當剛需教育邂逅商業地產，催生出一種叫教育綜合體的新興內容，商業地產存量盤活，商業平臺化發展則有了多種可能。
教育綜合體，就是以教育業態為主的商業平臺。隨著國家關於嚴格把控校外培訓政策的出臺，近兩年，教育綜合體越來越成為業內關注的焦點，而且在數量上也呈現出一定的增長勢頭。
不過，早在2011年，在商業地產界已擁有一席之地的世紀金源商管集團，就已經敏銳地把握住了“教育+商業地產”這一重大風向，率先細分市場，規劃專業教育業態，搭建專業的教育板塊，結合自身大體量優勢，於2015年正式以平臺形式推出專注於少兒培訓服務的教育綜合體品牌——“青苗薈”。
“青苗薈”是以0-18歲兒童青少年教育培訓為核心產業的大型教育培訓綜合體。是一個高品質、全品類的“一站式少兒培訓營地、360度教育服務平臺。”孩子成長的每一步都需要把握關鍵，因此，給孩子更適合的、更高質量的教育和陪伴，培養孩子惠及一生的能力是青苗薈的宗旨。
“今日青苗、明日棟樑”
今年9月正值青苗薈週年慶典之際，主辦方通過品牌活動“師說——教育者沙龍”，為素質教育發聲。活動中，不僅有一線教師、平臺運營者、教育專家共同探討教育綜合體及教育培訓品牌的發展、困惑、突破等問題，更全景展示了青苗薈四年的發展成果。
多年來，青苗薈一直作為行業的開拓者，不僅為學員和家長們打磨更好的服務，滿足更多學生的課外求學需求，並且整合優質培訓機構和課外教育資源，為行業搭建優質服務平臺。從教育入手發現商業業態板塊細分的發展優勢，更以“青苗薈”為窗口，窺見中國教育培訓行業的未來發展模式，也揭示出世紀金源商業在存量盤活和商業平臺化發展過程中開拓的新思路。
01
硬核實力之一
購物中心的基因
如果單純做商業，絕對不難發現“教育培訓”這塊大蛋糕，但是面對教育綜合體，為什麼能做出業界標杆“青苗薈”的偏偏是世紀金源商業？
這其中最重要的原因之一就是青苗薈擁有著強大的購物中心基因。
世紀金源集團從2003年就開始發展購物中心產業，到目前為止在全國已經擁有10家大體量購物中心，總商業建築面積近340萬平方米。2018年北京世紀金源購物中心客流躍居整個北京地區最高，銷售額突破60億；移步輕資產市場兩年半時間來，已簽約項目突破50家，遍佈全國近50座城市，總體商業管理面積超過800萬平方米。基於這樣的規模、業績以及發展速度，世紀金源商管的服務體系、管理制度、人才梯隊都可見一斑。
脫胎於購物中心的“青苗薈”保留著購物中心的本質屬性——同樣是在一個“場”內，以教育培訓為主要業態，但從前期的調研、定位，到區域規劃、動線設計，再到品牌甄選、品牌配比，再到之後的調改，世紀金源商管的包含全生命週期的購物中心運營經驗在“青苗薈”得以盡情施展。
以北京世紀金源“青苗薈”為例。在宏觀業態規劃上，不僅依據現代素質教育理念，規劃了學科和非學科多種機構類型，而且還配套了兒童健康醫療、兒童攝影等多類型業態；又根據終端消費群體的特點，進行了關聯內容補充，打造“薈學空間”、“青苗小農場”“自然生態創客”等具備教學、閱讀、自然科學實驗、家長沙龍等配套服務。避免“青苗薈”成為一個簡單的教育機構的聚集地，而是讓其形成一個能夠良性循環的“教育生態圈”。
此外，動線就相當於購物中心的血脈，血脈的暢通直接關係到“場”的生命力，動線設計也是購物中心運營過程中的專業壁壘之一。青苗薈採取雙環線的動線設計，實現了動靜分離，外環動線集中教學培訓空間滿足學員及機構的硬件配套需求，內環依託於北京世紀金源購物中心超大體量的空中花園，集熒光跑道、兒童遊樂、休閒為一體的多功能戶外空間，為家長和學員提供了最優質的放鬆空間，為教育機構提供了天然的活動空間，一動一靜、內外相宜。
迴歸到最核心的招商問題。有別於購物中心，教育綜合體對於運營管理團隊的教育領域的專業性要求更高。“青苗薈”則基於多年積累的招商經驗，在選擇教育培訓品牌時，遵循三大標準：
第一，以消費者需求為導向，招商團隊根據教育市場消費者畫像及國家政策導向確認業態規劃，系統佈局，合理配比，滿足消費者的多種教育培訓需求。
