03.02 為什麼一線城市房價跌,武漢房價反而漲?

聽風羽


武漢是二線城市,武漢房價除了16年的大幅上漲外,17年至今漲幅較平穩,未出現大城市那樣大的波動。


國家統計局數據顯示,2018年1月份,一線城市新建商品住宅銷售價格同比由上漲轉為下降,二手住宅銷售價格漲幅連續16個月回落。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個百分點;三線城市同比漲幅分別回落0.4和0.3個百分點。
  • 武漢是中部大型城市,人口呈淨流入趨勢

武漢是近年來GDP快速增長的明星城市,長江中游城市的核心,每年人口均呈現淨流入趨勢,整個湖北所有的人才資源均向武漢聚集,之前幾年武漢一直是向外輸送人才,武漢十所211院校、2所985院校每年向北上廣深輸送大批人才,為一線城市的高速發展貢獻很多,武大華科不是武漢的“武大華科”,而是全中國的“武大華科”,而進來國家政策慢慢向中部城市傾斜,武漢也出臺更多的政策留住人才,比如大學生落戶、8折購買商品房等。

  • 更多的大型企業要在武漢落地

小米、華為將在武漢建立大型的基地,16家央企投資500億入駐武漢光谷未來城,涉及光電子信息、節能環保、新能源及航空航天等眾多高科技領域,馬雲、馬化騰等大佬多次考察東湖高新開發區、武漢中央商業區,武漢未來科技城是國務院國資委確定的4家全國中央企業集中建設人才基地之一,也是中西部地區唯一獲批建設的未來科技城,未來將吸引更多的人才和企業。

  • 武漢房價的漲幅相較於其他城市,仍處於低位

不難看出,武漢較很多熱門城市而言,仍屬於性價比較高的,而且武漢政策也不允許房價過快上漲,不利於人才的引進和企業的投資,現在武漢正處於價值窪地,投資正當時,剛需現在買也來得及。

綜合來看,武漢房價穩中有升,GDP增速快,人才和企業淨流入,供需關係仍然緊張,新房開售依然火爆,跟其他已經漲上天的一線城市房價沒有可比性。


登臺坐水閣


關於武漢房價上漲,與以下城市房價下跌,沒有必然聯繫,下面主要分析下武漢房價上漲的原因,以及未來5-10年,武漢房價到底還有多少上漲空間:

武漢房價上漲原因

武漢被稱為東方的“芝加哥”,素有“九省通衢”的美譽,長江與漢江穿城而過,形成了武漢三鎮,發展到今天,武漢已經形成了13個區。其中,每個區的房價都有差異,房價最高的區是武昌區,其次是江岸區。房價偏低的區是:黃陂區、新洲區、蔡甸區。


縱觀武漢過去十年,房地產市場的表現,我們發現武漢的房價平均上漲了270%,也就是說,十年前你在武漢花100萬買的房子,現在價值已經是370萬了。投資回報率在中國所有城市裡面,排名第九位。

那麼為何,武漢的房子會如此炙手可熱呢?觀察君認為,至少有三方面原因:

1:人口不斷增長

2008年,武漢常住人口是897萬,到了2017年,武漢常住人口達到了1092萬。十年時間,一共增長了195萬人。大量人口湧入武漢,是的武漢房地產剛需加大,購房需求增大的同時,價格上漲也是很正常的現象。

2:沿海產業轉移

武漢出色的地理位置、交通區位優勢,以及營商環境,吸引了許多一線城市的企業開始向武漢轉移。雷軍已經把小米的總部從北京遷到了武漢,武漢正在打造光谷(東湖)高新技術產業園,許多互聯網企業將國內第二總部都選擇在武漢光谷。企業的聚集,使得武漢房地產市場活躍度增加。

3:城市軌道交通提速

武漢地鐵在建里程,遠超一線城市,目前武漢的地鐵通車裡程已經達到了288公里,排名國內第五,僅次於上海、北京、廣州、南京。而根據目前武漢的地鐵在建情況,預計到2022年,武漢的地鐵通車裡程將達到613公里,屆時,武漢地鐵的通車裡程,將排到全球前五名。大家都知道,地鐵一響,黃金萬兩,地鐵沿線的房子,必然價格會大幅上漲。

所以,人口的快速流入與增長,沿海產業向武漢轉移、城市軌道交通提速,成為武漢房價上漲的最主要三個原因。

那麼未來五到十年,武漢最具投資價值的區域是哪?

