奇門詭術

漲和跌都是有對比的，部分區域短期看可能會跌，但剛需和改善型購房人群依舊是主力軍，三四線城鎮化建設低的地方依舊會漲，可能部分區域還會面臨大漲。但房產投資風險還會增加，入市還需謹慎！

西陲泥匠

你要問我房價會不會降，我沒法告訴你，我就跟你說說我最近買房的經歷！

今年五六月份，看著南寧的房價還是不斷的上漲，然後也考慮到將來要跟老人一起生活，現在居住著的兩房一廳的房子將來根本不夠住，所以七月份開始去看房。因為我們一直住的老城區，加上考慮到方便老人生活和小孩讀書等問題，就打算購買在家附近新開發的小區。

因為是購買改善性住房嘛，所以打算買一套120平米左右的4房，七月份去看了兩套同一棟但是不同樓層的四房，樓層、戶型和朝向的都不錯，我們夫妻倆是打算定下來了。當時的售價是1.3萬多一平米，但是當時老人在老家，也有一些事情耽擱，沒能到南寧看房，所以也沒敢籤合同交定金。

到了8月份，老人來了，想說去看7月份看過的那兩套房子，中介告知都已出售，而且沒有降價出售。後來中介也介紹了其他樓棟四房的房子，但是樓層和朝向都是很一般，甚至差很多，但是，房價卻上漲到了1.5萬一平米。所以，看著這房價和不滿意的房子，我們到現在也沒買到心儀的房子！

在房價和口袋的鈔票面前，作為工薪階層的小市民，選擇真的是比較小。其實，如果作為剛需，我想，房價上漲或下跌，對我來說，也是沒有什麼影響的，我買房子是為了居住，有合適的，我會去買的。

甜而不膩唐

現在你相信房價不會跌就是和2018時候你相信p2p不會出問題一樣！

一、房子嚴重供過於求，現在縣城空置率50%以上，三四線30%以上，一二線郊區小鎮都20%以上空置率，2019年多個城市二手房掛牌量翻了5倍以上，全國二手房掛牌量恐怕年底突破5000萬，只要一年內賣不掉，高槓杆投資房子的，要麼斷供、要麼降價到市場可以接受價格，那就是當地平均工資上下，你說完跌多少自己看看自己城市房價和平均工資多少！

二、房子其實已經跌了，漲價地區是新房比二手房貴，二手房在跌，很多土地限價的最低價成交，土地流拍，新房沒有人搖號，搖號了中籤放棄，就這樣給你說在所有省會和一二線城市裡面，二手房倒掛只有13個，這13個城市房價環比下跌，成交量下跌，其他城市新房比二手房貴，其實是家調控真炒作，試圖新房拉房價上漲而已，得出結論是全部都在跌，沒有一個城市在漲。

三、人口下滑，老齡化加劇，3-5年後住房需求至少減少1/3，到時候不止賣不掉，租也租不掉，因為70後60後和50後人口占據了5億多，他們老齡化了就沒有住房需求了，和孩子住或者回農村是他們歸宿。

四，現在基本都有房子了，4億房奴已經透露了這個事實，4億房奴4億套房子，4億套房子可以居住15-20億人口，中國人口就在16億左右，你說還有不缺房子的？

五、現在熱門城市房子供不應求是6-7億流動人口流出來錯覺，我們每年6-7億農民工和大學生流出60億人感覺，他們是一年換一個工作，最多3年換一個城市，他們根本不可能在工作城市買房，沒有必要也買不起，這些租房需求被放大成為了買房需求，常說的牛鞭效應。但是這個租房需求無法轉化成買房需求的，除非房子白菜價格，按照現在房價和收入因為他們不可能在一個地放安居樂業和定居，這個相當於古代打仗拿500人搖旗吶喊，喊出5萬人感覺。其實就500人！

劉華銀mark

我現在也在糾結這個問題，把自己的想法發一下，咱們共同參考。

首先，我自己是個不缺房子的，公積金月供著一套，自己住著一套全款房，月供著一套住宅，有一套全款的底商。為何還想買房子，是因為我有兩個女兒，打算再月供一套底商，她們長大了能夠平分一下，不至於誰多誰少。在我們這個地方，住宅溢價能力較差，所以想保值增值還得買底商來的划算。

