盛京楼市，一周精选。大家好，又到了我们“德胜声音”——大咖说栏目了。今天我们邀请到的是著名房产媒体人、中国首档房评脱口秀节目创始人、辽宁广播电视台节目主持人、评论员东升和我们一起来讨论一下沈阳楼市。
著名房产媒体人、中国首档房评脱口秀节目创始人东升：
大家好，我是东升，今天受德胜的邀请，恰巧在沈阳楼市，我自认为是处在一个三岔口的风口浪尖的时候做这样一个分享。为什么说是三岔口呢？因为它将决定着未来是平台期、下跌还是上涨的价格趋势。
当然还有产品结构，产品的结构、设计规划这些一定是往上走的。
我们从短周期、长周期说一下。短周期来看，受到疫情和春节因素的双重影响，历年来春节这个假期是房地产成交的低迷期，过去每到年底的时候，房子都不好卖了，但是年底有什么好噱头呢？可以冲量，可以促销，也会火一把。但是一、二月份不急着买，也不急着卖，所以说这个市场就比较平淡。而今年加上这个特殊的情况，这个平淡就得改成惨淡。从全国来看，一二月份整体成交和价格表现不理想，那么这个短周期的沉淀是不是说这市场就不行了？我们讲短期看政策、中期看土地，长期看人口红利。其实你最终的房价的体现，无非就是城市基本面的表现。包括沈阳在内，全国已经很多城市陆续的出台了稳定当下房地产市场的相关政策，沈阳有八条。从政策层面上，我们的判断就是，地方对房地产行业的健康发展有着必要的需求，无论是从城市建设，还是从经济保障，这都是绕不开的，毕竟房地产在经济结构当中的这个支柱效应，短期是摒弃不掉的。
而人们的选择呢？这段儿时间我发现好多朋友会觉得，哎呀，当时买房子我买了洋房，如果我咬咬牙买个一楼、买个顶楼就好了，买个标准层就没意思了。因为大家前些日子宅在家里实在太久了。很多人觉得憋疯了，要有一个院子、有一个地下室、有个影音室、有个台球桌，是不是感觉生活的交互就能体现的更好。所以从短周期来说，我认为市场有利空表现，但是政策给予了极大的保障。人们的选择面儿上会对低密洋一、洋顶、联排、叠拼的这一类的产品有一个更好的印象。当然印象归印象，回头不得拿钱说话吗，这是现实问题，有的时候理想是丰满的，现实是惨淡的。其实过几个月这事儿就翻片儿了，你该买什么还买什么。
从中周期上来说，包括我们现在看到的沈阳鼠年的土拍，铁西的、沈北的、北皇姑的，再加上三月十号新市府的。可以看到，土地的放量平稳，成交价格虽然不及市场最火爆的阶段的那么高涨，但是比较稳健，比较乐观。有些更强的城市，土拍要更红火一些，包括上海在市场最低迷的二月份拍出了总价310.5亿的新地王。
我们再回头看沈阳的市场在这些土地价格的烘托下，还有开发商在产品制定的创新上，实际上未来价差会越来越大。比如说沈北和新市府，这两个南北板块产品的表现是截然不同的，新市府明显改善型的产品居多，动辄就是2万+的房价，但是你也并不能说所有新市府的房子就都值2万多，他还仍然有大把的1万块左右，甚至于七八千块钱的、没有品牌价值的二手房能够买到。而沈北的更多的是一个中等面积的刚性需求和刚改为主，所以他给人直观的价格体现与新市府比起来似乎内敛了很多。这就是板块、需求以及产品结构所决定的。
我们再说长周期，市场经历了疫情的震荡之后，土地的正常供应，开发商的热情不减，购房者的需求存在。沈阳全面创建国家中心城市，只待批复。这些红利的表现，也是未来包括房价在内长期的房地产市场方向和定位的一种表现。还有，一月末央行公布了广义货币余额M2数据202万亿。这也是我们国家M2第一次突破200万亿，从100万亿到200万亿用了不到七年的时间，当然相比之前四十年的增幅已经有了明显的放缓。
其实你会发现，这些年真正能够跑赢M2的大类资产有哪些呢？黄金没有，股票有些结构性好、捕捉市场能力强的机构那是跑赢了，但是大部分散户就只能是默默无语两眼泪了。即使是房子，这是很多人最愿意涉足的领域，因为它简单粗暴稳定性强，常年看涨。当然，这个涨的过程中，有快涨、有慢涨、有横盘、有小跌。你也要抵御风险，购买的时机非常重要。你说我不差钱，我买完以后可以等到下一波儿再起来。但是你如果差钱，中间断供呢，那就很麻烦，有的时候就要割肉。所以说，从这个角度来讲，从全国的房价表现来看，一二线城市、热点城市这个房价，是跑赢了M2。有大部分的城市，实际上就连房价也是输给M2的，所以我遇到很多无论是自住还是投资的买房人群，他们的要求其实并不高。根本就不想说我还非得要跑赢M2，哪怕是GDP，其实能比银行存款强点儿就满足了，就这么点儿要求。
由此呢，随着城市向好，城镇化的发展，M2的增量。城市对于房地产这个行业的需求，从短中长周期我们来看这个行业，还是在震荡的过程当中，表现出的就是长涨短跌、快涨慢跌、大涨小跌这样的一个整体行情。而这种趋势呢，在政策上、体制上、经济结构上没有重大变革的前提下还将继续延伸。
好了，就说到这儿吧，感谢大伙儿的关注。
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