環京新幹線連續兩天文章都在解讀廊坊及北三縣新版戶籍政策，從戶口遷移細則能明顯看出環首都城鎮的地位變化，和樓市"價值越高、調控越嚴"步調一致，環京區域樓市的分化程度也將進一步加強。
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如果單純按照按照與北京的交通距離看，也就是從環京與北京的地緣性關係，環京可以劃分為三個圈層。
第一圈層：燕郊、大廠、香河、廊坊城區、永清、固安、涿州
第二圈層：寶坻、武清、 霸州、高啤店、淶水、懷來
第三圈層：灤平、唐山城區、秦皇島城區、文安、任丘、雄安新區、保定
目前從環京樓市的整體表現來看，嚴格的限購政策已經給環京樓市全面降溫，以第一圈層為代表的環首都城區房價基本整體腰斬，而第二圈層的下跌幅度稍小，第三圈層確有部分城市出現上漲，這也和調控政策的鬆緊直接相關。
2017年317調控之前的環京樓市跑全國。以廊坊為例，據統計，2016 年比2011 年（北京限購的第一個完整年度），廊坊商品房銷售面積和銷售額分別同比增長了85%和 268%，同期全國的商品房銷售額和銷售面積只分別同比增長了44%和 101%，廊坊市場無論銷售面積還是銷售總額基本達到全國平均數值的兩倍。
環北京區域在2013年之後火熱表現，和北京投資需求外溢有很大關係。北京越來越嚴厲的限購政策，配合北京房價上漲，使北京出現“有房屋投資意願但無本地投資資格”的大量潛在買家，這些人中有相當數量湧入環北京區域。而限購政策則完全堵住了新買家的入場，只靠本地人的購買力，是無法支撐如此高昂的房價。
房價走勢和區域限購政策完全相符，第一、第二圈層樓市因受北京外溢需求影響較大，當調控收緊抑制北京的外溢需求後，房價下降明顯；第三圈層的房價自身影響因素高於外界影響因素，受外溢需求影響較小，房價走勢也符合全國四五線城市去庫存的邏輯。
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根據新版廊坊市落戶政策，第一圈層裡有廊坊市區、固安、永清三個城市已經放鬆落戶標準。
由於大興國際機場的建設完成並投入使用，緊鄰機場的廊坊市區、固安、永清全面進入“臨空經濟圈”，原本最擔心的藉機場炒房的概念已經失效，此時再繼續施行2017年的落戶標準已無必要，這也與國家要求的推進城鎮化進程理念不符。
三地都在人才落戶方面對“臨空”專業人才留出了足夠的彈性空間，這也符合產住一體的環京衛星城建設理念。
廊坊市區作為地級市，下轄的廣陽區、安次區、高新區本身就具備良好的自我造血能力，還有從下轄區縣朝上導流的優勢，受戶籍政策羈絆的影響最小。
永清：我縣主導產業（包括電子信息、科創服務、臨空服務、高新技術、裝備製造、服裝服飾、文旅康養、現代農業等）的從業人員，可以憑相關學歷證書、勞動合同、社會養老保險證明、戶口本、身份證辦理我縣城鎮常住戶口。
對固安、永清來說，通過產業優勢吸引相關企業遷移，相關技術人才落戶，能吸引多少增量則成了最重要的樓市支撐量化標準。
尤其對“我愛北京天安門正南50公里”的固安來說，新版的落戶政策則是一個新的起點，處於合理的通勤範圍，加上區域產業的承載力，筆者認為固安將是南三縣裡面發展空間最具想象力的衛星城。第二圈層是以寶坻、武清為代表的天津新區，從通武廊輕軌規劃天津最早提出並最積極就能看出，天津這兩個遠郊區對融入京津冀一體化的迫切是非常明顯的。寶坻與中關村管委會和中關村發展集團加強合作，提速建設京津中關村科技城，打造中關村“新地址”。啟動建設規劃面積30平方公里的“高鐵新區”，構建承接北京非首都功能“微中心”。
在爭奪非首都功能溢出方面，寶坻、武清和北三縣並無區別，都是在爭搶一塊蛋糕。在北三縣戶口沒有完全放鬆和基礎教育沒有提升到一定水平前，隨著武清、寶坻軌道交通的提速，吸引力也會逐漸上升，再加上天然的教育優勢，武清、寶坻的樓市支撐基礎還算穩固。
第三圈層的代表城市大城、文安、第二圈層城市高碑店和霸州，從雄安新區對房地產的操作上已經看不到希望後，炒房客已經全數撤離，此時放開戶籍政策已經無關輕重。這類城市更多的還是靠在相當長的時間裡融入雄安新區的產業大規劃中，來獲取自身的發展驅動。
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最後，我們好好聊聊作為廊坊新版戶籍政策裡嚴控落戶標準超過市區的三個縣域小城。
從全國最嚴的“分縣域”調控，到一以貫之的單獨設立落戶標準，北三縣一時風頭無兩。
河北省廊坊市下轄的三河市、香河縣、大廠回族自治縣（下稱北三縣）夾在北京市和天津市之間，南隔北京市通州區和天津市武清區與同屬廊坊市的廣陽區相望，北隔北京市平谷區和天津市薊州區與同屬河北省的承德市興隆縣相望。
首先，河北從外面將北京和天津包了“餃子”，只留給天津一個出海口“喘氣”；反過來，北京和天津又聯手將河北包圍，只不過它倆包圍的只是河北廊坊市的三個縣——大廠、三河、香河。就是在這種“包圍”與“反包圍”中，誕生了一種奇特的地理現象——飛地。
何為“飛地”？簡單地說，它是指隸屬於某一行政區管轄、但不與本區連接的土地。也就是說，該行政區無法取道自己的行政區域到達屬下的飛地，而只能“飛”過其他行政區域到達該地。
這種獨特的飛地形態在設立後幾十年間並無特別的優勢，直到2012年，北京市政府明確提出“聚焦通州戰略，打造功能完備的城市副中心 ”，明確了通州作為城市副中心定位，與通州全面接壤的北三縣樓市開始起飛，雖然經過2014年全國範圍的房地產週期調整，在北京城市副中心與河北三縣統一規劃提出後，北三縣的樓市熱度達到巔峰。
隨著2017年3月一紙限購令，北三縣樓市直接進入冰封狀態。
到目前為止，接近三年的調控期被業內人士稱為環京樓市擠水分的過程，北三縣為代表的第一圈層因為限購最為嚴格，價值已經完全迴歸理性。
除去因通勤距離天然優勢作為居住價值的支撐外，隨著北三縣樓市的泡沫出清，逐步企穩的房價也將北三縣的樓市投資導向價值迴歸。
如果說城市副中心的千年大計、世界級城市群、京津冀城市圈讓老百姓覺得高大上，在副中心持續推進的過程中，北京市政府搬遷所帶來的四十萬人口紓解，將會帶來更多配套產業，北三縣與通州的四統一規劃都將實實在在的提高環京區域的養老、醫療、教育、交通水平。大七環的通車、燕郊的地鐵、大廠的廠通橋、香河的京濱城際、京唐高鐵、環京城際、通武廊輕軌，這些基礎交通項目都將紮紮實實為北三縣城市群發展打下深厚的基礎支撐。
如果從廊坊戶籍政策實施標準來看，目前為副中心服務的北三縣，將因為獨特的地理位置進入基礎配套提升的關鍵週期。
戶籍政策的分化也代表環京衛星城各自的發展路徑越來越清晰。
因此，單純從樓市來看，北三縣因落戶政策所帶來的價值迴歸不見得是壞事。
北三縣，也是接下來環京最值得關注的區域。
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