我的觀點是:中心城區,武昌區和江岸區的投資價格最高,其次光谷新區,和長江新城會有一波大幅上漲期。

武昌區咋過去十年,的投資回報率是370%,也就是十年時間,武昌區的房價翻了4.7倍,這是非常高的。而且目前武漢中心區的房價也還只有2.3萬/平米,郊區七八千的房子還有很多,例如新洲、蔡甸、黃陂。

那麼,未來十年,是否郊區房子比中心城區房子更具上漲空間呢?

我認為,不會的,過去十年來看,武漢郊區的房子只上漲了100%,也就是說10年時間,只漲了一倍,漲速很慢了,而中心城市,未來十年,翻了3倍。隨著軌道交通的不斷完善,未來五年,武漢中心城區的概念會不斷放大,到那時,武漢光谷、長江新城的優勢就被徹底釋放出來了。所以,現在投資武漢新區,是一個不錯的時機。


蔣昊說經濟


我身邊的朋友基本都有2-3套房子,都是住一套,空一套。不是他們多麼有錢,他們都揹負著100萬~200萬的貸款。為什麼他們有房子住卻寧願揹著銀行貸款去買房?

1、首先還是有買房能力和還款能力,相信房子保值的價值,如果錢放在銀行只會貶值,不如買一套房。即使有一套房空著也沒有太大的還款壓力。

2、安全感和為孩子的未來考慮。在城市裡只要有房子,就可以站穩腳跟。有多套房子,孩子將來的發展有資產作保證,談婚論嫁也有資本,孩子將來的生活質量有保證。

3、國家層面的支持是不允許房價下跌的,即使下跌也要在可控範圍以內,不至於造成社會和金融的不穩定。房地產作為支柱產業的方向短期不會改變。

4、未來的房價走勢短期以穩字當頭,這也是精準打壓炒房政策出臺的原因,如果經濟形勢發展逐漸消化掉房產泡沫,中期房價依然會向上走勢,但不會出現暴漲。

5、有一種情況出現的可能性很大,就是收入的增速跑贏房價的漲速,這是多贏的結局。

6、有一點要相信,房產稅一定會出臺,雖然不一定是明天。房產稅出臺的時機有幾種情況:(1)、所有的政策對控制房價快速上漲無效。(2)、房地產行業嚴重影響和拖累實體經濟發展,嚴重影響國家金融的穩定。

(3)、出現新的支柱產業代替房地產業,短期可能性很小。

(4)、國家經濟發展戰略改變,需要刺激其它產業發展。

綜上:短期內,房地產仍然是國家的支柱產業;短期內不要期待房價會下跌,努力工作讓收入跑贏房價;中長期,做好交房產稅的準備。


purplemapleleaf831


為啥老拿武漢跟北上廣深比啊?有可比性嗎?北上廣深基本全是外來人口在拼搏創業買房?房價怎麼不高?武漢呢?去漢口看看,都是些老爹爹婆婆們在巷子裡拍麻將吃熱乾麵,武昌呢?全部是些逗裡裝著幾千塊的學生在幹逛街?漢陽就不用說了,怎麼和別個北上廣深比啊,識時務點吧


啦啦歌


誰說武漢房價再漲了,,二手房跌了一個平方几千塊,比如很多去年2.8萬的小區,今年2萬都能買到,哪裡漲了, 你見過今天武漢二手房 一般的普通樓盤三萬多嗎? 不都是兩萬左右一平米, 華僑城跟復地東湖國際之前4萬多的,現在也只3萬多了, 往哪裡漲我看你


Gggyi


北京房價跌了四個月,武漢房價這個月才開始下跌,武漢房價為什麼現在才跌呢?武漢市是二線城市,去年一線城市房價大漲,二線城市跟風,最後到三四線城市上漲,國家房地產調控,一線城市房價先下跌,武漢是二線城市後下跌,三四線城市房價停止上漲。2016年國家為了救經濟,銀行利息降到歷史最低1.95‰,購房政策放開容許外國人買房,銀行房貸從25%上升到80%,人民幣印刷增量13%,2015年股市大漲然後大跌,正因為這些,造成大量的資金搶購房地產,武漢市中心的新房搶光,2017年5月武漢放開戶口政策,之後又對大學生實行優惠20%購房,武漢今年提供7000套公租房,這些造成武漢新房源供應暫時緊張。還有一些人炒作武漢會變成直轄市或者一線城市,以為武漢的房價會和北京上海房價一樣,其實這是不可能的,直轄市重慶房價比武漢的房價還低,房子價格跟工資收入有一定的關係,武漢的工資比上海低很多,剩下的窮人越來越買不起房,將來為了滿足這些窮人買房,房子會價值迴歸。


