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隨著土地公開市場拿地競爭日趨激烈，在勾地的實操中，即使設置了多重排他條件，仍然不能保證以底價拿地，還是會或多或少存在一定的溢價。因此，很多房企勾地實操中，都會對拿地的溢價部分，設置返還的渠道，並將此寫入投資協議裡。
本文結合勾地的實操經驗，例舉常用的五種稅費返還方式，並從合理性、有效性和可落地性的角度進行分析。
方式一
直接返還土地款
在投資協議裡面，房企都會與地方政府約定一個大家都認可的拿地價格，低於該拿地價格的，就按約定的流程條件拿地；高於該拿地價格的部分價款，需由地方政府予以返還。
根據《國有土地使用權出讓收支管理辦法》文件中的規定，土地出讓金必須全額進入財政賬戶，包括土地款、徵地和拆遷補償、支農、城市建設以及其他款項。禁止以各類形式免除、減免土地出讓金。根據原國土資源61號令修訂版，第22條之規定：禁止用土地換項目，先徵後返，補貼，獎勵等形式減免土地款。
根據2009年財政部《關於進一步規範土地出讓收支管理通知》財綜【2009】74號，要求各地嚴格執行土地收入納入地方基金預算管理的規定，土地出讓收入全額納入國庫，財政支出從地方基金預算中予以分配，從土地收入中予以安排。這就是所謂的“財政收支兩條線”中的土地款的政策明文規定。
因此，從政策和法律法規的角度來講，直接進行返還超出約定部分的土地款，或者抵扣其他款項的約定，是屬於地方政府無權承諾的事項，與國家是相牴觸的。從實操的角度來講都是很難實行和落地。
無權做出承諾是一碼事，但這並不影響合同約定的合法性。從合同法的角度講，只要是雙方自願合法的協議，主體適格的，都應當是具備效力的。《國有土地使用權出讓收支管理辦法》僅僅是對直接返還和優惠土地款的行為進行了禁止性的限制，並沒有規定該種行為無效。
雖然直接返還很難執行和落地，但是並不影響在協議出現爭議時房企的索賠和法院判定地方政府賠償。因此在勾地協議裡面，還是有很多公司還會選擇直接約定超過部分的土地款直接返還，或者抵扣下批次的土地款。這基本上屬於沒有辦法的辦法吧，有約束總比沒有的好。
方式二
稅款的直接減免
稅收的減免，是很多投資人除了土地款直接返還之外，第二個就能想到的稅費返還方式。但是地方政府無權承諾相關稅收的減免、退稅。
根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》之規定，所有稅收的開徵、免徵、減徵和停徵，均需依據相關法律法規進行。並在其後補充道，任何個人、團體、行政機構均無權做出或者承諾稅款的減徵、免徵、退稅等行為，並不得做出與相關稅收法律法規相牴觸的行為。
因此從法律條文的規定來講，地方政府無權做出稅款的減徵、免徵、退稅等行為。如果沒有單獨的法律、法規予以支持，明文允許在稅收方面可以減免，地方政府單方做出的承諾是無效的，該部分條款也因違反法律禁止性規定，屬於無效條款。
方式三
繳納稅款後退返
先徵收稅款然後減免，這個審批和決定權限屬於國務院，地方政府無權決定。對於確實需要進行先徵後返的領域，應由省級政府向國務院提出申請，由國務院審批後再執行。
因此地方政府擅自作出先徵後返的承諾，屬於沒有法律明確授權的行政行為，是屬於違背法律禁止性規範的條款，該部分條款無效，在司法中也得不到法院的支持。如果房企與地方政府簽訂協議，先期繳納了全部的稅款，然後再通過司法渠道，請求法院根據協議條款判決地方政府予以返還相關稅款的，一律不予支持。
需要區別對待的是，如果協議中有約定無法實現稅費減免的違約責任條款，如果不能實現，政府需承擔相關的違約責任，這點是會得到法院的支持的。但是從實際利益出發，房企很少會起訴政府，除非以後不想進入該城市。
方式四
財政返還、補貼
直接的財政返還、資金補貼這種形式比較少見，一般適用於具備產業條件的勾地項目。除此之外的奇特商業勾地，文旅勾地的項目，很少涉及直接的財政補貼和現金返還，畢竟地方政府財政也不寬裕。
財政返還和補貼，屬於地方政府可以有權作出決定的範疇，在投資協議裡面約定以財政返還和補貼的形式是合規合理的，不存在風險，在實現和落地方面也不存在障礙。但是基於地方財政支付的窘境，這個形式的接受度較差，不容易被地方政府採納。因此才會在在投資拿地當中，大家常見的是地方政府會給你劃定三個原則：一是土地款不予減免、抵扣、返還；二是不採取財政返還或補貼的形式；三是不能採用稅收減免形式。能夠進行直接的財政返還的地方政府，屬於在招商引資方面比較有誠意的了。
直接進行財政返還和補貼，除了要與政府協商一致，還要採用合理合規，可操作的形式。除了在協議當中以明確的條款約定具體的財政補貼金額，支付條件，節點以外，還需要取得地方政府的內部會議紀要或者政策文件，以充分保證後期落地。
財政返還和補貼還涉及一個企業所得稅的問題，一般來講財政補貼或者返還需繳納企業所得稅，除非同時滿足下列三個例外條件：
一是企業能夠證明該項補貼是專項財政補貼資金，並且能提供相關文件的；
二是財政部門對於該專項資金的支付和使用有專項管理辦法或者詳細管理要求的；
三是企業需證明單獨使用該資金，並且該筆資金是獨立核算的。
方式五
政府回購部分物業
政府回購部分物業，是一個雙贏的方式，對地方政府和房企來說都具有相當大的吸引力。
對房企而言，對於部分難以去化的商業，以及在高庫存的三四線城市的住宅，銷售去化會存在較大的壓力。這部分難以去化的產品，會沉澱大量的資金，項目前期拿地測算的利潤，基本上就砸在這些裡面了。如果地方政府願意回購，房企可以快速回籠資金，將資金進行再投資，這對追求規模和高週轉的房企尤為重要。
對地方政府而言，當地會存在經濟適用房，廉租房，棚改安置，人才公寓用房等客觀需求。這類需要的客觀存在，要麼通過平臺公司開發相關項目來解決，要麼從市場上購買。而通過勾地協議提前約定，以略低於市場價格從房企手中回購，能做到節約財政資金的目的，而且由房企開發的產品質量也有保障。
地方政府回購物業，屬於地方政府可以有權作出決定的範疇，在投資協議裡面約定以財政返還和補貼的形式是合規合理的，不存在風險。難點就在於如何說服其接受。
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