樓市降溫初期，房價打折真心有幾分？
站在房地產開發公司的角度，不到萬不得已，房價是不會打折的。只要能在銀行借上錢，房價不會打折。如果在樓市降溫初期，則實行套路優惠。最常見的的就是各大樓盤或促銷活動時，要求買房人交幾千元定金，抵扣10000或20000元的活動。房企根據交錢的人數來確定開盤或真實的銷售價。交錢的人多，房價就高，交錢的人少，房價就優惠多一點。一旦交錢，主動權就在售樓處，那怕不太滿意的房子，售房小哥也會想盡一切辦法讓你簽下合同。
所以，交定金抵扣房款，看似是優惠活動。實則是買房人自已抬高了所要買房子的價格，既失去了主動權，又付出了更多的買房款。例如，這一次某個房企在全國搞出的轟轟烈烈的75折優惠就是套路的升級版。先要你交定金，可以抵扣房款，還有75折的巨惠吸引你。但是，75折不是備案價，是自已的內部定價。所以，你認為能享受到真實的75折嗎。
漲價去庫存，販賣房價上漲的焦慮。
房地產具有典型的買漲不買跌的特徵，所以，每到一個售樓部，都會給你洗腦，房價要漲了。其理由主要是地價漲了、人工費漲了、建材價格漲了等等。看房多了，聽到的就多了，也就信了。疫情過後，還會多出一些理由，他們會告訴你，CPI漲了、M2漲了，用一些起聽起來很洋氣的詞讓你下定買房的決心。
至於這一次，物價上漲、貨幣放水能否影響房價，那就另當別論了。
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樓市不好，房地產協會出面要政策、要救助。
房地產行業，我們前期用一個詞來形容過，那就是“大兒子"。這個”大兒子“本已長大成人，但是，一有困難就習慣性的申請幫扶。貸款到期了怎麼辦，延後吧。土地出讓金沒錢交了，怎麼辦?延後吧。資金還是無法週轉怎麼辦？把賣房子的時間提前吧，先把買房人的錢拿來用，房子慢慢建就是。如果，買房人不來怎麼辦，給契稅優惠、給買房補帖讓他們來吧。
例如，以某房地產協會申請穩房地產的文件就充分的證明了這一點。
對於房企來說，只要能借錢，房子建得越多越好。
房企拿地越多，建房越多，整體銷售額就多。那麼在規模排名中就更加有利。如果排名越靠前，在銀行融資也相對容易的多。所以，房地產近幾年紛紛強化快週轉策略。加快建設上規模。按照房地產行業操作模式，其所有購買的土地以及地上的建築基本上都會抵押給銀行，以獲得貸款。在建規模大，在銀行的貸款就多，如果房子降價後還賣不掉，最大的房東就是銀行。
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降首付只是房價下跌初期的典型特徵
這幾天，有部分銀行或部分城市在不限購區域調整了首付比例，由30%下調至20%。很多人都解讀為利好樓市，因為，這個政策一出，買房的群體就會增加，買房的人多，房價就可以漲。其實，這個事情要逆向思考。越是買房首付低，越說明買房人真沒錢了，那怕交首付就不夠了。這恰恰證明購買力不足，這也是房價下跌初期的基本特徵。
綜合來看，房地產公司仍然在“底線”的邊緣試探，在整體買房需求不足的情況下，可能建立起的也只是空中樓閣。當所有的支持都到位後，房屋還是處於滯銷，那麼，除少數幾個城市外，房價下跌也就理所當然。
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