第二，以品牌實力為核心，以行業領先、上市公司、水平專業、品質一流、特色業態、客戶滿意等多種維度作為甄選標準，並注重品牌發展的持續力及創造力。
第三，以建立互利共贏為目標，青苗薈會根據品牌的發展及需求適當調整鋪位面積，匹配商戶需求，提升租金坪效，同時提升品牌效益，達到共贏。
世紀金源商管的大體量購物中心運營經驗在“青苗薈”上的應用不一而足。而這些經驗都是長期將精力投入到教育產品研發的教育培訓機構不具備的，也是單純將教育培訓當作普通店鋪運營的商業地產企業所不具備的。
02
硬核實力之二
承襲世紀金源商業平臺化管理服務思維
“青苗薈”的規模化發展，重要原因之二在於管理團隊延續了世紀金源購物中心深耕大體量內涵、打造主題MALL的發展思路，注重特色平臺的專業內容打造，輸出高品質的管理和服務內容。
“青苗薈”目標客群的需求就是教育培訓，到“青苗薈”的目的性也很強。因此“青苗薈”成立之初就是根據家庭需求入手，細分出的專業的教育培訓板塊，通過明晰的服務需求使得客群集中。
同時，考慮到教育機構與顧客接觸的頻次要較其他業態的頻次高，更需強管理介入，從外在強化“青苗薈”的整體形象，內在讓“青苗薈”形成一個有機的整體。這使得“青苗薈”能夠為經營者和顧客提供更科學化、專業化、體系化的管理和服務。
對於進駐的教育機構，“青苗薈”會從店面形象、員工素養，到陳列、衛生等方面進行深入細緻的考評分析，然後針對出現的問題，與教育機構溝通，幫助其進行糾正。
在經營、產品的核心問題上，“青苗薈”也會對進駐教育機構進行系統跟蹤分析，然後通過交流會等形式協助教育機構進行完善和改進。針對新進教育機構，青苗薈給予品牌宣傳、活動支持，跟蹤機構開業後三個月經營情況，針對經營問題進行分析並給出合理建議。對於經營期的商戶，定期分析機構銷售情況，銷售較好機構樹立標杆，銷售下滑機構分析原因並提出改進建議。讓青苗薈入駐機構與青苗薈緊密相連，共同發展。
在“青苗薈”的運管團隊看來，所有入駐“青苗薈”的教育機構，更多的是合作關係，在一個平臺上，承擔形象共建、品質保障，以及互相引流等責任。正是“青苗薈”運營團隊的平臺化管理服務可以讓各教育機構由“散兵遊勇”的狀態，轉變為一支教育界的“威武之師”。世紀金源“青苗薈”也在不斷努力為更多深耕教育、哺育棟樑的入駐經營者提供全方位成長和發展服務平臺。
03
硬核實力之三
利用“空間哲學”實現“一箭三雕”
如果從物理屬性去理解“青苗薈”，“青苗薈”就是利用世紀金源購物中心的大體量優勢，將分散分佈的教育培訓機構整合到一個物理空間內。這個邏輯聽起來很簡單，卻蘊含著世紀金源商業獨到的“空間哲學”，讓其得以實現“一箭三雕”的效果。
首先，用“空間”減“時間”。對於家長和孩子來說，“青苗薈”用“空間”解決了他們關於“時間”的難題。隨著消費水平的提高和教育觀念的提升，國內家長對於孩子校外教育培訓的需求越來越迫切，也越來越多樣化。但隨之而來面臨的問題就是需要耗費巨大的時間和精力往來不同的培訓機構。而且隨著二孩時代的到來，家長這樣的壓力更是與日俱增。而整合不同教育業態於一體的“青苗薈”，減少了路程時間，延長了學習時間，無疑讓上述問題瞬間迎刃而解。
其次，用“空間”換“資源”。對於教育培訓機構來說，“青苗薈”讓他們擁有了聚合勢能。“青苗薈”針對0—18歲年齡跨度的目標客群，設置涵蓋學科和非學科多類機構類型，並且甄選了各類型的優質教育培訓品牌。
可以看出，“青苗薈”在一個空間內，按照從縱向不同年齡段，到橫向素質教育發展的不同方面的思路，將孩子和家長對於校外教育培訓的需求緊密地連接起來。也就意味著，當家長為孩子選擇其中一個教育機構的同時會橫向縱向觸發更多的需求，這將很好地解決以往各自為戰的教育機構最頭疼的招生問題。
最後，用“空間”提“升級”。再苦不能苦孩子，再窮不能窮教育，這是中國主流的教育消費觀念，在這種觀念存在的背景下，教育市場的盈利空間是穩定可觀的。早在2011年世紀金源商業就預見到當下商業越來越走向體驗，三大強客流（教育、運動休閒和餐飲）高付租能力的業態將成為激活存量商業的秘寶，前瞻性地融入MALL IN MALL專業平臺理念，細分市場合理規劃業態，打造專業特色板塊。
