近期，房地產市場引發的關注頗多。個別城市政策調整的消息不時傳出，加上當前局部樓市呈現小幅回溫態勢，有觀點據此認為房地產市場調控釋放了放鬆信號。果真如此嗎？
從數據看，今年以來樓市仍以“穩”為主基調，這也是居民預期的主要方向。住房和城鄉建設部副部長倪虹在中國發展高層論壇2019年年會上也表示，房地產調控不動搖，保持政策的連續性。專家分析，在夯實城市主體責任要求下，一城一策、因城施策將是未來調控主要方式，但“房住不炒”定位不變，穩地價、穩房價、穩預期，防止樓市大起大落仍將是各地的主要調控目標。
一、房價走勢預期悄悄生變一城一策值得期待
今年的政府工作報告中雖然沒有強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，但明確提出，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。顯而易見，對於房地產市場的調控目標是“平穩健康發展”，實現途徑是“落實城市主體責任”。
正如住房和城鄉建設部部長王蒙徽在今年全國兩會第四場“部長通道”上所說的，今年將落實城市主體責任，因城施策，穩定地價、房價，防止房價大起大落。
而住房和城鄉建設部副部長倪虹23日在中國發展高層論壇上的表述更加直接。他說，樓市調控政策沒有出現鬆動，房地產調控不動搖。因城施策就是一城一策。這應該是對市場關注點的最簡單明確的回應了。
近來，部分城市限字令的持續優化，以及二手房交易稅費的差異性優惠政策快速落地，已經是對“一城一策”做出的詮釋，後續還有哪些新政出臺值得期待。
二、樓市表現總體企穩
企穩是今年以來房市關鍵詞之一。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組以142個樣本城市為研究對象得出的《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，2019年1月全國房價總體趨穩，環比跌幅較上月明顯收窄，下跌城市數較快減少。
報告分析，一方面，全球經濟增長前景不明，房地產調控政策並未轉向，貨幣化棚改政策淡出低庫存城市，這些因素都使房價繼續上漲的動能得到有效遏制；另一方面，資本市場的資金緊張狀況有效緩解，住房市場融資環境得到改善。在各方因素的綜合作用下，房價下跌的動力減弱，全國房價總體止跌企穩。
居民預期也以穩為主。透過央行最近三期城鎮居民調查問卷可以發現，對於房價走勢的市場預期正在悄悄發生變化。
最新公佈的央行城鎮居民調查問卷結果顯示，對下季度房價，25.8%的居民預期“上漲”，52.7%的居民預期“基本不變”，10.5%的居民預期“下降”，11.0%的居民“看不準”。對比最近三季數據發現，這是“基本不變”選項佔比連續三季走高，首度突破50%。前兩季對應該選項的佔比分別為49.6%和45.9%。
而與之完美對應的是，預期“看漲”選項的佔比則分別為33.7%，27.4%和最新季度的25.8%。呈現逐級下降。
這種預期的微妙變化主要來自宏觀調控政策的連貫。儘管“限購”“限貸”“限售”“限價”等一系列限字措施引來各界爭議，令地產開發企業叫苦不迭，但毋庸置疑的是實質性效果在逐步顯現。這不僅表現在房價漲幅的放緩甚至局部迴歸，從上述央行問卷上的變化更能反映出市場心理層面的深刻改變。
三、“一城一策”正在進行
然而，今年以來，個別地方樓市調控政策“鬆綁”的消息不時傳出。值得注意的是，許多所謂政策調整尚無官方文件支持，甚至被地方政府明確否認。例如，近日網上流傳關於濟南市取消限價等政策調整的不實言論，對此，濟南市城鄉建設委新聞發言人重申：堅持房地產市場調控不動搖。
觀察今年以來政策走向，不僅總體調控沒有鬆動，“一城一策”的走向也更加明顯。
例如，福建省提出落實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案；河南省明確堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”；上海表示正在研究制定完善房地產市場調控“一城一策”的長效機制。另外，杭州、寧波、成都、長沙等地明確將開展房地產市場調控“一城一策”試點。防範高地價、高房價、高槓杆風險仍是年初地方兩會提出的重點。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華分析，各地房地產市場情況差異大、形勢變化快，中央提出夯實城市主體責任，就是要讓地方政府根據具體條件來實施調控，結合地方實情來完成調控目標。地方政府要避免樓市失控，既不能大起，也不能大落，否則將承擔責任。在因城施策的過程中，需要警惕的是個別地方政府出於增長需求、財政壓力而冒出放鬆調控的衝動或調控政策影響與初衷不符，但“一城一策”仍是未來方向。
四、堅持樓市調控不動搖這種平穩態勢能否延續？
住房和城鄉建設部部長王蒙徽近日表示，去年以來，房地產市場總體保持平穩運行態勢，市場預期也發生積極變化。一是住房成交面積增速放緩；二是住房成交價格總體平穩；三是住房市場預期逐漸趨於理性。
鄒琳華認為，二三季度各地樓市仍將以穩為主基調。一方面，中央的調控方向短時間內不會發生轉向，各地調控也將在上級部門的監督下進行；另一方面，房地產市場需要資金和信貸的支持，目前這方面政策也未見較大調整的可能性。個別城市有小幅回溫現象，但不會影響全國的基本走勢。
王蒙徽說，2019年將穩妥實施房地產市場平穩發展的長效機制工作方案，具體做到五個堅持：第一是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；二是堅持住房市場體系和住房保障體系；三是堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，把穩低價、穩房價、穩預期責任落到實處；四是調結構、轉方式，大力培育租賃市場，重點解決新市民的住房問題；五是保持政策連續性和穩定性，防止大起大落。
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