始於2011年的全國棚改熱潮終席捲中京市，煤城棗莊即將迎來脫胎換骨的改變。彼時大手筆的棚改項目頻頻見諸報端，棗城群眾沉浸在未來城市蛻變的喜悅之中。
臨城的新華街、站前鑫苑、天山棚改、燕山國際ABCD區、燕山公館、九龍城，百萬平方萬人小區屢見不鮮！
老城的塞納斯城（辛莊）、陳莊花苑（陳莊）、富翔莊園（大官莊）、鑫和國際（楊河）、道南里、錦繡花城（邵莊）、未來城（前石碑）棚改項目遍地開花！
不足兩年時間臨城新華街棚改項目即停滯不前、燕山公館九龍城相繼爛尾、老城的塞納斯城、錦繡花城等盤曬了幾年太陽。
棚改項目可謂“九死一生”，想辦房產證更是痴人說夢（市中未來城項目除外），歷經八年時光，房價持續走高之際各爛尾項目相繼迎來了曙光，時間磨平了一切！
今天聊聊老城的棚改項目，時至今日我們依然認為棚改是實現城市面貌更新、改善群眾居住環境的重要手段。老城的棚改進程從11-13年以來可謂停滯了六七年，視乎錯過了全國的棚改熱潮的黃金十年，好在自18年啟動的三角花園東南片區、19年推進的前嶺片區改造才把老城的棚改事業拉回了正軌。
那麼今年老城的棚改戰場在哪？我們就做個簡單的盤點。
01▶
後陳湖（世紀玉峰光明城）
這張泛白樓盤鳥瞰圖便是後陳湖的世紀玉峰光明城項目，該項目自2011年啟動至今已有九個年頭。
歷史信息：
項目總投資約20億元,佔地總面積520畝,規劃建築面積60餘萬平方米,涉及徵收居民968戶、企事業單位18家,徵收面積約30萬平方米；其中,回遷安置區建築面積15萬平方米,商業面積13萬平方米,可提供3000個就業崗位。
佔地500餘畝，投資20億，可謂是大手筆，重要的是還未拆遷完畢即遇到資金鍊斷裂。
由於項目啟動無確切日期，後陳湖的居民終於沒等到原址安置的那天，2016年政府給出東湖豪庭、東湖明珠、陳莊花苑、道南里四個小區的異地安置方案。
後陳湖居民大都選擇了東湖明珠、豪庭兩個小區，當時還遭到了這兩個小區的業主長達幾個月的掛橫幅反對。
我們之前說多棗莊房地產的熱潮是從17年下半年開始，18年恆大碧桂園入駐棗莊把地價房價推到了高潮，就因為房價暴漲之前爛尾的各大棚改項目相繼復活，東湖龍城，錦繡花城、燕山公館、天山社區等知名爛尾樓盤都找好了下家。
上圖既是2019年12月31日上午9：30，“後陳湖棚戶區改造項目社會穩定風險評估報告”專家評審會在永安鎮大官莊村委會議室組織召開：
（1）項目名稱：後陳湖棚戶區改造項目
（2）徵收範圍：項目拆遷改造範圍為棗莊市市中區西昌路以東，華山路以西，龍頭西路以南，光明路以北（扣除農業銀行及宿舍、靜馨園、變電站）。
（3）徵收規模：項目總用地面積246400平方米，項目拆遷居民987戶，拆遷建築面積242956.3平方米。2016年至今已完成拆遷安置約900戶，本次拆遷涉及大官莊、前陳湖、後陳湖住戶72家，企事業單位20家。
需要注意的是該項目的規模相較8年前初期有所縮減。
資料顯示西昌路以東，華山路以西，龍頭西路以南，光明路以北整個區域佔地520餘畝，扣除非拆遷區域：變電站、農業銀行及宿舍、靜馨園小區外該小區佔地為246400平方約365畝。
該小區開發方依然式棗莊玉峰房地產開發公司，公司實力有待考證，但我們用天眼查得知：該公司面臨的法律風險較大
簡單算一下規模，我們知道東臨二棉地塊由儒辰集團（青檀府）拿下：
規劃指標：
該地塊出讓面積178779平方米 或 268.169畝，
1.0＜容積率＜2.2
成交價9.385億，349.9萬/畝
溢價率0，樓面價最低2386元/平方。
