在過去的3月，合肥市場出現了不少樓市回溫的跡象：
1、各大售樓部人氣爆棚；
2、多個樓盤宣佈優惠收緊；
3、二手房帶看量暴增...
不過，細化來看，我們可以發現，樓市確有回溫，但不代表所有區域。
PART 壹
樓市分化！濱湖省府慘賣2成
當下的市場，分化現象異常明顯。一邊是高熱度限價盤的入市被搶，另一邊，卻也存在不少樓盤加推慘賣1-2成。
先來看下3月份樓盤去化數據：
（注：數據來源：同策，為避免造成不必要的矛盾，所有樓盤經過打碼處理）
01
濱湖省府賣2成
3月，濱湖省府一盤加推，2.3萬/㎡的高價，最終只賣了2成。
而金融板塊的中海九樾首開，毛坯高層1.9萬/㎡，近乎售罄；同時環湖板塊的聯投中心書城，也即將迎來開盤，首付最低6成的門檻下，據說仍有2000人定存。
可以看出，即使熱度如濱湖，樓市分化也很嚴重。
另外也說明，濱湖2萬以上的樓盤，並不好賣，手持100萬首付的群體，會更樂意選擇1.9萬的高層，而不是2.2萬的洋房。
可以預見，後續新盤上市，首開會熱鬧一些，繼而也轉為平靜，緩慢加推。
02
高新洋房僅賣1.5成
當前，高新眾盤高層基本剩餘不多，多以大戶型洋房或者小高在售，但基本難去化。
即使是在蜀西湖、北雁湖核心區，洋房也基本只賣了1-2成。
從價格層面來看，高新洋房面積多在120㎡以上，加上1.9萬的單價，總價基本來到200萬，這對於置業高新的剛需而言，接受程度不高。
03
淝河價格虛高
淝河3月份多個樓盤加推，但最好也不過只賣了4成。
按板塊目前發展來看，不論是現有規模，還是未來前景，比之濱湖要有所不及，但房價卻基本來到了2.1萬-2.3萬/㎡。
所以在我看來，這樣的價格有些虛高，面對客群也多以當地人為主，在無優質學區的前提下，想要吸引更多客群，比較難。
04
新站、北城多盤慘賣1成
3月份，新站、北城、肥西、肥東多個樓盤加推，基本只賣了1成。肥東一個樓盤，降價3400元/㎡，卻也只賣了10套。
這些樓盤，無法做到火爆熱銷，基本存在以下幾點共性：
1、價值匹配不上價格，如新站北城，城市處於發展初期，配套並不完全成熟；
2、樓盤扎堆，競爭壓力大
新站少荃湖、烈山路，肥西譚衝河、包河淝河等板塊，無一不是樓盤聚集量非常龐大的區域。
PART 貳
傳遞樓市關鍵信號
總結來看，各個區域樓盤去化存在以下幾點規律：
01、濱湖2萬+以下的樓盤要搶，2萬以上的樓盤慘賣；
02、高新1.8萬的高層要搶，大面積洋房慘賣；
03、純新盤經過長時間的蓄客和首開巨大優惠，或許首開能去化不錯，但後續基本要沉下去；
04、新站、北城、肥東等區域，價值兌現需要一定時間，當前基本不太可能出現搶購現象。
所以對於3月份樓市出現的一些聲音，我們應該客觀理性對待。
1、樓市在回暖，但僅限局部
樓市確有回溫，這一點毋庸置疑。不論是成交量，還是看房量，這段時間均有顯著提升。
不過，這種回暖現象，並不是指合肥所有區域、所有樓盤。
通過3月份的開盤數據可以印證，樓市仍處於正常態勢，並沒有過高的升溫。
2、優惠收緊，多為噱頭
宣佈收緊，這種現象在樓市中也不是一次兩次出現了。縱觀2019全年，春節後、國慶後、元旦後，基本都出現過。
前後相差的，不過是優惠政策的變化，多為販賣焦慮賣房的噱頭。
所以，仁者見仁智者見智，如果恰巧需要買房，不妨趁機省幾萬；若有些猶豫，等下一波優惠再買時也不遲。
3、越高調宣揚火熱，越可能不好賣
近期，朋友圈不乏一些售樓部人氣爆棚的視頻、照片，但看實際成交，並不如意。
所以，越是宣揚案場火爆的樓盤，越是可能啟動全城分銷、不好賣的樓盤。有購房需求的，不必相信“人太多，再不下手就被人搶走了”等話術。
市面上除了幾個特別難買的限價盤，其他樓盤基本房源充足，可以慢慢選。
PART 叄
2020樓市接下來怎麼走？
合肥接下來的樓市會怎麼走？在我看來，基本還是以穩為主。
1、調控政策層面
近期樓市出現的一些聲音也在印證，調控並不會太過放鬆，中央對房價的態度基本以穩為主。
海寧“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策，僅半天后被撤回；
寶雞市買房降首付政策，被下架；
駐馬店首套房首付比例由30%將為20%，被約談後撤回。
合肥關於樓市調控放鬆的政策，也沒有出臺，那麼在接下來的時間裡，也不會再出臺了。
2、成交量方面
目前來看，成交量基本與2019年樓市平穩期的成交量相差不大。
細化來看，有熱銷也有慘賣，這種兩極分化的局面，預計會一直持續下去。
3、金融政策層面
LPR利率已從4.8下降為4.75，而且從央行的動作來看，降準、降息都在可控範圍內。
這意味著，利率還有一定下調空間，但也已經不大了。另外，金融政策對房價，基本激不起什麼浪花。
4、土地層面
剛復工合肥的土市確實很熱，經開中海&平安、綠地10237元/㎡拿下經開地塊，預計後面的濱湖、高新等區域的地塊，還有一波小高潮。
經開地價拔高，可能會讓經開誕生兩個2萬+，但對於房價，促使其上漲的空間並不高。
其他區域，同樣如此。
PART 肆
結語
當前樓市，一定不要亂買房。
01、房價不會大漲，所以不必因聽說房價又要漲，而慌亂買房；
02、不要被巨大的優惠政策迷惑了，要理性考慮到是否會因大降價而導致後期質量減配；
03、買房市場仍會持續很長一段時間，樓盤聚集眾多的區域，一定不要看了一家就定了，要多對比。
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