一邊是“豪宅的狂歡”，一邊是“被拋棄的中產”。

注：因中產階級定義不一，文中所說的中產階級主要指家庭年淨收入（除去各項開支）在20萬-50萬中間的人群。

-01-被深圳豪宅拋棄的“中產”

深圳最近的樓市很不一樣，有很多豪宅扎堆入市。 上週末，金眾麒麟公館和中糧大悅城先後開盤，接下來，備受矚目的招商領璽將在22號召開發佈會，前海頤灣府、深業中城和金茂府等網紅豪宅也很大概率會在“銀十”結束前入市。 當這些豪宅一一揭開面紗之際，深圳以中產階級為代表的高收入人群突然發現一個難以接受的事實，自己正在被深圳優質資產逐漸“拋棄”。 先來看一組數據：

1、西麗金眾麒麟公館，開盤均價約8.85萬/平，兩套頂層複式約12.6萬/平。

2、寶安大悅城·天璽壹號，開盤均價約8.9萬/平，最高價飆到9.5萬/平。 3、前海領璽的備案價還未出來，但是據說不低於10萬。 4、就連

龍華金茂府，傳言也要10萬+入市，頂層複式預計售價1億+！

從這些樓盤的價格可以發現，前海、西麗，甚至是寶安、龍華這些片區的高品質樓盤都已經瞄準10萬了。 尤其是大悅城和金茂府的價格，很多購房者都表示難以接受，要知道去年華潤城才賣8.5萬，現在寶安居然賣到了9萬，龍華更是要賣10萬。 而這幾個豪宅，價格還不是深圳豪宅的第一梯隊，深圳灣的海景豪宅作為深圳頂豪的代言，更是動輒15萬起步，隨便一買就是幾千萬，貴的要上億，比很多中小型企業一年的產值都要高，更是普通有錢人可望而不可及的資產。 正如“呆呆咖啡館”創始人呆呆老師所說：在深圳的豪宅面前，中產到底有多窮，只有比較過才知道。資產和資產之間已經是一道鴻溝。 我們來簡單算一筆賬，看看深圳豪宅的上車門檻。以單價10萬、首套房、商貸30年，一套120平的標準三居室豪宅總價就要1200萬，首付要360萬，每月還貸5萬左右（數據由鏈家房貸計算器計算得出）。

首付360萬，月供5萬上下，如果不是富二代，不是拆二代，大概要年薪百萬上下，經過5-10年的奮鬥，才能負擔得起。 而根據騰訊發佈的《2019國人工資報告》顯示，深圳月薪過萬人群佔比僅26.91%。按這個標準來看，年淨收入（除去各項開支）20萬以上的收入人群無疑已經算是人中龍鳳了，但在深圳豪宅面前，也只能算個窮人，“望豪宅興嘆”。

-02- 中產階級買房焦慮

但是以中產階級為代表的高收入人群，他們買不起豪宅，就退而求其次去買剛需嗎？ 大概率不會。 中產階級是一群什麼樣的人？

收入高、工作體面，受教育水平高，多為名校或者留學背景，注重精神訴求，追求高品質生活，“不將就”是他們的人生指南和準則。 落到置業上，以中產階級為代表的高收入人群，買房有幾大特點： 更講究小區格調、鄰居圈層、教育資源、景觀環境等房子居住性質以外的附加物。總而言之，就是小區要能滿足自己對生活品質的追求，還能維持體面。 有些人可能會說，中產買不起豪宅，可以買介於剛需和豪宅之間的改善型住房，找個平衡點不好嗎？ 但其實就算不是豪宅，只是深圳中心區的二手房均價，也已經不是普通中產可以上車的門檻了。 來看一下鏈家顯示的深圳各區二手房均價：

中心區南山8.9萬、福田7.5萬，就連龍華和寶安都在6萬上下（寶安均價主要是因為寶中片區房價較高）。 也就是說，想要在深圳當下的中心區域買到一套學位好、景觀好、舒適度高的優質物業，少說也要800萬左右，這個門檻，也已經很高了。 不難發現，以中產階級為代表的高收入人群購房面臨一個尷尬處境：既買不起豪宅，又看不上剛需，甚至連中心區的改善房都很難上車，徘徊在深圳的樓市中間，不知何去何從。

