問：羅湖的湖貝片區還有價值嗎，如華隆園的二手房

答：湖貝舊改聲勢浩大，湖貝塔也規劃建設國內第一高樓，並且傳聞湖貝地下預留了高鐵站的建設空間，華潤會長期、持續投入，一旦湖貝塔建成，羅湖會有“王者歸來”的感覺，舊改後新建的住宅也一定是天價，因為新盤在羅湖是極度稀缺的。 但存在幾個大問題： 一、舊改週期超長 二、螺嶺系生員超載 三、湖貝舊改片區就讀的是湖貝小學 四、未來一手盤臨深南東路，對後面腹地的二手房價格拉動有限 短期內來看，如果你只有少量的資金，小孩要讀螺嶺，華隆園是個好選擇，但中長期來看，羅湖還是會跑輸大市的。

問：請問房產稅對深圳房價有什麼影響嗎

答：應該思考幾個問題 1、會不會出 2、什麼時候出 3、什麼形式出？ 看似很複雜的問題，可以簡化為:能出政策的是有產還是無產？你選擇和誰站隊？

問：請問十三老師，我有深物業前海港灣花園3房單位，請問要不要置換更好一點的呢？

答：深物業前海港灣花園，前海僅次於諾德假日的第二妖盤，小三房又是上漲最快的單位。 我要是你，下半年只顧著數鈔票了，哪還有時間來星球提問。 賣了前海港灣的三房，你還準備置換哪個更好的產品呢?嚴重懷疑是來顯擺的。

問：你好，請問現持有南山鈺龍園一室一廳，目前出租不自住，是否值得長期持有？

答：英達鈺龍園，一房一廳目前掛盤價在320w以上，在南山來說這個總價的一房一廳，沒有名校學位支撐，價格不太漲得動了。但好在附近有地鐵12號線在建，也是一箇中期能看到的利好。 如果你買入至今的增值不多，就不用置換，如果已經賺到了翻倍的漲幅，可以置換裂變更好的房子了。

問：龍崗中心城有什麼特別的硬傷嘛？最近關注萬科清林徑在。

答：除了離市區遠和沒有熱點可炒，龍中沒什麼硬傷。 住慣了龍中的人哪兒都不願去，龍中才是他們心目中的宇宙中心，除了不漲，龍中一切都好。 不過我要悄悄告訴大家，龍崗已經開始跟漲了。很多房源上調了十到二十萬，龍中，大運的房價都在漲，康城成交價已比去年上浮5個點。 錯過寶中，錯過前海，再錯過龍崗，剛需就真的無處可去了。

問：小白一枚，請見諒。請問深業中城打新需要全款嗎？只是想摸個獎馬上轉手。

答：果然是小白。 1、打新從來不需要全款，交認籌金就可以了，深業中城的認籌金據說已到500萬。 2、深圳限售三年，摸完獎要交首付的，交完首付要等兩年左右交房的，交完房要等房產證的，拿到房產證滿三年才能交易的，粗算一下六年過去了。 摸個獎就轉手，想什麼呢?先準備出首付和六年的月供再說。

問：老師好，請問目前有前海路陽光花地的房子一室一廳，目前有人出價330萬，想置換交通方便的兩室次新房，那個區域比較合適，夫妻均超45了，有房票但沒有貸票了

答：恭喜前海業主[握手] 如果出於投資的角度，這房子我不建議賣的，明年很容易看到350w，參照雷圳碧榕灣、朗景園、城市山谷這些低總價的學區房。因此如果你們能接受“投住分離”，可以把這套房子截斷之後再投資一套，貸款沒問題的。

問：十三你好，我要想請教一下。我現在手上持有4套物業，想要賣掉一部分， 1福田景田聚豪園136平的4房。 2羅湖布心的綠映居83平小3房，周邊在棚改環境很差，現在別人出價都在360萬左右。 3寶安沙井的棕櫚堡141的4房，因為樓層低，現在別人出價都在510左右。 4坂田萬科第五園一期的疊院，164的6房，現在賣1000萬，這個比較少人出價。 您認為哪些房子可以現在賣掉或者置換掉的，或者晚點再賣？

