想再说说西青区。
西青区好，大家都知道，环城四区中买房，90%的人都愿意选西青区。
发展早、配套好、有地铁……这些都是它的显性优势，已经说过太多了，不再啰嗦。
有果就有因，有显性也有隐性，往往隐性的，才是最关键的。
今天我们想站在全市角度，站在“天津楼市地理”角度，再说说西青区，说说西青区如今的“底气”，到底来自哪？
01
西青区的底气是什么？
在买房这件事上，怎么界定一个区域的强与弱？
说到底，所谓的规划和爆点在没落地之前都是扯，指标就一个，看房价！
就好像一个小学生，玩命说自己爱学习爱劳动讲文明懂礼貌，可是每次考试成绩都直线下降，估计老师对他也就那么回事。
今年，天津房价形成了全新梯度，每个板块都重新插上了价格小旗子。
所导致的结果是，区域整体房价也面临“洗牌”。
相比于去年，今年降幅最大的是北辰区，约12%，双街、小淀的一些低价房源开始跑量。
津南区从去年就开始降了，今年还好，属于微降。
但与2017年相比，也降了约20%，津南区也是今年的“砸价重灾区”之一。
东丽区房价反而还涨了，这纯属成交结构的原因。
因为今年低价板块没有主力供应，比如华明镇、东丽湖，最大的成交量都来自津滨大道的“融创系”，单点对比来看，房价也降了不少。
但看看西青区，今年还是一副“容光焕发”的样子，不管是新房市场，还是土地市场，都颇为争脸。
只要有楼盘一登场，就能拉响一次高能警报。
今年新房成交均价仅比去年降了4.5%，比2017年反而还涨了2%。
一条平稳的线在环城四区中高高挂起。
不仅房价始终保持四区最高，而且在别人都走“下坡路”的时候，西青区“千军万马过独木桥”，价格很刚性。
从区域均价看，西青区是这样一种“神存在”。
如果扒开表面，来看点状楼盘，这又是一种“神碾压”。
西青区部分板块的房价，已经快要追平市区边缘地带的房价。
比如万科紫台、格调松间高层2.4万/平米，九和府的高层也就2.5万/平米；
格调平园小高层都3.1万/平米了，公元大观高层只有2.7万/平米……
这就是西青区的底气，环城一哥的底气！
02
西青区凭什么有这个底气？
首先要明确一个逻辑：
环城区域能够崛起，市区外溢占主导作用。那么环城与市区之间的关系，就是那个关键点。
市内六区中，南开区、河西区房价最高，是有外溢需求的大水库；
河北区、河东区、红桥区房价适中，改善群体在本区域内就能完成置换，外溢队伍没有那么庞大。
所以，西青区和津南区是承接外溢的“重镇”。
但为什么津南区没有西青区这么“有底气”？
打开地图看一看。
南开区是嵌在了西青区边上，说的形象一点，西青区拥抱了南开区，而且“两只手”（西营门、李七庄）还抱的比较深。
或者说，西青区与南开区接壤的“行政岸线”非常长。
津南区呢？也是与河西区接壤，但“行政岸线”非常短。
而且，津南区相当于是伸出一只手来，与河西区握手。
区别就在这了，一个是热情拥抱，一个是礼节握手。
所带来的辐射能量，也是天壤之别的。
西青区与南开区“联姻”了，成为了南开区的自然延伸。
水乳交融的两个区，迟早会走到一起。
但河西区与津南区还“只是好朋友”。
03
区域之间的接壤方式，带来的另一层面影响，就是路网的通达性。
来看西青区与南开区的路网地图。
从南开区伸出了至少8条主干道，直接插进西青区热点板块，顺着路网，相当于把南开区拉进了西青区。
反过来看，西青区就相当于一把叉子，狠狠的把南开区钳住了。
相比而言，津南区的路网就显得稀疏很多了。
天津大道与津港高速是两条比较高效的大动脉，直接通道黑牛城道，其他几条路的通达性就比较弱了。
而且，不少道路从河西区小海地出来后，在双港辛庄就被“拦截”了，再向南延伸，还要依靠天津大道、津沽公路和津港高速。
要想富，先修路，话糙理不糙。
路网就是区域的血管，血管越丰富、毛细血管越多，区域的血肉感就会更强，那么所呈现出的表情也更多样性。
路网表面上是连通了区域，事实上这是一条条输送人口的大动脉。
我们对城市的认识，建筑和道路是非常重要的记忆点。
很多板块因为在这方面比较弱，于是就吃了陌生的亏。
环城的距离感，更多的还是来源于我们对它的陌生感。
说到这，西青区凭什么有底气、为什么一直处于“强频模式”，这个问题也就不难解释了。
把地段的知晓度加上认同感，放在楼市语境里，大概就是西青区最亮眼的表现了。
04
是不是有这样的感觉，西青区和津南区是“傍着”南开区和河西区而生存的。
环城区域自身够不够努力是一回事，市区给不给机会，就是另一回事了。
南开区给机会了，河西区没给机会。
南开区没有能成片发展的新区，所有的改善楼盘都是点状分布，无法形成一个改善的城市界面。
如果仅是这样，南开区还不算“狠”。
更“狠”的是，接下来的新供应基本都是地王，价格方面，普通改善也“要不起”。
外溢到西青区，是最好的选择。
南开区给西青区机会了。
河西区新梅江是能成片发展的新区，要打造全新的城市界面，还有巨大的土地池。
从目前的产品来看，普通改善也是能够一够的，一些老梅江的业主不需要外溢到环城，在新梅江就能解决。
最重要的是，河西区没有地王，像绿城诚园、御江台都是三价连控盘，在价格层面，没形成挤出外溢的强大动力。
河西区没给津南区机会。
如果有一天新梅江完全发展成熟，出现了改善需求，那津南区承接河西外溢的角色，才会更重一些。
05
西青区从最开始单纯的被迫外溢，发展到现在的主动外溢，进而酝酿对楼市辐射更广的机会，这是西青区清晰的发展轨迹。
从前买房，大家都爱用“情结”两个字，觉得自己怎么可能搬到西青呢，住在南开的人，也从没想过把家安到西青去。
但看到现在的西青区，我们就能感到买房的“地域情结”正在慢慢弱化。
这种弱化，其实就是一种结构变化。
评价一个区域，有个经典的方法论：短期看现象，中期看趋势，长期看结构。
因为城市的框架在拉伸，城市化要素比过去要充沛很多。
强大的路网骨骼，以及与南开区越来越融合的地理关系，就注定，接下来，西青区的吸纳能力还会更强。
有关西青区的“秘密”还有很多要说的。
比如中北镇为什么不抗跌？哪个板块最终能成为西青区的老大？
365淘房接下来将推出系列解读，敬请关注。
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