記憶斑駁舊時光-
除確屬搶搭搶建的無證房屋外，農村普遍存在的無證農房在拆遷時都會獲得相應的補償。
這是多年從事農房拆遷工作的筆者，結合當地政策和操作實際給出的答案。
第一，無證房大多因歷史原因和群眾生產生活實際需要而產生，本著遵重歷史和遵重現實的原則拆遷時應給予適當補償。
（一）歷史原因形成的無證房。由於農房建設管理從無到有，從不規範到逐步規範，有一個時間過程。加之政策宣傳不全面、群眾認識不到位、群眾辦證怕麻煩、有關證件不齊等原因，造成不少房屋可辦證但未辦證，這些無證房在拆遷時應本著遵重歷史的原則給予補償。
比如十多年時，王大爺家人口增多後擴建了2間房，但他怕麻煩，遲遲拖著未辦擴建的2間房手續，但房子已使用了十餘年，還是無證房。
筆者在拆遷中，也有先補辦房產證再籤拆遷協議的，就是新房建好後當事人外出打工還債去了，一去多年，把辦證的事拖了下來。
（二）修建使用多年滿足群眾生產生活需要的無證偏房。這種用作廚房、廁所、圈舍、柴棚的無證偏房，到處都是，幾乎家家戶戶都有，多年前建時鎮裡村裡大多默認，只要其面積不太大、不引發鄰里糾紛，且也是生產生活必須使用的。這種房屋辦證的總體不多，但應本著遵重現實的原則，在拆遷時給予補償。
筆者在組織拆遷實物調查時，時此類房屋一併照相繪圖、記載結構、測量面積，以便計算補償。
第二，徵地啟動後搶搭搶建的無證房，"兩違"整治重點對象，拆除後不進行補償。
這種是明擺著想佔便宜，是惡勢違建，是挑戰政策法律底線，重點打擊，不予任何補償。
第三，拆遷政策中關於無證房補償的相關規定。
這是筆者當地目前執行的政策，僅作參考。
（一）無證房不能以單獨的戶頭計算補償和進行人員安置。無證房的補償一般與產權房計算到有證房的產權人戶頭上。比如王五既有產權房，也有無證房，其無證房補償需與產權房合併計算補償，不能對無證房單獨立戶進行補償和進行人員安置。
筆者上述補辦產權手續，最主要的是涉及人員安置。
（二）無證房的拆除補償政策。當無證房面積未超過產權房面積的一半時，與產權房同等計算拆除補償，主要是房屋主體補償款。
當無證房面積超過產權局面積的一半時，分兩部分計算拆除補償，50%及以內的與產權房同等計算，超50%部分八折計算。
（三）能納入拆遷補償的無證房，需先由村社證明其不是搶搭搶建。
鄉村微視界之鄉村漫記
因歷史原因所造成及現行法律法規的原因，在我國農村宅基地和房屋很多情況未有集體土地使用證和產權證。一直用於居住之中，然而只要涉及到房屋拆遷，卻因無證房而被認定為違建房，一分不補償或補償少的可憐。全國各地拆遷方用其無證房的手段，迫使被拆遷人簽字拆除房屋，針對此類情況，淵博律師事務所在此深表同情，你被欺騙了！無證房真的沒有補償嗎？大錯特錯！
今日淵博拆遷律師以往辦案案例給予大家講解一下，因房屋拆遷所涉及違建之時，仍可維權爭取房屋拆遷補償的狀況，以供大家作為參照的依據。
一、1987年出臺《土地管理法》之前
1987年1月1日第三部《土地管理法》實施之前，在農村只要是本村村民在任何土地上建造房屋都不屬於違法佔用土地行為，第三部《土地管理法》才規定農村集體土地分農用地和農用的建設用地，所以，拆遷方針對祖宅用其違建一詞認定，不給予補償的話，純屬欺騙！
二、2008年出臺《城鄉規劃法》之前
2008年1月1日起《城鄉規劃法》施行，此部法律法規的出臺，是為了加強城鄉規劃管理，協調城鄉空間佈局，節約而高效的利用城鄉土地，促進城鄉經濟發展。法律規定，在農村宅基地上建造房屋需要取得鄉村建設規劃許可證，如確需佔用農用地的，應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續後，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。因此，拆遷方針對2008年之前以航拍圖為準，未取得規劃許可證為由，認定房屋屬於違建，不給予補償的話，純屬欺騙！
