疫情是面鏡子，能照出世間百態。
在因甲醛門、競價搶房等劣跡連遭聲討後，以自如和蛋殼兩大頭部品牌為代表，國內長租公寓玩家又陷入了新一輪輿論漩渦。
“花開兩朵 各表一枝”
近期，眾多把房子轉交蛋殼出租運營的房東接到減租通知。蛋殼方面稱，根據疫情走勢，為配合防控工作、降低分租風險，業主需執行不少於30天的免租期；相關信息顯示，此次減租房源位於北京、無錫、上海、杭州、武漢、天津、成都等地，涉及業主逾7萬戶；至於災情中心的武漢，蛋殼更是無視基本的契約和協商，單方面直接扣除業主3個月房租。
按字面理解，該政策理應為受防控形勢影響而暫時無法返崗的租客設置，但事實卻並非如此，據瞭解，蛋殼在向上遊業主強硬斷繳的同時，對下游租客端仍要求其正常交租。如此行徑引發輿論譁然，掀起了業主與租戶兩端的投訴&維權潮。
迫於輿論壓力，蛋殼公寓隨後做出調停措施，對外表示網傳消息部分失實，其在發佈的《致蛋殼公寓的一封信》中稱：已經對受疫情影響的租客做了補助，免去武漢租客一月租金，其他都會則根據天數退返租金。
儘管這一“滅火”補救看似及時，但實際更像是純公關性質——其退還的餘額只能用於抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用（非自繳）、租金（分期月付除外）及續租首付款等蛋殼App內的賬單費用，無法提現；與此同時，對比蛋殼向武漢房主提出的3 個月免租、其它地域1 個月免租，該方案中，蛋殼僅退還武漢租客一個月租金，其它地域直接按天算（延期返工幾多天，就退返幾多天的房租），如此“剪刀差”顯然難抑洶湧輿情，事件一度引發人民日報跟進評論：相關操作在法律上站不住腳。
與此同時，長租公寓業另一龍頭玩家，同樣在疫情期間因類似舉措招來了輿論高壓。
近日，互聯網上不斷有多名自如租客反映：在疫情這一特殊時期，自如非但對租客沒有任何減免措施，反而在續約後漲價，部分漲幅高達30%以上，疫情期間部分城市保潔、維修服務已經暫停，但服務費用並沒有減免，甚至還存在疫情期間催促租戶換房搬家的情況。談及原因，某自如管家表示，“由於我們新上的領導今年目標就是要盈利，疫情過後價格漲幅會更高。”
針對該事件，自如方面回應稱，目前媒體關注到個例，公司確認多為原長租客臨時希望短期續約引起的。自如本來是鼓勵長租，更穩定也有利於安全管理。但現在是特殊時期，有短續需求，自如可以理解，也會盡快推出相應便利措施。還有可能因為業主合約變動等其他因素引起的價格浮動，自如也會根據租客實際跟進解決。
該如何理解所謂“個例”的佔比？如同當前武漢市民競相以1.4%自嘲，儘管自如CEO熊林此前強調，自如租金漲幅遠低於市場整體漲幅，但具像到個體樣本的集合，某種程度或許更能描摹出隱晦的現實。
談及疫情期間的專項政策，儘管2月7日自如發佈公告稱，將為所有簽約武漢房源的租客減免2月50%的租金及2月全月服務費，3月1日後可至自如APP領取。但武漢某租戶表示，其租住的房屋將於2月20日到期，管家以“不滿足條件”為由拒絕了其租金減免申請，並且在無保潔服務的情況下要求其支付一個月的服務費。
至於非武漢地區的租客，根據某租客反饋的信息，需滿足目前所在地封城、目的地封城或室友確診新冠肺炎三個條件之一才可享受租金減免政策。而即便租客所在地雖未封城但所有航班、高鐵均已取消，屬於客觀情況造成無法返程，其申請租金減免似乎依然障礙重重；與此同時，關於業主對自如“逼我們房東降價，對租客又漲價”的聲討，同樣見諸多個平臺。
疫情只是導火索 模式&運營存疑是根本
對於行業頭部玩家而言，體面和講究是品牌建設的應有之義，而上述長租公寓品牌之所以選擇逆勢漲價、拒絕減免租金，其根源還是揹負的巨大經營壓力。