答：星球從來不缺多套物業持有者，但佈局合理，進退自如者太少。 以這位四套房的土豪為例，景田聚豪園和羅湖綠映居八成是早年買入的老物業，十多年前買入這兩個盤是正確的，但現在仍堅持持有是錯誤的。這兩套看不到任何逆襲前景的樓盤，儘快出掉。 棕櫚堡應該是近幾年買入的物業，誤打誤撞買到了熱點片區沙井，沙井炒的雖熱，但卻有硬傷，大空港戰略太遙遠，眼下卻是遍佈工廠和農民房，推倒重來是不現實的，所以沙井能否逆襲要打個問號。 短期內沙井最大的利好就是萬豐海岸城，海岸城開盤如果能站上五萬，對周邊房價會有一波拉動，棕櫚堡剛好在這個商圈之內，可以蹭蹭熱點。 還有現在傳聞甚囂塵上的深圳外國語寶安分校要設在海岸城，更讓不少人打了雞血，名校只是傳聞，海岸城卻是實實在在在建，這套房子可以先保留，等待利好出盡。 萬科第五園這套，屬於資源錯配，坂田是剛需剛改聚集地，6房的疊院在這裡定位尷尬，乏人問津很正常。 我如果沒猜錯，這四套至少三套是紅本在手吧，又是一個兩千萬資金沉澱在房子裡，房子不升值等於貶值的案例。 適當讓價儘快出掉1和2，保留3，4慢慢放賣等待有緣人。

問：十三老師，請問從長遠來看，北上深房價會一直漲下去嘛？深圳房價的天花板能看到多少呢？

答：從長遠來看，北上深房價當然會一直漲，因為通貨膨脹一直在繼續啊。 深圳房價的天花板，明年中旬短期到頂，長線則沒有頂。 不出意外，深圳未來會是全中國房價最高的城市。

問：十三老師， 我是做今年的應屆畢業生， （深戶）在滬上讀的研究生（文化相關專業）， 現在手裡兩個offer： 一個是上海的新東方教育行業的自媒體， 一個是深圳的內容類讀書軟件媒體， 我該選擇哪個，求意見！

答：十三除了回答樓市問題，還可以指點職業方向是嗎? 說白了，你這個問題不是offer的選擇，而是城市的選擇。 你問我，我的回答必然是：深圳，還是深圳！

問：您好，第一次置業，單身女性，考慮自住➕有升值空間。目前在羅湖區工作，您建議鹽田佳兆業這個樓盤嗎？71,89的戶型怎麼選擇呢。目前首付三成的情況下，兩個戶型都可以cover首付。另外也看過坪山新區的樓盤，地區新樓盤多城市建設比其他區好➕有雙地鐵，增值空間應該有，但是缺點也很明顯：新樓多，大家不會考慮二手房，短期估計是不容易變現，流動性弱，而且就算通了地鐵，自住可能還是比較遠。 謝謝您的解答

答：鹽田佳兆業廣場是我比較認可的一個樓盤，我自己一個親戚也推薦買了這裡。 但是，但是，買這個樓盤是有前提的，就是兼一定的自住需求。你工作在羅湖，一百出頭的首付，總價3到400萬可買到羅湖的小兩居，但羅湖的升值潛力大家都懂。去買龍崗和坪山，距離太遠，升值也未必達到預期。 佳兆業城廣所在的鹽田港區，明年地鐵開通，港區還有待開發土地資源還有增量，加上鹽田近幾年被過分遺忘，港區次新不過三萬多，這三項綜合起來是有補漲空間的，升值潛力很可能比不上西部某些熱點片區，但跑平大盤是沒問題的，結合你的自住和通勤已經是最佳選擇了，凡事沒有既要又要，取一箇中間平衡最好。 當然有人會說港區貨櫃車超多嗓音大吧啦吧啦一大堆問題，說的都對，但這些問題都解決了還是這個價格嗎? 最後，祝賀你早日婚前買房！

問：十三老師您好，想在深圳買總價200-260萬的小兩房，投資兼住，小孩五年級，學位相對好一點的，到時初中讀公立也可以，一手二手都可以，請給點建議，多謝！

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