一边是“豪宅的狂欢”，一边是“被抛弃的中产”。

注：因中产阶级定义不一，文中所说的中产阶级主要指家庭年净收入（除去各项开支）在20万-50万中间的人群。

-01-被深圳豪宅抛弃的“中产”

深圳最近的楼市很不一样，有很多豪宅扎堆入市。 上周末，金众麒麟公馆和中粮大悦城先后开盘，接下来，备受瞩目的招商领玺将在22号召开发布会，前海颐湾府、深业中城和金茂府等网红豪宅也很大概率会在“银十”结束前入市。 当这些豪宅一一揭开面纱之际，深圳以中产阶级为代表的高收入人群突然发现一个难以接受的事实，自己正在被深圳优质资产逐渐“抛弃”。 先来看一组数据：

1、西丽金众麒麟公馆，开盘均价约8.85万/平，两套顶层复式约12.6万/平。

2、宝安大悦城·天玺壹号，开盘均价约8.9万/平，最高价飙到9.5万/平。 3、前海领玺的备案价还未出来，但是据说不低于10万。 4、就连

龙华金茂府，传言也要10万+入市，顶层复式预计售价1亿+！

从这些楼盘的价格可以发现，前海、西丽，甚至是宝安、龙华这些片区的高品质楼盘都已经瞄准10万了。 尤其是大悦城和金茂府的价格，很多购房者都表示难以接受，要知道去年华润城才卖8.5万，现在宝安居然卖到了9万，龙华更是要卖10万。 而这几个豪宅，价格还不是深圳豪宅的第一梯队，深圳湾的海景豪宅作为深圳顶豪的代言，更是动辄15万起步，随便一买就是几千万，贵的要上亿，比很多中小型企业一年的产值都要高，更是普通有钱人可望而不可及的资产。 正如“呆呆咖啡馆”创始人呆呆老师所说：在深圳的豪宅面前，中产到底有多穷，只有比较过才知道。资产和资产之间已经是一道鸿沟。 我们来简单算一笔账，看看深圳豪宅的上车门槛。以单价10万、首套房、商贷30年，一套120平的标准三居室豪宅总价就要1200万，首付要360万，每月还贷5万左右（数据由链家房贷计算器计算得出）。

首付360万，月供5万上下，如果不是富二代，不是拆二代，大概要年薪百万上下，经过5-10年的奋斗，才能负担得起。 而根据腾讯发布的《2019国人工资报告》显示，深圳月薪过万人群占比仅26.91%。按这个标准来看，年净收入（除去各项开支）20万以上的收入人群无疑已经算是人中龙凤了，但在深圳豪宅面前，也只能算个穷人，“望豪宅兴叹”。

-02- 中产阶级买房焦虑

但是以中产阶级为代表的高收入人群，他们买不起豪宅，就退而求其次去买刚需吗？ 大概率不会。 中产阶级是一群什么样的人？

收入高、工作体面，受教育水平高，多为名校或者留学背景，注重精神诉求，追求高品质生活，“不将就”是他们的人生指南和准则。 落到置业上，以中产阶级为代表的高收入人群，买房有几大特点： 更讲究小区格调、邻居圈层、教育资源、景观环境等房子居住性质以外的附加物。总而言之，就是小区要能满足自己对生活品质的追求，还能维持体面。 有些人可能会说，中产买不起豪宅，可以买介于刚需和豪宅之间的改善型住房，找个平衡点不好吗？ 但其实就算不是豪宅，只是深圳中心区的二手房均价，也已经不是普通中产可以上车的门槛了。 来看一下链家显示的深圳各区二手房均价：

中心区南山8.9万、福田7.5万，就连龙华和宝安都在6万上下（宝安均价主要是因为宝中片区房价较高）。 也就是说，想要在深圳当下的中心区域买到一套学位好、景观好、舒适度高的优质物业，少说也要800万左右，这个门槛，也已经很高了。 不难发现，以中产阶级为代表的高收入人群购房面临一个尴尬处境：既买不起豪宅，又看不上刚需，甚至连中心区的改善房都很难上车，徘徊在深圳的楼市中间，不知何去何从。