自如、蛋殼這類品牌公寓，其本質就是二房東模式，即通過收房、裝修再出租的模式，通過融資、租金貸等資金來源滾動擴大，以獲得最基本的租金差，儘管玩家曾對外描述過諸如電商、金融等在內各種故事，核心的盈利點還是基於預期中的租金上漲。
儘管理想豐滿，但伴隨宏觀經濟形勢的持續承壓和以北、上為代表的城市人口管控理念變奏，住房租賃市場正在悄然生變。鏈家數據顯示，2020年1月，全國18個重點城市的住房租賃總成交量環比下降幅度達40.99%，同比微增0.63%；此外，2020年1月新增房源和客源數量的環比降幅，分別高達48.28%和42.64%，供需矛盾在持續轉向；而競價搶房導致租金成本過高、放租效率滯後於拿房節奏、過高的槓桿導致資金鍊風險高企等原因，目前玩家多在消化過量供給、降低槓桿風險上持續煎熬。
具體來看，自2018年開始，長租公寓行業狀況急轉直下，因資金鍊斷裂而引發的爆雷潮、導致了廣泛的輿論震盪。由此帶來去年末6部委聯合印發的《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》對租金貸問題進行強勢介入和管控（租金貸其收入佔比不得超30%，到2022年整改到位）；有基於此，行業玩家正竭力從開源和節流兩方面持續“求索”。
以自如為例，去年其成立了新的“止血”部門，調動全國收房業務員工，與業主交涉降低收房價格，對於收益遲遲不見好轉的房源，如果業主不同意降租，自如會主動解除合同以止血。
至於蛋殼，除了此次在擴大租金“剪刀差”上窮盡氣力，相應的“運營成本優化”也在同步進行中。有蛋殼公寓員工反映，企業通知所有員工1月工資將延至3月發放，2月只發北京市最低基本工資的70%（1500元左右），不發麵試時承諾的14薪（2個月年終獎）；預計3月初上班，具體時間待定，“若3月未能如期復工，繼續領每月1500元。另外，公司總監及總監級別以上的人，1月份2月份工資全部取消，涉及人數超200人。
某種程度上看，這或許將印證業者的判斷，無論是上市還是其他融資渠道，雖然能短期內緩解資金流問題，但無法維持病態“高買低賣”模式下低效的規模擴張，如果固守舊有的運營模式不動搖，篤定信奉惡性規模大戰下的“剩者為王”，那2020年行業的資金鍊風暴很可能將由中小企業向頭部玩家遷移。而一旦出事，這些超體量玩家對社會民生造成的惡劣影響，將遠超早已出局的中小玩家。
事實上，蛋殼對自身的經營風險有著清晰認知，其在招股說明書也承認,強勁的歷史增長率可能並不代表其未來的增長,蛋殼未來將可能無法產生類似的增長率,增長率可能會由於可支配收入減少,行業競爭加劇,中國住宅租賃市場的增長下降,替代商業模式的出現,規則、法規,政府的變化政策和總體的經濟狀況導致下降。“而蛋殼以創新的‘新租賃’業務模式運營,這種業務模式可能不會如此前的預期, 很難去評估我們的前景,因為我們可能沒有足夠的經驗去應對快速發展的市場中可能存在的風險。”
總的來看，運營效能低下只是其中一面；而拐點不知何期的疫情，無疑為玩家的生存境況雪上加霜。
有業者分析到，此次疫情對長租公寓行業的運營壓力影響非常大，往年年後的一個月是換房、找房的高峰期，今年可能就會直接錯過這個高峰期，可能從12月開始的空房到今年3月才能租出去，這3個月空房的租金➕裝修折舊攤付成本，很可能需要多套房源1年的收益才能cover住。“如果疫情持續3個月以上，絕大部分長租公寓企業均會面臨倒閉，最多撐到五月。”
不顧吃相強推租金“剪刀差”、優化成本大舉瘦身......在疫情席捲全行業的寒夜裡，這些長租公寓玩家還會有哪些“硬核”政策？其儲備的糧草能否支撐起挺過這個冬天？洗牌期後行業最終會呈現何種格局走勢？對於以上疑問，聞旅將保持觀察。
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