過上述調控政策路線圖，我們是否已經看清楚了下一輪購買時間節點的輪廓？