-03- 被遗忘的深圳豪宅区

但以中产阶级为代表的高收入人群想在深圳“不将就”置业，真的没有办法了吗？ 也未必。

从二手房均价图可以看出，光明、龙岗、坪山、大鹏，这些区域的房价目前在深圳来说还比较低，这些区域里也不乏有个别品质很高的楼盘。 但是关内和关外，中心区和非中心区，终归有别，这些区域发展形势也很好，但是区域所带来的精神特质终究需要时间沉淀，

以中产阶级为代表的高收入人群，他们所需要的身份认同和价值感归属，这些区域，很难给到。 细心的读者可能会发现，在上边几个区里边，没有提到盐田，这是因为盐田是一个很特殊的存在。

盐田是深圳原关内四区之一，其中背山面海的梅沙湾更是世界第九大富人区，拥有媲美西部海岸沿线的生态资源，在十几年前，就已经聚集了一大批豪宅。

但是近些年深圳重心在西部，人们的目光都聚焦在南山、福田等区域，盐田梅沙湾似乎被人遗忘了。 而现在，深圳豪宅发展出现了一些变化，盐田梅沙湾的豪宅地位有望回归。

过去四十年，深圳诞生了几大标志性豪宅区，比如传统豪宅区香蜜湖、华侨城、蛇口，新兴豪宅区红树湾、后海、前海。它们分布在红树林—后海—深圳湾—蛇口—前海这条环深圳西部海岸沿线。

但是现在深圳的豪宅区发展面临一个最大的瓶颈，这条西部看海豪宅线上，几乎没有土地供应了，经过40多年的大开发建设，深圳的土地存量本身就已经很少。

在今年4月份的城市共创大会中，据地产人王石透露，深圳可开发面积只剩下20平方公里左右，每年新增用地面积不足2平方公里。

其中，一线滨海土地更是少之又少，没有土地，自然就没有新房，现在西部优质滨海物业，几乎没有新的供应。 在这种客观条件驱动下，深圳的豪宅必然要“外溢”，而本就有豪宅基因的梅沙湾，几乎是“外溢”的唯一的选择，因为梅沙湾拥有几大独特优势。

-04-梅沙湾豪宅价值回归

首先，梅沙湾背山面海，生态资源得天独厚。

梅沙湾紧靠深圳第一高峰“梧桐山”，拥有数十公里的沙滩海岸线、滨海栈道，森林覆盖率高达88%，空气优良率全市排名第一，被誉为“东方夏威夷”。 这种优越的山海资源是梅沙湾重回深圳豪宅区的基础。

再次，梅沙湾有丰富齐全的生活配套。

梅沙湾汇聚包括佳兆业盐田城市广场、壹海城、翡翠岛等大型购物中心在内的超50万平商业体量，是梅沙湾最大的商圈。 片区还有中英街历史博物馆、东部华侨城大剧院、盐田体育中心、天麓云海谷高尔夫球场、中英街（中国唯一的一街两界历史文化特色旅游街）等高端文娱配套；茵特拉根酒店、京基喜来登等五星级酒店；大梅沙游艇会、万科骑游艇会等知名游艇会。 这些配套都是都是城市高级配套，为滨海资源提供了城市价值和居住价值。

此外，梅沙湾还拥有盐田区外国语学校、梅沙未来学校、万科梅沙书院三大知名学校。

盐田区外国语学校是盐田排名第一的全日制初中，也是深圳市一级学校。设有30个教学班，约1200个学位。2018年，该校的四大、八大、十大录取率分别达到8.60%，15.47%，和17.19%

，以绝对优势位居盐田区首位，在全市位于前列。

梅沙未来学校是政府投资约2.28亿元打造的深圳第一所未来学校。前身是具有85年历史的梅沙小学，先后荣获中国少年科学院科普教育示范基地、中国STEM教育2029行动计划种子学校、广东省STEM教育实践研究课题学校等荣誉，已于今年秋季启动招生。