以北京世紀金源購物中心為例，除了打造出超過7萬平米的美食MALL和近2萬平米的運動休閒MALL，當然也瞄準教育培訓這一剛需打造近3萬平米的專業教育MALL——“青苗薈”，並將其存在的形式進行了有機改良，這為商業地產存量盤活找到了另一個出口，也有效地避免了當下業態同質化的問題。
“青苗薈”對於資源的整合和空間的利用，同時解決了多方亟需。作為教育綜合體先行者的世紀金源商業可謂卓有遠見。
04
硬核實力之突出優勢
“一站式”核心理念
光是有空間整合、平臺化管理服務和購物中心基因都不足以稱作是“青苗薈”的突出優勢。“一站式”服務才是“青苗薈”最核心的產品，它也像是一個粘合劑，澆築在“青苗薈”的各個元素中，讓各方緊密結合在一起。
“一站式”服務首先作用於C端的家長和孩子。“青苗薈”自主開發了涵蓋腦力、心理、體能、藝術潛力、健康等多維度的測評體系，這套測評體系不僅能夠前置性為每個孩子制定個性化方案提供依據，還能夠對孩子學習狀況進行跟蹤監測，以便及時調整方案。
“家長和孩子的需求”是“青苗薈”運行的邏輯支點，而通過這樣深挖C端需求，則讓“青苗薈”重心更穩，運行更暢。
區別於一般的教育培訓機構，“青苗薈”將學員變為會員。針對會員，“青苗薈”更是提供包括成長記錄、健康管理、會員活動、區角活動以及家長活動在內的“管家式服務”。在“青苗薈”已經開展了諸如青少年職業體驗、公益寵物領養、博物館之旅等豐富多彩的活動。針對家長，也有免費的家長講堂、親子週末、親子運動會等活動，來優化家長的陪護體驗。
上述這些都是在通過增強顧客的消費附加值來增強客戶的黏性，同時根據C端需求不斷調整對B端的經營要求，動態監控管理服務和B端的產品質量，結合前文提到的平臺化管理服務體系，是對B端經營者也提供“一站式”服務，以系統科學的方式真正站在“消費者”和“經營者”角度來幫助入駐培訓機構改進完善，形成良性循環。
總體來說，“青苗薈”這樣同時針對B端和C端的“一站式”服務，突破了單向線的服務，也就是項目資產方服務B端、B端服務C端的形式。通過對C端的服務挖掘需求，為B端提供著力點；對B端的服務又能很好地促進其為C端服務，最終實現C端的粘度增加，甚至數量擴大。這樣一來，“青苗薈”就是以管理為抓手，以專業為內容，以服務為核心，推進整體的向前發展。
-小 結-
作為世紀金源商管集團旗下的自營品牌，“青苗薈”依託世紀金源商業平臺的堅實基礎，不斷完善科技、文化等服務板塊內容，也高度契合著世紀金源商業的發展理念，注重解決家庭消費需求，併成為世紀金源商業產業鏈閉環中不可或缺的重要組成部分。
目前，世紀金源“青苗薈”已經先後在昆明、北京、北城、重慶、福建落地，為購物中心的發展提供更多可能。創新模式、匠心運營，“青苗薈”每落一地，不僅會得到當地政府、中小學校，以及家長們的高度認可，更助力構建當地商圈的完善教育生態圈，始終踐行惠及居民，全力打造“第三生活空間”的發展目標。
聯動優質培訓機構，提升全民素質教育；“青苗薈”利用專業板塊的平臺化發展思路助推新型購物中心產業的整體發展，盤活存量，優勢互補，探索培育出教育綜合體的發展模式。同時，緊跟世紀金源商管集團打造“中國一流的和商業平臺”的發展目標，憑藉多年專業化、平臺化的運營優勢，不斷裂變，持續發力，在教育培訓行業和商業地產行業都插上了一面屬於自己的旗幟。
如今，世紀金源集團圍繞社會大需求核心，著力構建“幸福產業生態圈”，引導各產業實現“價值型服務”升級，逐步實現“創造幸福無限”的企業使命。“青苗薈”作為直接面向教育客群的商業載體，不斷為家長和孩子篩選更適合的教育機構，提供更優質的教育培訓服務，提供更合理的教育培訓解決方案，構建更大規模的“幸福教育生態圈”，為實現“今日青苗，明日棟樑”的理想目標不斷前行。
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