山重水複疑無路，柳暗花明又一村。
2019年開年，在貿易戰和國內經濟下滑的陰霾下，市場情緒日漸悲劇。直到國家政策發力，大灣區建設具體措施陸續出臺，以及珠海放寬限購、落戶等利好因素帶動，珠海住房租賃價格經歷先抑後揚的走勢，5月份見底後一路上漲，屢創新高。
住房租賃市場規範化建設的一年
租賃政策方面，國家繼續實施“租售並舉”，大力發展租賃市場；同時，市場監管和制度建設進一步加強，租賃市場漸趨規範。
2019年3月1日，《珠海經濟特區旅遊條例》正式實施，嚴格規範在住宅小區開辦民宿，其中包括對於在住宅小區內提供經營性住宿服務的，需要符合過半業主同意。
2019年9月15日，《珠海市商品住房租賃管理辦法(試行)》開始實行，“廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得單獨出租”、“居住面積須達到人均建築面積15平方米”......新政明確了可以用於租賃的房屋標準，“不達標”的房屋今後將不得出租。
2019年12月25日，住建部等6部門印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，規範住房租賃市場。包括引導“商改租”、“工改租”；住房租賃合同也需辦理網籤；中介不得收差價，續約不得重複收中介費等。
縱觀2019年，政策主基調著力於做大住房租賃市場，並進行規範化建設，以保證市場行穩致遠，保障租戶權益。
珠海住宅租金全年累漲2.06%
根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2019年珠海住宅平均租金為35.95元/㎡/月，全年累計上漲2.06%。
從單月表現來看，租賃價格呈現先抑後揚的走勢，5月份見全年低點35.58元/㎡/月後，開始扭轉跌勢，連漲7個月。截至12月底，珠海住宅租金創下36.63元/㎡/月的新高。
珠海2019年住宅租金走勢
區域房租分化：斗門領漲，橫琴領跌
從細分區域來看，珠海住房租賃市場出現明顯的區域分化。2019年，珠海各片區租金走勢如下：
市區平均租金為41.23元/㎡/月，累計上漲5.87%；
高新區平均租金為35.04元/㎡/月，累計下跌2.53%；
橫琴平均租金為49.30元/㎡/月，累計下跌10.54%；
斗門平均租金為19.08元/㎡/月，累計上漲6.24%；
金灣平均租金為23.08元/㎡/月，累計上漲3.79%。
珠海各區域2019年住宅租金走勢
分析認為，橫琴租金走勢大幅跑輸其他區域，原因在於各大樓盤陸續交付，閒置房源進入租賃市場，供應量大幅提升，導致房租價格開始回吐。
一居室需求量最大，租金累漲6.48%
從戶型來看，一居室的租金走勢最為強勁。2019年珠海一居室的平均租金為2094元/月，累計上漲6.48%；二居室平均租金為2822元/月，累計下跌3.41%；三居室平均租金為3351元/月，累計下跌5.01%。
珠海各戶型2019年租金走勢
一居室租金漲幅顯著跑贏二三居室，同時比全市平均漲幅高出4.42%，表明市場對一居室的需求較大，一居室處於供不應求的狀態，租客議價空間減少。
珠海租售比進一步降低
儘管珠海租金維持上漲態勢，但隨著下半年新房市場回暖，租售比依然較去年有所降低。
2019年珠海全市租售比為1:656，較2018年降低了近兩成。較低的租售比，表明珠海住宅的租金回報率較低，投資者的獲利方式主要依靠房價上漲。這無疑會加大珠海房地產市場的投機氛圍。
珠海2019年租售比
事實上，珠海乃至全國市場，租售比都遠低於歐美國家。
在統計的66個城市中，一線城市平均租售比為1:659，收回購房成本需要55年；二線城市平均租售比為1:551，如果房價不變，在二線城市收回購房成本的時間，比在一線城市縮短了9年；三四線城市雖然房價相對較低，但租賃市場需求更加薄弱，租售比略低於二線城市，為1:556。
全國66個城市租售比
全國大中城市租金止跌回升
從全國範圍來看，截至2019年12月，全國大中城市租金掛牌均價為43.70元/㎡/月，平均租金連續5個月下跌後止跌回升，主要是受到熱點二線城市租金漲幅較大帶動，如蘇州、武漢、南京、成都租金月度漲幅均超1%；一線城市租金受“返鄉潮”影響，租金仍處在下降局面。
12月，一線城市平均租金為92.26元/㎡/月，環比下降0.3%，同比上升2.27%；重點二線城市平均租金為35.02元/㎡/月，環比下降0.34%，同比下降0.83%。
預計2020年整體租金仍穩步上升
展望2020年，在“六穩”的政策主基調下，我國貨幣政策有望進一步寬鬆。去年12月，住建部聯合六部門發佈《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，規範住房租賃市場，全面保障租戶的合法權益，未來或將更多的人群加入租賃市場，預計2020年整體租金仍穩步上升。
近幾年，珠海經濟增速高於全國平均水平，人口持續流入，對租房的需求也隨之增加。今年，在粵港澳大灣區、琴澳融合等利好因素疊加下，預計珠海租金仍將維持上升態勢。
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