現在主要糾結兩個問題，一是以後的房子還有沒有升值空間了，說實話，這幾年電商對商用房子衝擊的比較嚴重，已經沒有前幾年那麼好出租了，租貸比已經很差了。本身的價格也是很高，和本身價值想去太遠。

第二個糾結的問題是，現在和以前有了很大的不同，各種方式的打壓房價。也怕入手既虧，畢竟已經不是剛需了。

下面來說為什麼還想買的原因，第一現在的房子已經不是純粹的家的概念了，它是一種金融產品了，高房價是利益既得者所盼望的，價格越高，收益率越高。

第二，不得不說，高房價延伸出來了好多行業，就業大軍非常龐大，房地產業也是拉動各方經濟的良方。如果驟降，對社會的影響太大，我覺得不太可能。

那麼建議大家入手的時候，多方考察，首要選擇地理位置優越的地方來選，因為位置好多時候是不以市場為導向的，比如學區房，各項設施完備的地段都是好的選擇。

草原野生娃

商品房作為商品的一種，具有明顯的商品屬性，因此會受到供求關係的影響出現價格波動。儘管目前商品房具有很強的保值，增值功能，依然受到市場供求關係的影響。房價漲跌都是很正常的經濟現象。

1、商品房有明顯的供求關係

我們知道，一個商品的供求關係是這樣的：供過於求，價格下跌；供求均衡，價格上漲；供不應求，價格上漲。每一個地區的商品房價格，在短期內決定因素就是這個城市的流動人口增減。

從短期看，城市人口的規模與人口流動，是短期房價的風向標。比方說2018年深圳常住人口比2017年增長49萬，屬於是淨增加型，因此深圳地區的房價明顯堅挺；北京2018年常住人口減少16.5萬，其中青壯年減少23.3萬，所以北京地區的房價進入橫盤整理期，部分地區二手房價格出現下滑；最後談談二手房5萬元一套的鶴崗，2018年總人口為99.5萬人，比2017年減少1.4萬人，而且數據顯示人口還在不斷的外流。

從長期看，中國將步入老齡化社會，市場需求也會進一步減弱。根據國家統計局發佈數據，截至2018年年末，中國大陸人口總數約為13.95億人，人口出生率由2017年的12.43‰降至10.94‰，人口自然增長率為3.81‰。隨著未來年輕人口的縮減，商品房價格將在10年或20年後進入一個供求均衡的狀態，房價水平有可能維持在一個合理的區間。

2、商品房具有明顯的保值擴通脹功能

房產具有保值性的根本原因就是不可再生性，中國雖然地大物博，但地地埋特性是丘陵山地多平原少，可用土地資源有限。其次，由於經濟的高速發展，貨幣增發導致物價上漲，土地價格同樣水漲船高，即使房子的使用年限在不斷的減少，在市場上也不像其它商品那樣折舊買賣。從這個角度看，房產是有一定的增值功能（其實是貨幣增發後的保值功能）。

總結：

商品房是一種由供需關係決定的特殊的商品，具有保值擴通脹作用，如果是剛需購房，該買的還是要買。如果是當成是投資行為，建議選擇一些人口流入比較明顯的城市進行投資。

風雨順德人

基本上有房的都會說房價不可能降，那怕只有一套的也會說房價沒降！

這是因為有房的關注更多的是市場上的那些房漲了，哪個地方漲了，而沒房的人關注重心是XX城市的房價跌了，本地的XX小區降了！

實際上市場真正的情形是，"房住不炒“環境下，一些地段偏差、口碑不好的開發商的確最近開始搞活動的比較多，這種活動多是以”特價房“的形式出現；也有一些新開樓盤預售開盤，也是以低於市場平均價10%左右的價格開盤，而通過明顯降價銷售，初期也帶來了一部分銷量； 而對於市區中心地段的部分樓盤，目前幾乎維持原價的多，個別地段的”小戶型“，我這裡說的是小戶型甚至每平有微漲100到300元的樓盤（因為現如今樓盤小戶型總價低，但一些知名樓盤的小戶型投放量是比較少的）

