前幾年地產市場紅火，如果你問一家房企最想要什麼？多數人可能會說，想要

到這兩年，如果你再問房企最想要什麼？回答一定是，想要錢。

市場下行、融資渠道收緊，很多中小房企借不到錢，即便龍頭房企，其融資成本也在小幅走高。

然而上週，龍湖發佈了一則公告，其融資成本，低得讓人流淚：

“發行於2027年到期的2.5億美元3.375%優先票據，發行於2032年到期的4億美元3.85%優先票據”。

合計6.5億美元，45億人民幣，這麼便宜的利率就借到了？

簡直讓地產同行，聞者傷心，見者落淚。

3.375%，這個數字意味著什麼？

數據顯示，2019年95家典型房企的境外融資成本超過8%，是龍湖的兩倍還多；

境內融資方面，主流房企普遍高於5%，還有很多高於10%，而龍湖已經連續4年低於5%。

以2019年為例，龍湖進行了三筆融資：

1、2月20日及21日，發行規模為22億元的公司債券，分別是票面利率為3.99%的17億元的五年期債券，和票面利率為4.7%的5億元七年期債券；

2、7月19日，發行住房租賃事項公司債，規模為20億元。分別為5億元的五年期債券，票面利率低至3.9%，以及15億元的七年期債券，票面利率為4.67%；

3、9月9日，發行於2029年到期8.5億美元3.95%優先票據。

這麼低的融資成本，不羨慕是假的，簡直可以說虐心。

行業裡能達到這個水平的公司不過5家

一、為什麼龍湖融資成本低？

房企融資成本的高低，主要取決於企業性質、規模以及經營風格等因素。

反觀龍湖，無論是規模還是背景，都沒有壓倒性的優勢，為什麼融資能力足以媲美央企？

我想，這和龍湖一貫穩健的經營風格密不可分。

從債務結構來看，2019上半年，龍湖綜合借貸總額1400億元，淨負債率為53.0%，處於行業較低水平。

在有息負債中，龍湖一年內到期債務為137.6億元，佔總債務比例僅為9.8%，而龍湖的經營性收入將完全覆蓋利息支出。

從現金短債比來看，

過去幾年，行業加槓桿是常態，龍湖是為數不多的很少碰非標、影子銀行，和信託的企業。

針對龍湖的融資，邵明曉曾表示，“我們沒用任何高成本融資的方式，非常自律，才使得今天的龍湖有這麼多授信額度。”

國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽，給予龍湖的評級分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”，均為投資級評級。

可見龍湖償債能力極強，違約風險極低。

在19年中期業績發佈會上，有記者問到吳亞軍關於龍湖上市十年的感受，

她回答說：“對於上市公司來講，沒有故事，就是好故事。”

低成本融資，正是龍湖從容的底氣。

二、龍湖還有什麼優勢？

龍湖作為一家民營企業，融資表現在業內首屈一指。那麼相比其他房企，他的優勢究竟在哪？

財務穩健只是結果，究其本源，不得不提及龍湖穩健的區域佈局，以及發展戰略。

從2015年起，龍湖明顯加大了投資力度，但是土地總體溢價率並不高，符合其一貫冷靜的投資風格。

基於對未來房價不會爆發式增長的判斷，龍湖在全國採用的是重點佈局、深度聚焦的模式。

目前，龍湖進入全國50多個城市，這個數量相對同規模房企而言，還是比較剋制。

截至2019年底，龍湖在長三角、西部、環渤海、華南及華中區域簽約金額，在全集團佔比分別為34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

可見，龍湖堅持佈局熱點城市群，保持了相對健康和合理的供貨結構，為其後續盈利增長奠定了堅實基礎。

除了地產開發之外，龍湖還將商業運營、長租公寓以及智慧服務作為主航道業務，協同發展。

例如商業運營方面，龍湖19年上半年商場出租率高達98%，收益同比大增25.7%，達到21.1億。

在低迷的消費環境下，如此亮眼的數據，充分展示了龍湖強勁的運營能力，和較高的品牌價值。

此外，據2019年敬業度調查結果顯示，龍湖得分從16年的76%上升到19年的84%，再創歷史新高。

與同行相比，龍湖敬業度高出約10個點；與世界500強最佳僱主平均分相比，龍湖高出5個點，可見其組織競爭力優越。

前兩天，在龍湖年會上，

地產開發業務，2029年權益銷售額要達到9000億；

商業運營業務，到2029年商業項目預計開業300家；

長租公寓方面，2029年收入要達到1000億；

智慧服務業務，2029年權益收入要達到2000億。

吳亞軍說，面向未來，龍湖要做一家沒有邊界的公司。

除了主航道業務以外，龍湖也在默默耕耘養老、產城等業務，等待綻放的時機。

相信龍湖下一個十年，會更加從容。

三、房企應向龍湖學什麼？

房地產對資金高度依賴，未來十年房企最核心的競爭力，要看融資能力。

去年5月以來，境內外融資持續收緊，傳統融資渠道受限，短時間內難有轉機。

對很多房企而言，他們既沒有龍湖高度自律的融資技能，也沒有龍湖的發展規模，未來怎樣才能找到錢？

1、回款為王

融資情況兩極分化嚴重，有些房企能夠拿到低利率長賬期融資，有些房企即便是以高利率融資，也很難借到錢。

不依賴外部融資的情況下，加快銷售回款、增強自身造血能力，也能存活很久。

2、卡準融資窗口期

對於商業銀行和資本市場來說，都是以自然年作為週期。每個週期內明顯利率先低後高、融資額度先充裕後緊張。

因此，面對嚴峻的融資環境，抓住年初的窗口期，是關鍵中的關鍵。

3、上市、分拆上市

2019年已有6家房企通過上市獲取資金，例如德信、中梁、新力等；

還有些房企通過分拆上市進行多元融資，

4、資產證券化

相對於銀行貸款、信託等傳統融資方式，目前監管對資產證券化的態度較為寬鬆。

ABS、供應鏈金融，以及未來的REITs，都有可能成為房企融資的突破口。

面對行業週期下行，房企的風險來源不僅限於融資渠道。

龍湖的低成本融資固然值得稱道，但是其穩健且全面的經營能力更值得學習。

只有維持穩健經營，增強自身造血能力，才能活下去並且活得更好。

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