就叫我蓋倫吧


可能因為題主提問時間差的原因,截止到2019年11月份,根據查詢到的數據,北上廣深4個一線城市的房價都是上漲的,只有上海的二手房會有一定的下跌,同時武漢的房價也是上漲的。

但是和之前房價的漲勢情況來看,最近幾個月這5個城市房價有如下特點

第一、房價波動比較大,並不是一直上漲中間有下降的行情。

第二、一手房二手房出現市場背離。以往的情況是一手房價格不漲二手房倒掛。但是現在二手房出現下降的行情。

第三、成交量明顯下降,多地呈現有價無市的行情。

第四、除深圳外,其他城市上漲幅度明顯降低,且缺乏動力。

從投資價值和居住屬性上來看,4個一線城市仍然是我國最具有價值的城市。

但是就在11月27號社科院發佈了對北京房價格下跌預警的提示。從近一兩年的政策調控和市場走勢來看,房子價格的確已經到了逐步穩定,並且會有穩步下降的趨勢。這其中包括北京上海等一線城市,但是同時深圳又保持了比較高的上漲幅度。我覺得這和城市的定位有關,北京是功能遷出型,雄安新區的設立會分散一部分非首都功能,再加上首都特殊身份的限定,土地供應有限,不可能一直依靠房地產來進行發展。而深圳藉助大灣區和港珠澳大橋的東風,並且以改革開放,充滿活力的姿態展現在國人的面前,吸引了大量的外來優秀人才,這也是既保持經濟活力和房價增長的基礎。

而武漢是這幾個城市當中的特例,因為其城市和房價水平不在一個檔次。那我們擴大範圍,加上15個新一線城市,綜合比較一下武漢市的房價現狀和未來走勢。

根據第一財經新一線城市研究所發佈的排名武漢在全國15個新一線城市當中,綜合排名在第4位。我們選取第1名的成都和第8名的南京進行比較。

房價絕對值排名

在15個新一線城市中,武漢的房價以18200元排名同類型的新一線城市第五名,其中南京已超過3萬元的價格排名第一,成都15745元低於武漢,這筆綜合排名來說武漢的房價只有南京和杭州的60%,表現中規中矩和排名相當。

收入房價佔比

根據智聯招聘發佈的2019年秋季求職平均薪酬排行榜。南京市平均求職薪酬為8845元,武漢市為8557元,成都為8206元。對比三個地區的房價30829元,18200元,15745元。在南京需要花費3.48個月的工資購買一個平方的房子,武漢為2.12個月,程度為1.9個月。

綜合看來,在南京購買房子的壓力會最大,其次是武漢,最輕鬆的是成都。在這15個新一線城市中,南京和杭州的房價一騎絕塵超過3萬元,但是中間2萬到3萬的部分除了天津為斷層,整體看來武漢和成都基本上在一個水平。也因此成都以高排名低房價被稱為天府之國也算實至名歸,武漢處於一個比上不足比下有餘的狀態,和成都一起算都是有比較大的潛力。

租售比

這三個城市裡,南京由於房價過高,租售比只有1.66%。武漢為2.12%。成都市2.57%。現在很多的觀點都認為2%是一個紅線,如果低於2%表示房價虛高,南京的租售比比甚至低於北京,也低於城市定位規模極其相似的杭州。而武漢市2.12%的表現同樣可以說中規中距,又是介於成都和南京之間。

從租售比上來看,武漢的房價和其全國排名基本上比較吻合,雖然整體上都處於虛高的狀態,不過其絕不算冒尖。

新屋銷售量

以上幾個數據對比完之後,武漢和成都的表現在新一線城市裡都算比較優秀可以說實惠性比較強,但是這兩個城市的指標及其類似並沒有區分出武漢是否有增長的潛力,下面我們看另外一個指標。

