盛京樓市，一週精選。大家好，又到了我們“德勝聲音”——大咖說欄目了。今天我們邀請到的是著名房產媒體人、中國首檔房評脫口秀節目創始人、遼寧廣播電視臺節目主持人、評論員東昇和我們一起來討論一下瀋陽樓市。
著名房產媒體人、中國首檔房評脫口秀節目創始人東昇：
大家好，我是東昇，今天受德勝的邀請，恰巧在瀋陽樓市，我自認為是處在一個三岔口的風口浪尖的時候做這樣一個分享。為什麼說是三岔口呢？因為它將決定著未來是平臺期、下跌還是上漲的價格趨勢。
當然還有產品結構，產品的結構、設計規劃這些一定是往上走的。
我們從短週期、長週期說一下。短週期來看，受到疫情和春節因素的雙重影響，歷年來春節這個假期是房地產成交的低迷期，過去每到年底的時候，房子都不好賣了，但是年底有什麼好噱頭呢？可以衝量，可以促銷，也會火一把。但是一、二月份不急著買，也不急著賣，所以說這個市場就比較平淡。而今年加上這個特殊的情況，這個平淡就得改成慘淡。從全國來看，一二月份整體成交和價格表現不理想，那麼這個短週期的沉澱是不是說這市場就不行了？我們講短期看政策、中期看土地，長期看人口紅利。其實你最終的房價的體現，無非就是城市基本面的表現。包括瀋陽在內，全國已經很多城市陸續的出臺了穩定當下房地產市場的相關政策，瀋陽有八條。從政策層面上，我們的判斷就是，地方對房地產行業的健康發展有著必要的需求，無論是從城市建設，還是從經濟保障，這都是繞不開的，畢竟房地產在經濟結構當中的這個支柱效應，短期是摒棄不掉的。
而人們的選擇呢？這段兒時間我發現好多朋友會覺得，哎呀，當時買房子我買了洋房，如果我咬咬牙買個一樓、買個頂樓就好了，買個標準層就沒意思了。因為大家前些日子宅在家裡實在太久了。很多人覺得憋瘋了，要有一個院子、有一個地下室、有個影音室、有個檯球桌，是不是感覺生活的交互就能體現的更好。所以從短週期來說，我認為市場有利空表現，但是政策給予了極大的保障。人們的選擇面兒上會對低密洋一、洋頂、聯排、疊拼的這一類的產品有一個更好的印象。當然印象歸印象，回頭不得拿錢說話嗎，這是現實問題，有的時候理想是豐滿的，現實是慘淡的。其實過幾個月這事兒就翻片兒了，你該買什麼還買什麼。
從中週期上來說，包括我們現在看到的瀋陽鼠年的土拍，鐵西的、沈北的、北皇姑的，再加上三月十號新市府的。可以看到，土地的放量平穩，成交價格雖然不及市場最火爆的階段的那麼高漲，但是比較穩健，比較樂觀。有些更強的城市，土拍要更紅火一些，包括上海在市場最低迷的二月份拍出了總價310.5億的新地王。
我們再回頭看瀋陽的市場在這些土地價格的烘托下，還有開發商在產品制定的創新上，實際上未來價差會越來越大。比如說沈北和新市府，這兩個南北板塊產品的表現是截然不同的，新市府明顯改善型的產品居多，動輒就是2萬+的房價，但是你也並不能說所有新市府的房子就都值2萬多，他還仍然有大把的1萬塊左右，甚至於七八千塊錢的、沒有品牌價值的二手房能夠買到。而沈北的更多的是一箇中等面積的剛性需求和剛改為主，所以他給人直觀的價格體現與新市府比起來似乎內斂了很多。這就是板塊、需求以及產品結構所決定的。
我們再說長週期，市場經歷了疫情的震盪之後，土地的正常供應，開發商的熱情不減，購房者的需求存在。瀋陽全面創建國家中心城市，只待批覆。這些紅利的表現，也是未來包括房價在內長期的房地產市場方向和定位的一種表現。還有，一月末央行公佈了廣義貨幣餘額M2數據202萬億。這也是我們國家M2第一次突破200萬億，從100萬億到200萬億用了不到七年的時間，當然相比之前四十年的增幅已經有了明顯的放緩。
其實你會發現，這些年真正能夠跑贏M2的大類資產有哪些呢？黃金沒有，股票有些結構性好、捕捉市場能力強的機構那是跑贏了，但是大部分散戶就只能是默默無語兩眼淚了。即使是房子，這是很多人最願意涉足的領域，因為它簡單粗暴穩定性強，常年看漲。當然，這個漲的過程中，有快漲、有慢漲、有橫盤、有小跌。你也要抵禦風險，購買的時機非常重要。你說我不差錢，我買完以後可以等到下一波兒再起來。但是你如果差錢，中間斷供呢，那就很麻煩，有的時候就要割肉。所以說，從這個角度來講，從全國的房價表現來看，一二線城市、熱點城市這個房價，是跑贏了M2。有大部分的城市，實際上就連房價也是輸給M2的，所以我遇到很多無論是自住還是投資的買房人群，他們的要求其實並不高。根本就不想說我還非得要跑贏M2，哪怕是GDP，其實能比銀行存款強點兒就滿足了，就這麼點兒要求。
由此呢，隨著城市向好，城鎮化的發展，M2的增量。城市對於房地產這個行業的需求，從短中長週期我們來看這個行業，還是在震盪的過程當中，表現出的就是長漲短跌、快漲慢跌、大漲小跌這樣的一個整體行情。而這種趨勢呢，在政策上、體制上、經濟結構上沒有重大變革的前提下還將繼續延伸。
好了，就說到這兒吧，感謝大夥兒的關注。
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