問：十三您好，我比較喜歡龍崗中心城的環境，想買龍崗公園大地大戶型160平米左右的那種自主用（喜歡大社區，有散步的地方，後面有山也可以運動），再買一套龍崗外國語學區房讀書用，這樣接送孩子不是太遠，公園大地的新亞洲學校比較一般。另外，我有朋友在南山星海名城住，說那邊的價格也就7萬多，公園大地的大戶型房價是6萬多，需要問的是公園大地的房價處於合理區間嗎？

答：公園大地是個豪宅標杆，一個片區的上等馬和另一個片區的下等馬是沒辦法相提並論的。姑且不論漲幅如何，人生還有比升值更重要的東西，那就是享受當下。我們所有的購買行為，應該是在滿足我們的基本需求以後再去追求額外的利潤和回報，不能本末倒置，更何況，誰輸誰贏還不一定。深圳很多V買房可能不過就是這兩年的事，連一輪基本的樓市週期都沒經歷過，就急著去否定一個片區的價值，這是不科學的。 公園大地雖然在戶型和產品結構上有點落伍，但是其他方面真可謂寶刀未老，鴻榮源出品，必屬精品。這幾年四大神盤被吹得神乎其神，其內部園林環境和外立面保養方面，還是難以超越前者。

問：市場風起雲湧之際 500萬總標的+投資 1.是熱點片區追漲殺跌，眾星拱月，看好長期價值? 2.還是預判板塊輪動，去尋找同類型的未啟動標的? 這是目前懸在很多人頭上的最大問題。 星主怎麼看?請問

答：說的好，這是我們每個購房者下一步面臨的嚴峻問題。 今年下半年，深圳樓市冰火兩重天，熱點地區持續上漲，冰點片區持續橫盤，導致價差越拉越大，下一步該怎麼買? 是選擇熱點片區追漲殺跌，從長線來說，固然更穩，但衝高之後大概率要短線橫盤； 還是預判板塊輪動，尋找新的待啟動板塊，這當然是真正的價值，但又超出了普通人的認知範疇。 專業的人做專業的事，這正是目前我們在做的研究，並且已有研究成果。

問：十三，您好，我買房在農業銀行貸的款，但銀行一直在審批中，沒有下發同貸書？已經差不多兩個月了，想問問是不是催銀行儘快這個月出文件，目前銀行銀行上浮10%，想問問銀行是不是想等10月8號新政策出後才批，是不是新政策出，銀行上浮更多？感謝

答：不用太恐慌，和幾個銀行溝通過，其實LPR利率和現在差別不大，下圖是招行官方發佈的新利率，10月8號新政都是中介用來逼單的，和上半年子虛烏有的五月新版徵信一樣。 深圳承諾函一般不會超過三週，可以去催下。

問：外地貸款記錄未結清，現在想在深圳投資一套。想買450左右的總價房子，除了全款抵押外，有其他方法做到三成或者接近三成首付嗎？好評能做到嗎？因為資金有限，預計只有100_150左右的首付。

答：前兩年深圳的按揭評估價下調過一次，現在正常盤能做到成交價評估，但是想拉高是有難度的，並且也沒有針對外地投資者好辦理的5+2產品。 走全款抵押是目前最適合的方法。

問：十三你好，我要想請教一下。我現在手上持有4套物業，想要賣掉一部分， 1福田景田聚豪園136平的4房。 2羅湖布心的綠映居83平小3房，周邊在棚改環境很差，現在別人出價都在360萬左右。 3寶安沙井的棕櫚堡141的4房，因為樓層低，現在別人出價都在510左右。 4坂田萬科第五園一期的疊院，164的6房，現在賣1000萬，這個比較少人出價。 您認為哪些房子可以現在賣掉或者置換掉的，或者晚點再賣？

答：星球從來不缺多套物業持有者，但佈局合理，進退自如者太少。 以這位四套房的土豪為例，景田聚豪園和羅湖綠映居八成是早年買入的老物業，十多年前買入這兩個盤是正確的，但現在仍堅持持有是錯誤的。這兩套看不到任何逆襲前景的樓盤，儘快出掉。 棕櫚堡應該是近幾年買入的物業，誤打誤撞買到了熱點片區沙井，沙井炒的雖熱，但卻有硬傷，大空港戰略太遙遠，眼下卻是遍佈工廠和農民房，推倒重來是不現實的，所以沙井能否逆襲要打個問號。 短期內沙井最大的利好就是萬豐海岸城，海岸城開盤如果能站上五萬，對周邊房價會有一波拉動，棕櫚堡剛好在這個商圈之內，可以蹭蹭熱點。 還有現在傳聞甚囂塵上的深圳外國語寶安分校要設在海岸城，更讓不少人打了雞血，名校只是傳聞，海岸城卻是實實在在在建，這套房子可以先保留，等待利好出盡。 萬科第五園這套，屬於資源錯配，坂田是剛需剛改聚集地，6房的疊院在這裡定位尷尬，乏人問津很正常。 我如果沒猜錯，這四套至少三套是紅本在手吧，又是一個兩千萬資金沉澱在房子裡，房子不升值等於貶值的案例。 適當讓價儘快出掉1和2，保留3，4慢慢放賣等待有緣人。