從相關媒體的宣傳上來看，房價趨穩定，最新的媒體也暗示開發商如果資金鍊緊張可以靈活調整自己的價格策略進行促銷！

那麼對於普通的購房者，到底從什麼地方判斷樓市到底是穩 跌 還是漲，建議抽樣所在地4個樓盤，地段稍好的2個樓盤和地段中等的2個樓盤，只要抽樣的這4個樓盤連續觀察3個月以上，基本就能知道本地的房價趨勢如何了！

陽光侃房

想買房，拿不定主意，買了，怕跌，不買，怕漲，怎麼辦？我幫你分析一下未來房地產走勢，最後你自己定奪。我的思路是，一，從宏觀經濟上看，我國的人口出生率基本接近負增長，人們對二胎不怎麼感興趣，究其原因還是生活成本加大，尤其是住房問題，購置一所房子要消耗大半生的積蓄，如果在一，二線城市，甚至一生的積蓄都不夠。二，城市化問題，和西方的城市化根本不同。咱們國家的城市化基本到位。指望農民進城買房，推高房價基本接近尾聲。農民沒有太多的積蓄，有能力的已經進城了，沒有能力的是大多數。農民進城是有條件的，那就是有事可幹，有錢可掙，有養老金可領。這三項都沒有。農民不可能拉饑荒借債買套樓在樓裡喝西北風。指望農民子弟大學畢業進城買樓，按現有價格水平基本不可能。三，全社會達成共識，房子只漲不跌。投資住宅樓坐等升值，這種全社會都把雞蛋裝進一個籃子的投資方式本身犯了投資大忌。全社會資金都進入，怎樣退出？沒有接盤，價格隨時出現逆轉。四，銀行面臨資產風險。現有存量住宅大多不是全款成交，而是按揭貸款。為了買房，動用了六個錢包，透支了幾代人的積蓄。這些貸款資產作為銀行的潛在風險，由原來的香餑餑逐漸演變為有毒資產，面臨著斷供甚至壞賬的風險。五，住宅空置率達百分之二十以上，有些地方達到百分之三十甚至更高。這部分資金絕大部分也是銀行資金。這又加大了銀行的系統性風險。六，國家依據大數據，提出了房住不炒的總方針。再指望買樓增值幾乎不可能。綜上所述，投資房地產的風險是巨大的。建議三思。

易k園

說到買房，我真的是有很多感觸想說。我是11年結婚，裸婚遠嫁，結婚第二年就生了孩子，當時老公父母一直催他買房，我們一方面自己身上沒錢，另一方面老公總說房價會跌。

我們攢了幾年錢，到15年身上有接近20萬的存款，第一次有了買房的打算。同年五一，我們去合肥看房，一天時間看了幾個新房，還有幾處二手房。房子看下來挺滿意的，就是沒人拍板，我是從外省過來，我們工作在上海，對合肥也沒有感覺，最終就這樣不了了之。

同年十一時，之前看過的合肥房子已經上漲了30萬，感覺有點可惜，覺得既然漲了更不能買了。11月中旬，我們又開始在上海看房，看了好幾處二手房，當時看的兩室一廳大概在150萬以內，勉強湊湊也能買得起，當時記得跟老公他弟弟在一起討論要不要買，說位置太偏了，買了不能住，我們糾結了又沒買。

17年年中，我們很倉促的在鄭州買了房子，這一次吸取前兩次的教訓，我們第一次回去看房，看完就付了定金，一週之內交齊首付款，9月開始還房貸，我們辦貸款比較順利，正好趕上了基準利率。

有了房子以後，雖然不能住，但是當從支付寶裡面能查到自己的房產信息的那一刻，心情還是特別激動。我們開玩笑的時候會說，因為我們都是感性的人，如果把錢存在身上，以我們的性格很容易把錢弄沒了，換成房子就保住了自己的財富。