万科梅沙书院是万科与深圳中学合办的国际高中，是深圳唯一WASC完全认证的学校，师资队伍多毕业于哈佛大学、哥伦比亚大学、伯克利大学等国际知名院校。

最重要的是，盐田要通地铁了，引入了8号线。

作为深圳“东进战略”重要交通动脉，8号线是东部首条地铁，将终结盐田“零地铁时代”。

8号线一期（在建）终至盐田路站，预计明年通车。8号线二期（在建）拟延伸到小梅沙站，预计2024年通车。

地铁8号线一二期建成后将和地铁2号线3期工程莲塘站相连，届时从赤湾站直到盐田港、大小梅沙，全程仅需70分钟左右。 此外，18号线南延段(规划中)和32号线(规划中)都与8号线衔接换乘，一个延伸至宝安，一个延伸至大鹏新区。 也就是说，未来，借助地铁8号线，从梅沙湾可便捷到达宝安、光明、龙华、龙岗、罗湖、福田、蛇口、大鹏各区。 地铁8号线建成后，盐田区将更好地融入全市快速路网络，而且这条线路极其重要，会带来大量的度假人流，为梅沙湾注入强大活力。 可以预见，凭借先天优势和后天规划利好，在经过十几年沉寂之后，梅沙湾豪宅将要，也必须要重回大众视野了。 -05-碧桂园·心海天誉 代言梅沙湾价值回归

梅沙湾不管是从圈层、环境还是生活方式来说，都很符合以中产阶级为代表的高收入人群置业要求，最重要的是，过去十几年的沉寂，让梅沙湾成为深圳豪宅区的最后一块价值洼地，也正好成为如今的机遇。 据壹地产了解，梅沙湾近期有一个新盘——碧桂园·心海天誉即将入市，

项目位于盐田区大梅沙片区闲云路，离东部华侨城入口仅约50米，距离8号线二期（在建）“大梅沙站”百度直线测距仅约600米。

项目一街之隔就是梅沙未来学校，一公里左右有盐田区外国语学校，500米范围内还有6班制的盐田区梅沙幼儿园。可谓是梅沙湾的“湾芯”，周边汇聚片区最优配套。

碧桂园·心海天誉总建面约7.7万平，容积率仅约3.59，可谓低密宜居。项目还自带约7320平的集中商业，与周边超50万平商圈形成组团效应。

项目在品质打造上也极具匠心，建筑整体立面采用灰色主基调，加入白色跳跃元素，与高雅宁静的滨海环境巧妙融合。

园林景观设计也融合海洋景观特色，别出心裁地用海浪浪花元素做点缀，打造了一个200平左右的中央水景景观

，从业主从出家到归家，都有与海为伴的感觉。

同时，项目打造的生态车库也是一大亮点，地库顶板被刻意打通，这样阳光和景观就可以渗入，原本封闭的地库空间变成了可以休息、放松的地方。

而且，为了让全年龄段人群都有舒适的居住体验，项目根据不同年龄段人群的喜好和生活规律，有针对性的设计了户外儿童游乐区、中青年运动休闲区和长者颐养区、无边际泳池等休闲娱乐场所。

不难体会到，作为梅沙湾少见的入市新盘，碧桂园·心海天誉在每一处细节上都用心打磨，不管是配套，还是品质都可圈可点，是深圳以中产阶级为代表的高收入人群既不用将就，又相对容易上车的选择。

而且，项目不仅具有居住价值，还兼具投资价值。

深圳滨海豪宅的市场表现力一直都很好，比如半岛城邦，2006年入市时，单价约7000元，而现在单价高达15万左右，涨幅超过20倍。

梅沙湾作为深圳豪宅区价值洼地，正在重新焕发活力。目前片区内已有各大品牌开发商抢滩登陆，盐田海鲜食街地标综合体、大梅沙海钰海上CBD、特发小梅沙片区整体改造、深蓝海湾项目（规划中）四大旧改项目正在发力，待旧改落地，片区价值将进一步爆发。

而碧桂园·心海天誉作为梅沙湾鲜有的滨海新盘，将带领片区价值重新进行洗牌，想必也会有很大的潜力空间。

最后，放一张从项目高层眺望到的实拍海景图感受一下项目开阔的视野▼

据悉，

碧桂园·心海天誉本月20日将正式开放样板间，感兴趣的朋友可到现场品鉴。

（联系人：地产贰哥 微信：dichanerge）

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