問：十三你好，準備入手寶安的君成雍和園，51平三房400w實際使用70多？能評價一下嗎，謝謝

答：51平的實際使用能達到70多?我是有懷疑的，君成雍和園有一定高贈，但沒高到這個程度，不要只聽中介一面之辭。 君成雖然在西鄉，但屬於西鄉邊緣區位，配套發展都一般，6萬多是正常價格，單價上到8萬估計要站崗了。

問：請問福田南的海濱廣場的次新房值得投資嗎？

答：海濱廣場是95年的，20年的房齡不叫次新了，叫老掉牙。 學位很是一般，遠離為妙。

問：你好，想諮詢對比下西麗南山文理實驗學區的寶珠花園\\/龍都名園\\/潤城花園和寶安實驗學區的中南花園\\/新錦安\\/中商花園，這兩個板塊未來學區和發展規劃前景哪個更好，有自住需求，500W內2-3房

答：好問題，這兩個板塊都在二環上，一個是靠近留仙洞總部基地，一個是靠近寶安中心，一個是帶南山文理，一個是帶寶安實驗，並且還都是樓梯-廠村-老電梯房混合的區域，是值得好好對比的板塊。 從學位價值來講，寶安實驗近年都在寶安前三的位置，比南山文理要高，原因也是寶安實驗囊括了寶安中心非常優質的樓盤：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，將來還有幾個已經是現樓的高端盤入市，因此寶安中心帶寶安實驗的幾個盤，是絕對的投資大熱點。但一街之隔的翻身-寶安實驗學區就尷尬了一點，是很多剛需家庭想上學的低成本選擇。 南山文理片區我很關注，原因也是臨近留仙洞，這一帶密度比較低，珠光-茶光一線有整體舊改拆遷的規劃，這一帶的面貌可能後續會裂變。 而說到你自身的情況，500w以內選擇，南山的豪宅線490w，在西麗的購房成本比較低，稅費少。 以上，具體情況具體分析，買房沒那麼簡單。

問：在深圳有一套自住房，現在手頭有少量閒置資金80萬，想投資一房，羅湖，沙井，寶安該如何排序，持有時間中等。

答：一房的選籌，第一看學位，第二，看位置，第三看品質，所以排除學位因素，肯定寶安好於羅湖優於沙井。學位的重要性不言而喻了，位置好的一房租售比高，接盤人群廣，以距離換空間的前提是有更大的空間，更多的功能，否則誰也不會捨近求遠，位置+品質的一房在熊市多少能漲點，其他都偃旗息鼓。

問：老師好，我跟老婆是省內的深戶，平時不在深圳。現在有一百三十萬左右首付，月供一萬多沒問題，戶口一直掛靠在別人那，寶寶快出生所以現在考慮自購一套深圳房子考慮最好有學區兼投資（有點奢望），不自住可以接受小面積拿來出租。最近有去看黃田的滿京華雲朗，周邊毫無配套，但是很火爆的認籌情況，還看了蛇口榮寓，一個90年代老房改造項目，都是五十平米住宅，50年所有權的房子，但是配套太子灣學校學位，聽朋友說好像未來不錯的一個學校。單價要七萬多，而且只能貸五成十年貸款，只說周邊有七年整治預期暫沒舊改。不知老師如何評價這兩個盤，或者有沒有什麼建議，謝謝

問：請教十三老師，300萬以內的預算，在龍崗想買個2房投資，看了龍城廣場附近的東方明珠城，萬象天成，總感覺有點遠; 大運片區的龍城華府和翡翠明珠花園您覺得升值潛力如何？明珠花園似乎可以買三房了吧

答：遠離萬象天成和東方明珠城這兩個樓盤，位置不差產品差。 300萬買兩房，大運和龍中都可以任君採擷了，三房都能夠著了，怎麼看得都是這些歪瓜裂棗。

問：十三老師你好，請問羅湖彩世界家園96平三房490萬值不值得入手？對布心這片區前景怎麼看？

答：羅湖布心彩世界花園，2002年的高層，有小區，有配套，近地鐵，生活便利，一套戶型方正，居住舒適的大三房，5萬一平，你說值不值? 至於前景，你自己心裡也有數，前景好能這麼便宜? 還是那句話，不要既要又要，又要便宜又要升值潛力大，沒有這種好事給你撿的。 不過，對羅湖來說，小幅窪地補漲還是會有的。 我始終認為，對剛需來說，住的舒心比那百八十萬的帳面浮盈要重要的多。

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