“滄海橫流，方顯英雄本色。”2019年，在政策與市場的雙重作用下，中國房地產行業的競爭已漸趨白熱化，TOP10排位出現了令業界始料未及的變化，只有龍頭的地位依舊穩固。根據2020年1月6日碧桂園集團發佈的2019年1-12月銷售業績公告，2019年，碧桂園的權益銷售金額在2018年5018.8億元的基礎上再創新高，達到5522億元，穩步增長10.03%。
而在操盤金額及全口銷售金額這兩個榜單上，碧桂園依然保持著難以撼動的領先優勢，繼續穩居行業第一。
有研究顯示，因城施策已進入到了不同城市尋求不同政策組合的發展階段，城市間房地產市場發展階段分化明顯。2019年成交表現良好的主要聚集在一線、強二線和長、珠三角經濟實力較強的三四線城市。而碧桂園多年來致力於構造的穩健合理城市佈局在2018年、2019年已基本完成，並與市場熱點高度吻合，為2019年的業績突破打下了堅實基礎。
高盛在一篇研報中表示，碧桂園已成為了一個真正意義的“全國性”房地產開發商，但公司的價值一直未被市場廣泛認可。高盛預計，在中國100大城市以外，會有三四萬億的房地產銷售市場存在，這將給碧桂園帶來更多的增長空間。此外，政府推動就地城鎮化和農村土地改革的動作將是一個長期的過程，也有利於碧桂園的發展。
權益銷售金額再創新高
不同於2016、2017年行業規模的大幅提升，2018年以來，地產行業由高速增長向平穩增長過渡。2019年，在中央明確“穩地價、穩房價、穩預期”的目標定調下，行業整體規模增速更是較前兩年顯著放緩。
為適應市場調整、防範市場風險衝擊，房企總體戰略仍以求穩為主。身為行業的頭部企業，碧桂園已在2019年率先實現了由高速擴張向平穩健康增長的高質量發展戰略轉向。
統計數據顯示，2019年下半年，碧桂園準備了4820億元的權益可售貨量，隨著新項目的陸續入市和銷售節奏的有序推進，該公司保持了單月銷售額穩定持續增長的良好勢頭，7-11月的銷售額分別為425.7億元、468.3億元、515.8億元、567.6億元、601.5億元。僅僅是前11個月,碧桂園累計實現的權益合同銷售金額就已達5398.4億元,同比增長10.2%，超過2018年全年的5018.8億元。
據瞭解，截至2019年中期碧桂園已落子中國內地31個省、自治區、直轄市共1235個縣鎮的2000多個項目，是行業內佈局最廣泛的房企。充裕的可售資源、全國性業務佈局和高效的執行力使碧桂園能夠及時抓住市場輪動帶來的機遇，在嚴峻的市場環境和高達5000億元的銷售基數上再次實現新突破。
實際上，自2017年以來，碧桂園已經連續三年穩居行業銷售榜首，充分體現了公司穿越週期、穩健如一的強大戰略定力和發展實力。
在克而瑞看來，目前行業保持長期平穩發展的市場環境已趨於明朗。展望2020年，在“房住不炒”的主基調下，行業政策調控難有實質性鬆動，我國房地產行業也仍將面臨考驗。考驗在於，進入房地產市場後半場，房企已經不能一味追求規模擴張，發展重點也逐步由“增量”轉向“提質”，企業整體的目標增速也將趨緩。未來，市場的比拼將歸於房企的城市佈局、品牌效應、產品品質、經營管理效率等因素，這也將決定房企的可持續發展力。而伴隨著行業增速的放緩，房地產市場新一輪洗牌加速進行，企業內部的分化格局將會得到延續。
資源稟賦優勢突出的頭部企業依然會是行業分化的受益者。海通證券認為，未來5年，中國年均新增城鎮住宅需求將保持在12.3億平方米上下，考慮居民購買力提升帶來的房價上漲能力和高端改善等，從總銷售額看，頭部企業所面臨的市場空間依舊可觀。而碧桂園聚焦三四線、鞏固一二線，戰略佈局清晰，土地儲備對應的可售貨值充分，足以支持公司未來四年的發展，合夥人機制、人才儲備戰略等都為公司的快速發展奠定了制度的基礎。