三、取得個別審批手續的房屋
在農村很多當事人當年取得了選址意見書或者建房、用地審批手續，只是未及時或職能部門停止辦理建房、用地許可證的這種狀況，其行為是可以救濟的，是可以補辦相關手續的，依據《城鄉規劃法》第六十四條規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正。第六十五條規定，在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，限期改正。因此，去的個別審批手續的房屋認定屬於違建，不給予補償的話，純屬欺騙！
如果實際之中出現上述幾類情況無證房或手續不完善的，當心拆遷方以欺騙手段認定違建不給予補償，逼迫籤協議而要強拆之時，莫要放棄訴求的權利，及時提起法律程序，延遲拆遷進程，也有很好有效解決困境的手段，以拆違代拆遷是違法而錯誤的行為，一旦被拆遷人遇到諸如此類情況保持警惕，拿起法律武器維護自身合法權益，是你不二選擇！
徵拆劉可心律師
房屋徵收過程中無證房如何進行補償？
無證房不是不能補償的，要分情況區別對待。首先一點，無證房也不意味著等同於違法建築，因為根據現行法律規定，被認定為違法建築的房屋，拆遷時沒有補償的。房屋無證的原因很多，大部分是歷史遺留問題。建房時無需辦證或者法律法規不健全等原因都可能是房屋沒有房產證。補償應當依據法律規定進行依法補償，而不能應為沒有證件而不給於補償。
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您好，關於無證房屋首先要確定的，該房屋是不是違法建築，如果是違法建築的話，徵收方一般時不予補償，直接拆除。但是您可以向徵收方爭取房屋內物品的補償。如果該房屋只是無證房屋，但是不屬於違法建築的房屋，那麼是可以獲得補償的。
宏詠華威法律諮詢
您好，一個徵收項目啟動後，總是會出現房屋被認定成違建的情況。有的房屋可能確實屬於違建，但也不排除徵收方“以拆違促拆遷”這樣目的不當的手段在其中作祟。房屋成了違建對廣大被徵收人順利獲得補償顯然不利，特別是對那些房屋帶有歷史遺留問題，導致現時房屋缺證、無證的被徵收人來說，如果“一刀切”不予補償，實在爭議巨大。而在明律師代理的案件中，更是出現了不分青紅皂白一律將無證房屋按違建拆除，甚至不惜程序違法的不良趨勢。那麼，將無證建築按違建拆，程序合不合法真的無所謂嗎？拆違建只要“實體正義”就足夠了嗎？
在明律師近期在海南省、黑龍江省、四川省代理了多起涉違法建築拆除案件，其中均反映出了這樣一個問題：當事人的房屋確實無證，但行政機關認定、拆除的程序步驟顯然不符合《城鄉規劃法》《土地管理法》《行政強制法》以及各地方的拆除違建規定。在此種情形下，在明律師指導當事人向法院提起行政訴訟，請求確認涉案強制拆除房屋的行為違法，卻往往遭遇阻礙。譬如在一起案件中，行政機關適用2008年才施行的《城鄉規劃法》作為依據拆除了當事人上世紀90年代建造在農村集體建設用地上的房屋，這顯然涉嫌違背“法不溯及既往”的原則，屬適用法律錯誤。然而法官在與律師溝通時卻表示，這案子涉案房屋本身就是違建，即使我從程序上支持你的訴訟請求也無太大意義，裁決駁回是正確的。那麼，這樣的解釋真的站得住腳嗎？違建認定、處置真的可以只重實體，而不問程序嗎？