在買房這件事上，不要考慮太多外部因素，主要還是看自己的需求，買就對了。

阿川說情

說一下我們的真實經歷，我們是一個小縣城，我家住在鄉下，買房倒不是剛需，但是手裡有點閒錢也不投資別的，心想買一處房子吧，當時和同村的鄰居一起商量著買，他們也不算剛需，其實農村攢點錢不容易都比較慎重，當時看了幾處我們果斷就買了二手新房，裝修好沒怎麼住，花了五十萬那時是15年，而我們鄰居覺得當時房價太貴還是沒有買，他這幾年一直都在看房，猶豫，房子也一直在漲，就在前幾天我們把那處房子賣了81萬，估計淨賺也得有二十七八萬，而我們的那位鄰居沒買，他是開大車的，家裡倆孩子讀書，估計從一五年到現在猶猶豫豫的沒買房也就攢了十幾萬，但是還沒有樓房漲價快，真是應了那句話，你攢錢的速度永遠趕不上樓房漲價的速度，我們在賣了那處之後老公一直說等等再買也許樓房會降價，但是我看不會降，所以果斷又買了一處大平米的。

春暖花開141115886

根據商品的運行規律，房價下跌的現象是客觀存在的，這在很多發達的國家或地區都出現過，只是對於我們來說，激化下跌的因素可以通過有效的宏觀調控措施來進行提前疏導，以避免像不少發達國家或地區所經歷的樓市崩盤而危及經濟大局的穩定。從這個角度來說，現在房價走高的持續因素已經出現很多變化，由於大局的需要，整體穩定和不同城市的分化將會是持續時間比較長的一個現象。下面我們分別從房價高速上漲是否可持續性和未來樓市的可能走向這兩個方面來分別闡述一下。

一、樓市漲價的可持續性發展正面臨著考驗。

房地產行業經過了快速發展的階段，近幾年來房價的飛躍式可持續發展正面臨著很多因素的考驗。

1、全國住宅銷售面積增速大幅度減緩。

全國住房銷售面積增長乏力。據國家統局的數據，從2013年到現在，在將近7年的時間裡，全國商品房銷售面積的增速在2016年達到22.5%的高點後，在2017年大幅回落到7.7%，到2018年的時候這個數據只增長了1.3%。而有2019年1-9月的數據顯示，增速是-0.1%，以現在的情形展望一下在餘下三個月後的數據，不會比2018年強多少，銷售面積的增速下降，來自銷售的持續性正面臨著考驗。

2、人口自然增長率降幅明顯，老齡化問題也將越來越突出。

房地產的人口紅利正面臨著挑戰。統計局的數據顯示，2018年的人口自然增長率為千分之3.81，而從2009到2017年這段時間內，人口自然增長率最低的一年是2010和2011年的千分之4.79，在2018年表現出來的降幅是近十年來最大的。

在另一方面，人口的老齡化現象正變得越來越突出。據統計局的數據，截止到2018年全國60週歲及以上人口為24949萬人，即接近2.5億，佔總人口的比重為17.9%，其中65週歲及以上人口為16658萬人，佔總人口的比重為11.9%，隨著人口自然增長率出現變化和老齡化人群的不斷增長，樓市的人口紅利支撐難免會面臨考驗。

3、居民槓桿率增速明顯。

居民的槓桿率增速比較快。據央行的數據顯示，在2015年的時候，住房部門的槓桿率接近40%，而到2018年的時候，槓桿率已經上升到52%左右，增速明顯，而其中負債的增加主要來源於房貸，即由於買房而增加的負債。截止到2018年底，人民幣房地產貸款餘額為38.7萬億元，同比增長20%，其中個人房貸總餘額為25.75萬億元，同比增長17.8%，而2015年末我國個人購房貸款餘額還只是14.18萬億元，3年時間增加了11.57萬億，增長了81.5%。這樣的增長速度對於金融體系是一個考驗。

4、M2廣義貨幣增速降緩。

在過去20年，房地產的快速發展和房價的快速竄升離不開貨幣增發的支持，但近幾年以來M2的增速已經降低且保持平穩。從1998年房改以來，直至2016年的18年的時間裡，一直保持著兩位數的增速，在增速最高的2009年甚至超過28%，使得M2從1998年的10.4萬億增長到2018年末182.67萬億，增加了18倍多，這些資金被房地產吸收了一大塊，房價也因此不斷地攀升。