城市佈局進一步優化 後勁十足
隨著“因城施策”政策的深入，區域調控的風險系統也相應上升，廣泛而均衡的佈局成為了龍頭房企們平滑週期、確保業績增長的壓艙石之一。據瞭解，目前碧桂園的項目已遍佈內地31個省（直轄市、自治區）的200多個地級市，如此廣泛的佈局，幾乎可以對抗所有區域調控風險。值得一提的是，在廣泛的佈局中，該公司將重心聚焦在了粵港澳大灣區和長三角等產業及人口集中的國家級政策城市群。
根據碧桂園的中報數據，截至2019年6月底，該公司的權益可售資源合計2.78萬億元，75%的權益貨值位於中國五大城市群（長三角/江浙滬皖，廣東省，環渤海/京津冀遼，晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝）， 98%位於常住人口50萬人以上的區域，94%位於人口流入區域。公司項目數量合計2381個，其中廣東有498個，長三角（江蘇、上海、浙江、安徽）645個，合計擁有的項目數量佔據總量的半壁江山。就粵港澳大灣區而言，碧桂園在這一區域的土地儲備已可媲美深耕廣東的中型房企，2019年中期已獲取權益可售貨值3467億元，潛在權益可售貨值5519億元，合計接近9000億元的貨值，發展空間巨大。
億翰智庫認為，2019初發布的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》以及長三角區域一體化發展的國家戰略明確了城鎮化的趨勢不可逆，並且城鎮化發展已經向城市群轉變，依託高鐵、高速路、城市軌道交通等，縮短城市與城市、城市與郊區的時空距離。在這樣的大背景下，重點佈局這兩大城市群的企業長期內將會更加受益。
從銷售數據來看，這些強二三四線城市也表現出了不容小覷的潛力。2019年前10月，碧桂園權益合同銷售額排在前10位的城市分別為鄭州、佛山、蘇州、廣州、惠州、東莞、貴陽、鎮江、清遠、昆明，絕大部分是位於粵港澳大灣區和長三角區域，僅僅這10個城市就佔了該公司前10月權益銷售額的22.8%。
也因此，高盛才會強調碧桂園廣泛佈局的價值一直未被市場廣泛認可。高盛表示，碧桂園一直在優化其地理分佈，充分利用中國正在進行的城鎮化，從而使當前可售資源的分佈符合人口遷移趨勢，這為公司長期贏得全國市場奠定了堅實的基礎。
中銀國際也認為外界低估了三四線城市的發展後勁，因為最新的統計數據顯示，低線城市的供求狀況相當健康，銷售單價增長率在各線城市中仍然領先。自1998年以來，在低線城市建造的商品房只覆蓋了40%的人口，而在高線城市，這一比例是60%。雖然每年200多萬人從低線城市遷移到高線城市，但低線城市人口實際上仍在增長。
有分析人士表示，在城鎮化的時代浪潮下，對於不斷變換的市場，碧桂園已經展現出瞭如魚得水的能力，而聚焦核心城市群、高能級城市的均衡佈局，也將繼續為公司的持續健康發展保駕護航。
除了全國佈局的不斷優化外，精幹、高效的組織架構也為碧桂園不斷突破成長極限提供了必要的制度保障。在12月2日的碧桂園集團管理會議上，碧桂園集團總裁莫斌表示，一年來，公司持續提升全週期綜合競爭力，變革管理制度，優化組織結構，通過推行縱向輪崗、建立責任共同體等舉措，逐步強化總部精幹高效、區域做強做優、項目做一成一的三級管控體系。這些舉措有效提升了碧桂園對於週期和市場調整的應變能力，為企業的可持續發展激活了內生動力。
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