-03- 被遺忘的深圳豪宅區

但以中產階級為代表的高收入人群想在深圳“不將就”置業，真的沒有辦法了嗎？ 也未必。

從二手房均價圖可以看出，光明、龍崗、坪山、大鵬，這些區域的房價目前在深圳來說還比較低，這些區域裡也不乏有個別品質很高的樓盤。 但是關內和關外，中心區和非中心區，終歸有別，這些區域發展形勢也很好，但是區域所帶來的精神特質終究需要時間沉澱，

以中產階級為代表的高收入人群，他們所需要的身份認同和價值感歸屬，這些區域，很難給到。 細心的讀者可能會發現，在上邊幾個區裡邊，沒有提到鹽田，這是因為鹽田是一個很特殊的存在。

鹽田是深圳原關內四區之一，其中背山面海的梅沙灣更是世界第九大富人區，擁有媲美西部海岸沿線的生態資源，在十幾年前，就已經聚集了一大批豪宅。

但是近些年深圳重心在西部，人們的目光都聚焦在南山、福田等區域，鹽田梅沙灣似乎被人遺忘了。 而現在，深圳豪宅發展出現了一些變化，鹽田梅沙灣的豪宅地位有望迴歸。

過去四十年，深圳誕生了幾大標誌性豪宅區，比如傳統豪宅區香蜜湖、華僑城、蛇口，新興豪宅區紅樹灣、後海、前海。它們分佈在紅樹林—後海—深圳灣—蛇口—前海這條環深圳西部海岸沿線。

但是現在深圳的豪宅區發展面臨一個最大的瓶頸，這條西部看海豪宅線上，幾乎沒有土地供應了，經過40多年的大開發建設，深圳的土地存量本身就已經很少。

在今年4月份的城市共創大會中，據地產人王石透露，深圳可開發面積只剩下20平方公里左右，每年新增用地面積不足2平方公里。

其中，一線濱海土地更是少之又少，沒有土地，自然就沒有新房，現在西部優質濱海物業，幾乎沒有新的供應。 在這種客觀條件驅動下，深圳的豪宅必然要“外溢”，而本就有豪宅基因的梅沙灣，幾乎是“外溢”的唯一的選擇，因為梅沙灣擁有幾大獨特優勢。

-04-梅沙灣豪宅價值迴歸

首先，梅沙灣背山面海，生態資源得天獨厚。

梅沙灣緊靠深圳第一高峰“梧桐山”，擁有數十公里的沙灘海岸線、濱海棧道，森林覆蓋率高達88%，空氣優良率全市排名第一，被譽為“東方夏威夷”。 這種優越的山海資源是梅沙灣重回深圳豪宅區的基礎。

再次，梅沙灣有豐富齊全的生活配套。

梅沙灣匯聚包括佳兆業鹽田城市廣場、壹海城、翡翠島等大型購物中心在內的超50萬平商業體量，是梅沙灣最大的商圈。 片區還有中英街歷史博物館、東部華僑城大劇院、鹽田體育中心、天麓雲海谷高爾夫球場、中英街（中國唯一的一街兩界歷史文化特色旅遊街）等高端文娛配套；茵特拉根酒店、京基喜來登等五星級酒店；大梅沙遊艇會、萬科騎遊艇會等知名遊艇會。 這些配套都是都是城市高級配套，為濱海資源提供了城市價值和居住價值。

此外，梅沙灣還擁有鹽田區外國語學校、梅沙未來學校、萬科梅沙書院三大知名學校。

鹽田區外國語學校是鹽田排名第一的全日制初中，也是深圳市一級學校。設有30個教學班，約1200個學位。2018年，該校的四大、八大、十大錄取率分別達到8.60%，15.47%，和17.19%

，以絕對優勢位居鹽田區首位，在全市位於前列。

梅沙未來學校是政府投資約2.28億元打造的深圳第一所未來學校。前身是具有85年曆史的梅沙小學，先後榮獲中國少年科學院科普教育示範基地、中國STEM教育2029行動計劃種子學校、廣東省STEM教育實踐研究課題學校等榮譽，已於今年秋季啟動招生。

