想再說說西青區。
西青區好，大家都知道，環城四區中買房，90%的人都願意選西青區。
發展早、配套好、有地鐵……這些都是它的顯性優勢，已經說過太多了，不再囉嗦。
有果就有因，有顯性也有隱性，往往隱性的，才是最關鍵的。
今天我們想站在全市角度，站在“天津樓市地理”角度，再說說西青區，說說西青區如今的“底氣”，到底來自哪？
01
西青區的底氣是什麼？
在買房這件事上，怎麼界定一個區域的強與弱？
說到底，所謂的規劃和爆點在沒落地之前都是扯，指標就一個，看房價！
就好像一個小學生，玩命說自己愛學習愛勞動講文明懂禮貌，可是每次考試成績都直線下降，估計老師對他也就那麼回事。
今年，天津房價形成了全新梯度，每個板塊都重新插上了價格小旗子。
所導致的結果是，區域整體房價也面臨“洗牌”。
相比於去年，今年降幅最大的是北辰區，約12%，雙街、小澱的一些低價房源開始跑量。
津南區從去年就開始降了，今年還好，屬於微降。
但與2017年相比，也降了約20%，津南區也是今年的“砸價重災區”之一。
東麗區房價反而還漲了，這純屬成交結構的原因。
因為今年低價板塊沒有主力供應，比如華明鎮、東麗湖，最大的成交量都來自津濱大道的“融創系”，單點對比來看，房價也降了不少。
但看看西青區，今年還是一副“容光煥發”的樣子，不管是新房市場，還是土地市場，都頗為爭臉。
只要有樓盤一登場，就能拉響一次高能警報。
今年新房成交均價僅比去年降了4.5%，比2017年反而還漲了2%。
一條平穩的線在環城四區中高高掛起。
不僅房價始終保持四區最高，而且在別人都走“下坡路”的時候，西青區“千軍萬馬過獨木橋”，價格很剛性。
從區域均價看，西青區是這樣一種“神存在”。
如果扒開表面，來看點狀樓盤，這又是一種“神碾壓”。
西青區部分板塊的房價，已經快要追平市區邊緣地帶的房價。
比如萬科紫臺、格調松間高層2.4萬/平米，九和府的高層也就2.5萬/平米；
格調平園小高層都3.1萬/平米了，公元大觀高層只有2.7萬/平米……
這就是西青區的底氣，環城一哥的底氣！
02
西青區憑什麼有這個底氣？
首先要明確一個邏輯：
環城區域能夠崛起，市區外溢佔主導作用。那麼環城與市區之間的關係，就是那個關鍵點。
市內六區中，南開區、河西區房價最高，是有外溢需求的大水庫；
河北區、河東區、紅橋區房價適中，改善群體在本區域內就能完成置換，外溢隊伍沒有那麼龐大。
所以，西青區和津南區是承接外溢的“重鎮”。
但為什麼津南區沒有西青區這麼“有底氣”？
打開地圖看一看。
南開區是嵌在了西青區邊上，說的形象一點，西青區擁抱了南開區，而且“兩隻手”（西營門、李七莊）還抱的比較深。
或者說，西青區與南開區接壤的“行政岸線”非常長。
津南區呢？也是與河西區接壤，但“行政岸線”非常短。
而且，津南區相當於是伸出一隻手來，與河西區握手。
區別就在這了，一個是熱情擁抱，一個是禮節握手。
所帶來的輻射能量，也是天壤之別的。
西青區與南開區“聯姻”了，成為了南開區的自然延伸。
水乳交融的兩個區，遲早會走到一起。
但河西區與津南區還“只是好朋友”。
03
區域之間的接壤方式，帶來的另一層面影響，就是路網的通達性。
來看西青區與南開區的路網地圖。
從南開區伸出了至少8條主幹道，直接插進西青區熱點板塊，順著路網，相當於把南開區拉進了西青區。
反過來看，西青區就相當於一把叉子，狠狠的把南開區鉗住了。
相比而言，津南區的路網就顯得稀疏很多了。
天津大道與津港高速是兩條比較高效的大動脈，直接通道黑牛城道，其他幾條路的通達性就比較弱了。
而且，不少道路從河西區小海地出來後，在雙港辛莊就被“攔截”了，再向南延伸，還要依靠天津大道、津沽公路和津港高速。
要想富，先修路，話糙理不糙。
路網就是區域的血管，血管越豐富、毛細血管越多，區域的血肉感就會更強，那麼所呈現出的表情也更多樣性。
路網表面上是連通了區域，事實上這是一條條輸送人口的大動脈。
我們對城市的認識，建築和道路是非常重要的記憶點。
很多板塊因為在這方面比較弱，於是就吃了陌生的虧。
環城的距離感，更多的還是來源於我們對它的陌生感。
說到這，西青區憑什麼有底氣、為什麼一直處於“強頻模式”，這個問題也就不難解釋了。
把地段的知曉度加上認同感，放在樓市語境裡，大概就是西青區最亮眼的表現了。
04
是不是有這樣的感覺，西青區和津南區是“傍著”南開區和河西區而生存的。
環城區域自身夠不夠努力是一回事，市區給不給機會，就是另一回事了。
南開區給機會了，河西區沒給機會。
南開區沒有能成片發展的新區，所有的改善樓盤都是點狀分佈，無法形成一個改善的城市界面。
如果僅是這樣，南開區還不算“狠”。
更“狠”的是，接下來的新供應基本都是地王，價格方面，普通改善也“要不起”。
外溢到西青區，是最好的選擇。
南開區給西青區機會了。
河西區新梅江是能成片發展的新區，要打造全新的城市界面，還有巨大的土地池。
從目前的產品來看，普通改善也是能夠一夠的，一些老梅江的業主不需要外溢到環城，在新梅江就能解決。
最重要的是，河西區沒有地王，像綠城誠園、御江臺都是三價連控盤，在價格層面，沒形成擠出外溢的強大動力。
河西區沒給津南區機會。
如果有一天新梅江完全發展成熟，出現了改善需求，那津南區承接河西外溢的角色，才會更重一些。
05
西青區從最開始單純的被迫外溢，發展到現在的主動外溢，進而醞釀對樓市輻射更廣的機會，這是西青區清晰的發展軌跡。
從前買房，大家都愛用“情結”兩個字，覺得自己怎麼可能搬到西青呢，住在南開的人，也從沒想過把家安到西青去。
但看到現在的西青區，我們就能感到買房的“地域情結”正在慢慢弱化。
這種弱化，其實就是一種結構變化。
評價一個區域，有個經典的方法論：短期看現象，中期看趨勢，長期看結構。
因為城市的框架在拉伸，城市化要素比過去要充沛很多。
強大的路網骨骼，以及與南開區越來越融合的地理關係，就註定，接下來，西青區的吸納能力還會更強。
有關西青區的“秘密”還有很多要說的。
比如中北鎮為什麼不抗跌？哪個板塊最終能成為西青區的老大？
365淘房接下來將推出系列解讀，敬請關注。
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