答案當然是否定的。在明律師認為，至少從以下3個方面來分析，這種說辭是違背行政法治原則的：
其一，客觀上，認定、拆除違建中的程序違法將對當事人的實體權益產生重大侵害。
譬如一些地方未經依法作出“責令限期拆除決定”、書面催告或者強制拆除決定及公告就直接採取幫拆、偷拆及其他強拆行為，此時被徵收人沒有獲得採取行動以控制損失的足夠期限，可能導致室內物品、建築構件甚至是屋內人員的損害擴大。一些地方在複議、訴訟期限內就將當事人的房屋強行拆除，導致當事人來不及搬離、尋找住處，直接因強拆而流落街頭。這樣的做法無疑是極不人道的，更不符合行政法的“比例原則”。
而通過確認此類強拆違法的訴訟，當事人將可以進一步向違法的行政機關申請行政賠償，以彌補自己因強拆行為本身程序違法所遭受的擴大的這部分損害。故此，確認強拆違法判決本身絕非“沒有太大意義”，至少對於維護當事人正當權益而言，其意義是不言而喻的。
其二，涉案建築究竟是否屬於違建、是否應當強制拆除等重大實體問題，必須依賴於充分的程序步驟保障才可能實現。
若行政機關不顧當事人的複議、訴訟、陳述申辯權利的行使而逕行將違建拆除，則可能導致涉案違建在事實認定層面存在的問題來不及審查、救濟的後果。實踐中，就出現了當事人的房屋前腳被強拆，後腳強拆所依據的限拆決定被依法撤銷的情形。由此可知，實體和程序對於行政法治而言猶如鳥之雙翼車之雙輪，是相輔相成相伴相生的關係。拆掉一半軲轆，整臺車都將無法向前行進。程序合法是實體合法的重要前提保障，“毒樹之果”自然有毒。故此，近期實踐中有所抬頭的“重實體、輕程序”“以實質性化解行政爭議之名行忽視當事人程序性權利之實”的傾向性是值得警惕的。
其三，以“判決確認違法無實際意義”為由駁回當事人的訴訟請求無法律依據。
《行政訴訟法》第69條規定，行政行為證據確鑿，適用法律、法規正確，符合法定程序的……人民法院判決駁回原告的訴訟請求。
《行政訴訟法》第74條規定，行政行為程序輕微違法，但對原告權利不產生實際影響的，人民法院判決確認違法，但不撤銷行政行為。
據此，對於“程序輕微違法”這種情形，仍需要法院作出確認違法的判決。實踐中一些地方給出的“無實際意義”進而駁回訴訟請求的裁判明顯缺乏法律依據，其本身就涉嫌枉法裁判。
無證房屋真的就“活該”被拆嗎？
第一，早期建設的老房屋。80年代甚至更早建設的房屋當前是大量存在的，這些房屋建造時可能還未實施《城市規劃法》（1990年施行）、《城鄉規劃法》（2008年施行）等法律，所以在當時並不屬於違建。但遇到徵收項目時，徵收方大多會將其認定為違建，以此為由來減少補償或乾脆不予補償。
第二，不規範的農村建房。農村村民在宅基地上建設住房的申請審批程序，並沒有明確的法律層級的規定。在一些農村地區，村民只要取得了宅基地使用權證，經過村委會點頭同意就可以自行建設房屋了。例如，筆者好友所在的村，有村民向村委會諮詢建房是否需要申請，村主任竟直接向村民表示隨便蓋即可。當地村民建房都是這樣蓋的，已經形成一種“村規民約”。此種情況存在的原因在於當地曾經歷過一次修路佔地，村民的房屋本來證件齊全，搬家後置換劃撥另一塊宅基地讓村民建房，卻不再辦理相應手續，導致大家的房屋均為無證房。村委會就勸村民放心住，村大隊的房子也沒證，且你審批不下來就不蓋房，難道要一家人都住在田地裡不成？可是這樣的房屋遇到徵收就很難說清楚了。
