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房子對於很多中國家庭來說，已經超出了單純居住的概念，它還承載著結束漂泊，全家幸福生活的開啟。無數的都市年輕人都在為了能夠擁有自己的小家而努力奮鬥著，如果能夠在買房上付出更少的花銷，相信是所有想要買房的人都會做出的選擇。
電視劇《安家》中的一位購房者於先生，為了節省1%的中介服務費用，選擇了一家叫“阿拉丁”的房產中介，然而由於中介的工作失誤，沒有對房源進行不動產各類詳細情況的調研，導致於先生要買的房子被法院拍賣了，於先生支付的首付款和佣金都無法要回，中介公司更是連夜跑路，使得於先生是有苦說不出。
▲《安家》劇情截圖
事實上，於先生的事例牽扯到近些年關注度越來越高的“法拍房”。隨著2019年雙十一淘寶京東線上拍賣法拍房，大部分的法拍房由於起拍價格低於市場正常售價，受到了更購房者的關注。但法拍房究竟是什麼？購買法拍房有哪些要求？可以進行貸款嗎？購買有哪些風險？需要注意些什麼？這些問題的答案很多普通購房者都知之甚少。
01 什麼是法拍房？
法拍房，顧名思義就是法院拍賣房產的簡稱，是指被法院強制變現的房產。即債務人（業主）無力償債，被債權人經由司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下的房產拍賣，用拍賣所得款項來償債。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。
法拍房的房源主要分四類
一、銀行按揭違約產生，原業主因無法按時還銀行房貸時銀行向法院提出民事訴訟要求貸款人就被抵押的房產拍賣變現來償還貸款。這類房源由於銀行掌握原業主的房產證和土地證，所以後續過戶及債權債務風險相對較少。
二、民間借貸違約產生，債務人和債權人自主簽訂合同，約定債務人將自有房產抵押給債權人並取得借款。如果債務人在約定的時間到期後無法按時還款，根據《擔保法》的規定，債權人需向法院申請債務人還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣債務人的房產來還款。由於民間借貸行為規範性和透明性較差，此類法拍房後續產生糾紛的可能性較大。
三、財產沒收產生，也就是司法沒收，這類房產多涉及人事訴訟、企業糾紛等案件，在一定程度上可能會存在一些問題。
▲南京碎屍案別墅競拍 22人報名 138次競價
四、無主房產，依法收歸國家所有或集體所有，也可以進行拍賣，但這類情況出現的較少。
02 買法拍房需要什麼條件？
法拍房屬於司法綠色通道，各地對於法拍房的競拍資格要求也不盡相同。
1、北京、廣州、深圳、佛山、廈門、濟南、南京、石家莊、東莞、珠海、三亞、浙江嘉興地區等12個城市需遵循當地限購政策；
2、除以上城市之外，全國其它城市尚未查詢到明確的限購政策。
3、因各地政策會變化或出現特殊情況，請在競拍前諮詢當地房管局等有關部門，並以其相關政策為準。
03 買法拍房需全款or可貸款？
全款購買法拍房的流程是：
法院查封→第三方出房產評估報告→拍賣→交保證金→競拍→拿到成交確認書→交尾款→出司法裁定書→解封→審稅→過戶→拿產證。
貸款購買法拍房的流程是：
法院查封
→第三方出房產評估報告
→拍賣
→交保證金
→取得競拍號
→向與貸款銀行聯繫提出貸款預申請
→銀行審核資格，出具《貸款預申請情況告知函》
→準備首付款競拍→拿到成交確認書
→2日內與法院聯繫，說明貸款意願並告知法院已在銀行辦理過貸款預申請
→法院向銀行核實競買人貸款預申請情況
→ 銀行正式核定首付款金額及貸款金額
→競買人在收到銀行首付款支付通知後2日內支付首付款至法院專戶
→競買人向銀行提供階段性擔保的方式（比如：擔保公司擔保、質押存單擔保等）向銀行提出正式貸款申請
→銀行貸款審批通過的，自審批通過之日起1個工作日內向法院出具《個人貸款承諾函》，併發放貸款支付至法院專戶