萬科梅沙書院是萬科與深圳中學合辦的國際高中，是深圳唯一WASC完全認證的學校，師資隊伍多畢業於哈佛大學、哥倫比亞大學、伯克利大學等國際知名院校。

最重要的是，鹽田要通地鐵了，引入了8號線。

作為深圳“東進戰略”重要交通動脈，8號線是東部首條地鐵，將終結鹽田“零地鐵時代”。

8號線一期（在建）終至鹽田路站，預計明年通車。8號線二期（在建）擬延伸到小梅沙站，預計2024年通車。

地鐵8號線一二期建成後將和地鐵2號線3期工程蓮塘站相連，屆時從赤灣站直到鹽田港、大小梅沙，全程僅需70分鐘左右。 此外，18號線南延段(規劃中)和32號線(規劃中)都與8號線銜接換乘，一個延伸至寶安，一個延伸至大鵬新區。 也就是說，未來，藉助地鐵8號線，從梅沙灣可便捷到達寶安、光明、龍華、龍崗、羅湖、福田、蛇口、大鵬各區。 地鐵8號線建成後，鹽田區將更好地融入全市快速路網絡，而且這條線路極其重要，會帶來大量的度假人流，為梅沙灣注入強大活力。 可以預見，憑藉先天優勢和後天規劃利好，在經過十幾年沉寂之後，梅沙灣豪宅將要，也必須要重回大眾視野了。 -05-碧桂園·心海天譽 代言梅沙灣價值迴歸

梅沙灣不管是從圈層、環境還是生活方式來說，都很符合以中產階級為代表的高收入人群置業要求，最重要的是，過去十幾年的沉寂，讓梅沙灣成為深圳豪宅區的最後一塊價值窪地，也正好成為如今的機遇。 據壹地產瞭解，梅沙灣近期有一個新盤——碧桂園·心海天譽即將入市，

項目位於鹽田區大梅沙片區閒雲路，離東部華僑城入口僅約50米，距離8號線二期（在建）“大梅沙站”百度直線測距僅約600米。

項目一街之隔就是梅沙未來學校，一公里左右有鹽田區外國語學校，500米範圍內還有6班制的鹽田區梅沙幼兒園。可謂是梅沙灣的“灣芯”，周邊匯聚片區最優配套。

碧桂園·心海天譽總建面約7.7萬平，容積率僅約3.59，可謂低密宜居。項目還自帶約7320平的集中商業，與周邊超50萬平商圈形成組團效應。

項目在品質打造上也極具匠心，建築整體立面採用灰色主基調，加入白色跳躍元素，與高雅寧靜的濱海環境巧妙融合。

園林景觀設計也融合海洋景觀特色，別出心裁地用海浪浪花元素做點綴，打造了一個200平左右的中央水景景觀

，從業主從出家到歸家，都有與海為伴的感覺。

同時，項目打造的生態車庫也是一大亮點，地庫頂板被刻意打通，這樣陽光和景觀就可以滲入，原本封閉的地庫空間變成了可以休息、放鬆的地方。

而且，為了讓全年齡段人群都有舒適的居住體驗，項目根據不同年齡段人群的喜好和生活規律，有針對性的設計了戶外兒童遊樂區、中青年運動休閒區和長者頤養區、無邊際泳池等休閒娛樂場所。

不難體會到，作為梅沙灣少見的入市新盤，碧桂園·心海天譽在每一處細節上都用心打磨，不管是配套，還是品質都可圈可點，是深圳以中產階級為代表的高收入人群既不用將就，又相對容易上車的選擇。

而且，項目不僅具有居住價值，還兼具投資價值。

深圳濱海豪宅的市場表現力一直都很好，比如半島城邦，2006年入市時，單價約7000元，而現在單價高達15萬左右，漲幅超過20倍。

梅沙灣作為深圳豪宅區價值窪地，正在重新煥發活力。目前片區內已有各大品牌開發商搶灘登陸，鹽田海鮮食街地標綜合體、大梅沙海鈺海上CBD、特發小梅沙片區整體改造、深藍海灣項目（規劃中）四大舊改項目正在發力，待舊改落地，片區價值將進一步爆發。

而碧桂園·心海天譽作為梅沙灣鮮有的濱海新盤，將帶領片區價值重新進行洗牌，想必也會有很大的潛力空間。

最後，放一張從項目高層眺望到的實拍海景圖感受一下項目開闊的視野▼

據悉，

碧桂園·心海天譽本月20日將正式開放樣板間，感興趣的朋友可到現場品鑑。

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