第三，行政機關怠於履職導致的無證房屋。改革開放初期，曾掀起“下海經商”熱潮，部分地方政府為了儘快發展第三產業，支持辦企業和個體戶經營活動。有的外來的非本集體經濟組織成員開辦的企業或個體戶自行建房後經營至今，相關法律實施後行政主管部門並未將其認定為違建，也未補辦產權證件。那時人們對法律法規的敏感度並不強，行政主管部門對建設房屋行為的監管也不像今日這樣完善。如果是因為行政機關怠於履職、不積極調查違建情況，或是房屋建成後長期拖延不予辦理證件造成的無證，這樣的責任顯然不應讓被徵收人一方來承擔。
第四，傳統意義上的“私搭亂建”。筆者親戚居住的大雜院裡立著一間廚房，它的存在讓院子只剩一條很窄的過道，再無多餘空間。原本這大雜院中間還有一定空間，種著兩排花花草草賞心悅目，洗了衣服被褥可以鋪開晾曬，夏夜大家還會湊一堆乘涼聊天。2011年，一戶居民將自家房屋向外展寬加了間廚房，過了一年乾脆找工人另建起了這間廚房，這件事弄得鄰里關係緊張，建房的居民和東屋的居民隔三岔五就吵架，直到如今也沒解決。這樣為了滿足自己基本居住需求以外的需求“私搭亂建”的房屋，自然沒有取得證件，也確實違反城鄉規劃。
無證房屋不都是違建，應當視情況區分處置
實踐中，徵收方為了加快工作進度或是不想依法全額補償，很可能動用“以拆違促拆遷”這種目的不當的手段，以房屋無證等理由把房屋認定成違建，然後不予補償或是給予極低的補償。有的被徵收人也不明白，怎麼住的好好的房屋，說違建就違建了，還沒有補償呢？其實，對於無證房屋不應該粗暴地“一刀切”，無證房屋也不一定是違建，有些無證房也應當獲得補償。
第一，我們都知道“法不溯及既往”的原則，對那些《城市規劃法》《城鄉規劃法》實施以前建設的老舊房屋，應當予以補償。例如許水雲訴金華市婺城區人民政府行政強制及行政賠償一案中，許水雲的房屋就是1990年《城市規劃法》施行以前建造的歷史老房，最高人民法院明確指出該房屋屬於合法建築，產權人應當獲得公平補償。
第二，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條的規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。所以，對於那些各種歷史遺留問題造成的無證房屋，要具體問題具體分析，應當綜合考量建造歷史、使用現狀、當地土地利用規劃以及有關用地政策等因素，依法進行調查、認定和處理。尤其是對於涉案房屋系當事人及其家庭唯一實際居住使用房屋這種情形，行政機關更應當充分考慮行政行為的最小損害原則，避免應拆除違建而令當事人無房可住、零補償無處安置等不人道結果發生。
第三，即使房屋被認定成違建，行政機關也應當嚴格按照法律規定對違建房屋作出相應處理。那些違法程度較輕、可以採取改正措施消除對規劃實施影響的房屋，不應盲目拆除。對於確實屬於違建且需要予以拆除的，也應當嚴格依照《行政強制法》規定的程序執法，且在拆除時要明確區分建築的違法部分與合法部分，不得出現超範圍執行的違法情形。
我最後要提醒各位的是，違法建築與近乎瘋狂的強制拆除之間絕不應直接劃上等號。而大量歷史遺留下來的無證房屋的認定、處置無疑將成為2019年直至今後若干年徵收維權乃至於產權保護領域的核心矛盾焦點之一。建的時候“睜一隻眼閉一隻眼”，拆的時候哐哐一通亂拆，這不僅是非法治的，更是非理智的。依法維權，及時諮詢專業徵收維權律師的意見，即使要被拆，也要被拆個明白。（作者：謝天澤、王小明）
楊在明徵地拆遷律師
？′/此文法律水平高，人有良心。
勁松6651
很高興回答您提出的問題！
像您說的這種情況很常見，因為歷史遺留問題，有很多房子沒有產權證，一般情況下再徵收補償方案中會提到這種情況，只要經徵收指揮部認定後不是違章建築，該怎麼補償就怎麼補償。
希望我的回答能幫助到您！