而這種情況在2017年已經發生了改變，2017、2018年連續兩年保持在8%多一點，以現在2019年的情況來看，每個月基本都保持在8%左右的增速，如無意外全年也會保持與前兩年相近的速度，可見現在M2已經明顯降低且保持比較穩定的狀態下發展，這部分對房價大漲的支持也已經開始轉弱。

僅從以上四個角度來看，房價大漲的持續支撐已經面臨著很大的考驗，也許其中的作用不會馬上顯現，但如果放到將來來對比以前發展的條件，以往樓市的強力支撐已經變弱，在未來已經很難對樓市起到普漲的作用。

二、樓市在未來的可能走向。

樓市調控是基於保證行業穩定健康的考慮，避免其引發矛盾，所以無論效果如何，現階段的指向都是“穩”，個別地區的房價變動不會影響整體走勢，同時不同的城市會因為經濟、人口的不同的而現強弱分化。

1、房地產不再是短期經濟刺激的手段，“穩”將會作為整體走勢而呈現持續的狀態。

樓市調控意味濃烈並將持續，而調控效果也達預期，目前整體表現平穩。最近三年來，高層對樓市進行了前所未有的調控，從供需兩端分別出臺了包含金融管控在內的多項調控措施，並持續施壓，以達到讓樓市降溫的效果。從“穩房價、穩地價、穩預期”到“房住不炒”的指導方向，其中更引人關注的是高層明確“不將房地產作為經濟刺激的短期措施”，並落實促進房地產行業健康發展的長效機制，可以預見應該不會像前幾次一樣在調控之後又出臺樓市刺激方案，所以房價將比較小的可能出現大漲的現象，管理部門將會盡力引導房價在一個儘可能穩健的範圍內波動，如果調控方向持續，那樓市將有在一定的時期內呈現相對穩定的局面。

而從最近兩年的表現來看，從國家統計局的70城房價數據觀察，雖然受監測的70個大中城市的房價依然表現出漲多跌少的局面，但每月的帳幅反映在成交數據上很少超過2%，與前幾年翻倍式地上漲的局面相比，用“整體穩定”四個字來評價還是很合適的。

2、因經濟、人口等因素的差異，不同的城市間的樓市將呈現分化的狀態。

經濟和人口因素，將是樓市走向在新形勢下的決定條件。經濟實力強勁的城市，即使在樓市可能面臨轉向的背景下，其產業發展對資金、人口和其他資源的吸引力也要遠遠強於其他城市，這些因素可以保證一個地方樓市中的需求和消費能力，使樓市有比較明顯的支撐。

這些因素將會在中心城市、大都市圈和城市群中有比較強烈的體現。比如一些大的省會城市或者經濟發展非常突出的大城市，由於經濟和人口的支撐，樓市的表現會相對地堅挺，即使以後樓市普跌，他們的抗跌性也是相對較強的。最為明顯的深圳市，由於其強大的產業佈局和強勁的經濟環境，再加上地少人多，而且最近幾年每年平均流入的人口都超過40萬，使其樓市保持了比較好的需求預期，房價的表現也相對較好。

而在一些經濟發展欠缺的城市，由於前期房價漲得過多，再加上長期來說有可能呈現人口流出的狀態，缺少購買力和需求的支撐，調整的壓力就會大得多。

三、結語。

綜上所述，就現在的樓市環境來看，整體上房地產行業將會面臨更多的考驗，比如銷售面積、人口、居民槓桿率升高、M2增速變緩等因素都會對房價的快速上漲形成壓力，再加上樓市“穩房價”的調控背景，未來樓市將不可避免在一個比較長的時期內保持在一個整體相對穩定的狀態，同時在經濟、人口等因素的影響下，不同城市之間又會出現分化式發展，所以房價的漲跌除了考慮大環境和時間以外，還要考慮自己所處城市的情況，才可能會有一個比較客觀的結論。

關鍵字: 房產 房價 還會