2019年1~10月份。房屋銷售量來看,武漢市排名第二,有將近13萬套,並且同比增長25%。而同期南京市只有46,424套。成都市91361套。都遠不及武漢市的規模,而成都市出現了19%的下降。這個數據表明武漢市的房屋銷售活躍度比較好,而且量比較大。雖然最近很多人反映在武漢銷售房屋比較困難,掛到網上很多天沒有人問。但是據我瞭解這些房子這些房子大都是二手房,而且位置不是特別好。在一手房市場上好的樓盤和區域,比如最近開盤的漢陽某樓盤和大公館依然出現千人搶房的盛況。這是因為在長期的範圍內,武漢市都是二手房倒掛的現象,也就是二手房比一手房貴,所以現在雖然二手房穩定並且有點下降,但是一手房仍然在保持價量齊增,在某些三環內的區域房價還保持在15,000左右,這在很多新一線城市裡都是很難見到的。

綜合以上,現在一線城市出現了房價下降的情況,武漢市房子還是比較堅挺的,雖然現在房主不炒是一個大的趨勢,但是通過對比同類型的城市,武漢的房子無論是居住的性價比還是未來投資,如果橫向比較都是比較佔優勢的。


四大財子


北上廣深相當於武漢三環位置的房子都漲到了近6萬塊錢一平米。北上廣深一套三環80平米的兩房,加稅加中介費有個500萬真得普通常見。北上廣深如果是好地段的房子,很多現在單價都在6位數了。一線城市跌一些很正常。所以拿一線城市來說武漢的房價一點意義都沒有。要比就拿南京杭州和武漢實力差不多的城市對比,再拿鄭州這樣實力比武漢弱但也是中部城市對比武漢,這樣的比較會更有說服力。如圖:南京杭州均價三萬左右,武漢一萬七八,鄭州一萬五六。南京杭州比武漢貴了一萬兩三千多!武漢只比鄭州貴兩三千多。單獨看武漢房價的確高,但其實全國都這樣。鄭州這樣的城市和收入現在也是一萬五六了,那武漢房價相對來說不算貴。如果你指望武漢房價跌,不如指望全國的房價都大跌,武漢才有一起跌的可能。不過全國各地房價都跌的時候,估計經濟會出現大蕭條,那時候武漢均價只有五千,但你到時候依然買不起,因為經濟蕭條你連工作都沒有了,你吃飯的錢都沒有了,武漢房價五千,你依然買不起。如果真得嫌武漢房價高,可以考慮移民去鄭州。現在全國人民都在起早貪黑努力賺錢的情況下,你去了鄭州依然買不起房子,你依然會覺得鄭州房價高。






Nickcollin


因為武漢房價偏低,有很大上漲空間!

而北上廣深已經到了頂峰,只能跌,所以不管他們怎麼跌,武漢怎麼漲,北上廣深的房價永遠甩武漢房價一大截!分析沒那麼複雜,其實就是這麼簡單


AA健康養生周


二線城市的房價變化趨勢,一般都是遲滯於一線城市之後的,你看2015年的時候,房價領漲的是深圳,之後,北京和上海才漲起來,再往後才能到二線城市。而目前來看,在深圳這一輪漲已經過去了很久。深圳現在的房子大多高位橫盤或陰跌,再也沒有2015年開始之後的那一段時間的氣勢,然而對於二線城市來說,漲還在進行。而到了去年三四線城市的漲幅才開始往上拉,去庫存在那些地方終於得到了落實。

為什麼呢?這還是因為炒房的遊資造成的,炒房者一開始集中資金於一線城市,當一線城市被拉高之後,立即放手去二線城市炒房,直到二線城市拉不動了就去拉三線城市。與此同時,在一線城市買不起房的購買者也去二線城市購房,拉高二線城市房價,而想要在二線城市置業的人看到二線城市房價漲上去絕望了,又回到三四線城市買房。

就這樣逐層傳導有一個時間差,才讓一線、二線和三四線城市的房價,一個跟著一個上漲,這中間還是有一段時間反應期的。這就是為什麼一線城市已經漲完,甚至開始陰跌了,二線城市武漢還在漲,當然這種漲勢的盡頭也快要到了。畢竟已經連續半年多放水的節奏趨緩,目前的房貸利率也逐漸高起來了。

房貸成本越來越高,導致大家還只能持幣觀望,這就會讓交易量被冷凍,進一步上漲的後勁不足,隨著觀望的人越來越多,房價冷凍甚至陰跌的城市也會越來越多。


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