我們且按照青檀府的容積率2.2計算，世紀玉峰光明城的規模約為54.2萬平方。保守估計會有4000餘套的房產規模，等同於湖西景苑AB區之和，萬人小區。
根據節前爆出的回遷明白紙顯示，剩餘住戶將回遷東湖龍城。那麼該小區就不存在回遷戶的問題了，未來將於青檀府展開客源爭奪戰。優劣勢對比分析後期奉上。
02▶
沙河子建材市場棚改
隸屬於龍山街道的沙河子建材市場片區，自去年底進行了浩浩蕩蕩的拆遷動員，標語已經掛滿大街小巷。
市中老城18年棚改的主戰場是三角花園東南片區由金科地產操刀、19年是前嶺片區有中彙集團主導、那麼今年便是沙河子建材市場片區了。
依靠我們強大的韭菜群信息支撐，我們獲知該棚改項目便是前段時間雲簽約的鼎馳城市綜合體項目；
該項目土地位於市中區君山路以南、華山路以西、西昌路以東、建華路、瑞嘉榕園、文匯嘉園、沙河子小學以北區域，涉及土地面積約350畝，土地性質為商住用地。
公開資料顯示該項目投資50億，該綜合體將以建材市場為主，預計住宅規模等同於青檀府項目：3000套的體量
作為喊了十年的沙河子棚改終於要開啟新的篇章了，祝賀！
03▶
廣濟路前嶺片區
前面說過前嶺棚改是19年的重頭戲，如今由中彙集團穩步推進。那麼今年該片區依然推進了兩個項目：
①長泰·西沙左岸項目SZ2019-6地塊：由棗莊澤泰置業有限公司投資建設
該地塊原為早期的辛莊棚改用地，塞納斯城的南區，如今重新掛牌換了主人取名：長泰·西沙左岸
規劃指標：
該地塊出讓面積39963平方米 或 60畝，
1.0＜容積率＜2.8
成交價1.8435億，307萬/畝
溢價率0，樓面價約1647元/平方。
②青檀北路東側廣濟路北側SZ2019-34地塊：由山東中原新岸置業投資建設
還地塊為原棗莊市金屬公司所在地。
規劃指標：
該地塊出讓面積59971平方米 或 90.05畝，
1.0＜容積率＜2.0
成交價2.43億，269萬/畝
溢價率0，樓面價約2025元/平方。
中原地產在棗莊可謂風光無限，東湖大名鼎鼎的希爾頓項目便是中原地產投資建設，住宅項目：西湖陽光、東湖陽光口碑佳。
這兩個項目體量較小，由於週期缺乏有力的優質公共資源配套，加上中匯的棚改體量，未來價格難有突破。
04▶
田莊和陽光花園小區棚改
今年市中區政府報告中唯一提到的棚改村莊便是田莊村，由於地處中興大道兩側規模不詳。該項目將由中安集團負責。
自石市長兩會中指出：“老城是棗莊的根，我們不能忘記，北部城區基礎設施破舊急需改造”，是的，北部城區作為老礦區中興公司的發源地，承載著棗莊過去輝煌的記憶。
其實在去年已經啟動了北部殷村、小劉莊的新農村改造計劃，而今年我們獲知區政府在積極推進46中改擴建的前期工作，北部將會佈局中興小學北校區及引進山師附小教育資源入駐等。
綜合沙河子、後陳湖、前嶺片區及田莊棚改總面積將達到千畝以上，規模空前。
關於陽光花園小區棚改我們沒有更多消息。
總結
通過以上盤點我們可以看出今年的主戰場還是沙河子建材市場棚改項目即鼎馳城市綜合體項目，體量巨大涉及群眾廣。
焦點是後陳湖的棚改項目即世紀玉峰光明城（新名字目前未知），光明大道作為連接東西城的主軸線又毗鄰東湖新區自然是萬眾矚目。
北部城區也會面臨脫胎換骨的發展機遇，但主要還是圍繞建材物流做文章，居住價值和發展前景還是不及西、南部區域。
棚改房產能不能買？買誰的產品更安全？篇幅有限歡迎加入韭菜群討論！後期會盤點的薛城的項目敬請期待..........
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