→法院收到首付款、銀行《個人貸款承諾函》及貸款
→出具拍賣成交確認書、司法裁定書等
→解封
→審稅
→過戶
→拿產證
雖然有銀行已經開始對司法拍賣提供貸款，但相對還是比較麻煩。因為買家需要在拍賣之前交付保證金，拍得房屋之後，保證金轉為房款。此外，法院要求餘款需要在規定時間內付清，具體時間各法院要求也各有不同。
拍賣尾款付清的時間一般是7到15天左右，拍賣結束當天開始計算，而這麼短的時間銀行來不及放款，只有少數銀行開放了司法拍賣房貸款。
04 購買法拍房有哪些風險？
一、隱形費用
法拍房除了要支付給法院拍賣款外，還需要支付拍賣費、契稅和中介服務費。這部分費用相對固定，約佔拍賣房款的10%左右。
另外還有不確定費用，包括但不限於：房產本身的欠費，過戶需要繳納的其他稅費。
欠費和其他稅費需要經過實地調查取證後得出，包括土地增值稅、個稅、物業費、取暖費、水電費等。如果該房產在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈與或繼承”的交易方式，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅。
二、潛在糾紛
1、法拍房佔用及騰房問題
在拍賣的過程中，很多法院基本只負責“賣”，當競買人過去收房時，有些原房主會以各種理由佔據著房產拒不搬離。也就是說，有人居住或放置物品的房產，需競買人自行確認是否存在騰退障礙，清騰房屋，則需自行想辦法處理。
▲圖源淘寶司法拍賣頻道
2、法拍房租賃使用權問題
拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅。簡而言之就是“買賣不破租賃”，被司法拍賣的房子可能會涉及租約，雖然房子的產權已經易主，但為了租客的權益，不能強制和對方解約。這也導致很多人在發生各種原因被查封房產並拍賣前，會惡意和他人簽訂長期租賃合同，這樣的租約清理起來往往很耗費精力和費用。
▲法院公示的某法拍房的細節：房屋租賃期限19年
3、房產屬性問題
房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產證、土地出讓的性質、是否拿到房產證等。如房產土地為劃撥性質，無法正常過戶，例如經濟適用房、集體產權房。按各地政策，二次交易可能需額外申請政府審批同意並額外繳納土地出讓金。如果是預售房，由於不能立刻拿到房產證，可能還面臨著二次糾紛。
▲法院公示的某法拍房的細節：土地性質為劃撥
4、法拍房是否有抵押問題
部分城市房產如抵押未解除則無法過戶，要了解清楚是否可以辦理解押，如果無法解押，未來可能面臨相應的債務償還風險。
5、法拍房的產權共有情況
比如夫妻雙方共有產權；是否有第一債權人之外的其他債權人，如長期租賃合同；是否被其它機構查封。這種有共有產權人的情況，一般共有產權人有優先購買權，就算被其他買家買到，買下來的也不是全產權房，沒有什麼意義。
05 購買法拍房需要注意什麼？
1、為了避免暗藏的天價過戶個稅等費用，需要提前調查清楚，瞭解好欠費情況，去物業或者相關部門查詢房屋的欠費情況，以免給自己造成不必要的損失。
2、瞭解好是否可以貸款，很多法拍房是不能貸款的，並且需要很快交清房款，通過第三方擔保公司擁有在四大行和正規商業銀行進行正常商業貸款的資格，這個過程較為複雜，需要提前進行充分準備和多家銀行面籤以確保通過。
3、瞭解好房屋權屬是否存在瑕疵、是否取得房產證、是否存在佔用問題等等。
除了以上三點需要注意的，大家在購買法拍房前一定要仔細閱讀拍賣公告，做好相關查詢和調查工作，排除購買法拍房所存在的可以避免的風險。買房住房本就是一件喜慶的事情，大家一定要慎之又慎，避免成為“接盤俠”。
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