隨著中國房地產進入存量時代，在“房住不炒”和“租售並舉”政策的雙重指導下，近年來，長租公寓被譽為市場新風口，這片萬億“藍海”成為各路巨頭重陣佈局之地。
2018年以來，長租公寓市場持續保持高溫行情，包括萬科、碧桂園、龍湖、融創中國等品牌房企陸續推出自有長租品牌，使得市場競爭越發激烈。
然而，當長租公寓站在聚光燈下風頭正勁的同時，盈利難、規範運行缺失、有效供給缺乏等問題成為長租市場的發展難題。房企進駐長租市場固然有天然的資金優勢和品牌背書，但作為租賃市場“門外漢”，也難逃租賃市場的共性問題。藍鯨房產觀察發現，2018年年內，包括龍湖、萬科、碧桂園、金地等諸多房企未能完成長租公寓戰略目標。
TOP30房企中七成入局長租公寓，打響規模戰
隨著國家層面對於利好住房租賃政策的不斷出臺，地方政府也相繼推動住房租賃市場的規範和發展，社會對於長租公寓的關注度越來越高。在長租公寓品牌商搶佔市場份額、加快佈局的同時，房企也在大舉擴張長租公寓市場佈局。
據克而瑞監測數據顯示，TOP30房企中，已進軍或表示將佈局長租公寓的房企已達到了近20家。長租公寓儼然成為了房地產企業的第二戰場。
2018年5月2日，恆大擬發行的中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃被上交所受理，碧桂園、恆大、萬科房地產行業第一陣營“三巨頭”，又一次在長租公寓領域展開對決。
據藍鯨房產不完全統計，top30的企業中，包括恆大、融創中國(HK：01918)、保利發展(SH：600048)、綠地控股(SH：600606)、中海地產、新城控股(SH：601155)在內的11家房企，均在2018年進駐長租公寓，搶灘市場。
中原地產首席分析師張大偉曾指出，“在長租公寓市場，房源的數量決定了規模的大小，房企擁有比其他玩家更強大的資本實力和拿房渠道。”
與此同時，除了已經在長租公寓領域有所佈局的企業外，2018年，包括福晟集團(HK：00627)、時代中國(HK：01233)、禹州集團在內的房企紛紛明確表示會“試水”長租公寓業務。據克而瑞數據不完全統計，2018年，至少有17家房企處於長租公寓起步或嘗試階段。此外，綠地控股(SH：600606)、美的置業(HK：03990)等企業則表示2019年會有長租公寓項目入市。
安居客首席分析師張波向藍鯨房產指出，在長租公寓市場，規模的確很重要，但在關注規模化這個數據目標的同時，更應該關注產品本身。他指出，58安居客房產研究院統計過一份數據顯示，近半的租賃人群對於居住服務的關注度較高，因此，無論是房企還是其他品牌商，都需要更多關注產品本身。
蘇寧金融研究院特別研究院江瀚也向藍鯨房產指出，隨著長租公寓市場的逐漸成熟，專業性會成為未來長租公寓領域重要的衡量標準。
多數房企未達成佈局目標，長租市場挑戰重重
長租公寓萬億藍海的激烈競爭中，“規模”成為市場最為看重的指標，如何快速佔領市場形成集中效應，成為2018年長租公寓市場的生存法則。
據貝殼研究院報告測算，到2020年，長租公寓的市場規模將達到1.6萬億元，2030年，該規模將超過4萬億元。針對這一趨勢，貝殼找房首席經濟學家楊現領提出“5萬間”成為長租市場規模之爭繞不過去的“生死符”，他表示，在品質前提下，企業必須向5萬間門檻上繼續突破規模，最後才能產生利潤。
因此，房企進駐長租市場之後，普遍會對規模目標做出長遠計劃。包括碧桂園提出3年發展100萬套長租公寓的目標，旭輝則指出，希望在5年內佈局20萬間長租公寓，並實現IPO上市。但據藍鯨房產觀察發現，2018年，房企在佈局之初制定的發展規劃和目標，多數未能完成。
從拓展目標來看，龍湖提出2018年實現開業房源6.5萬間，截至2018年8月，龍湖冠寓擁有的在營房源只有2萬餘間。萬科作為較早開展長租公寓業務的企業之一，其2018年長租公寓的規劃拓展目標45間，目前獲取房源僅有16萬間。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向藍鯨房產指出，長租公寓投資和房屋銷售完全不一樣。房屋買賣到達一定程度就可以去銷售，回籠資金。從資金上來說企業還是比較健康的。但是長租公寓需要持續投資，同時，目前國內的租金收益一般。錢不到位，項目發展目標的推進就很困難。
即便是“地產老大哥”萬科，在長租公寓市場探索4年有餘，至今仍未能實現盈利。在2018年11月30日，萬科召開的2018年華東區域媒體交流會上，其董事局主席鬱亮表示，儘管政府鼓勵長租公寓市場，但是真的很難做得好，至今為止還沒有發現做公寓賺錢的。而且，即便不賺錢，市場對它的指責與賣房子一樣多。
SOHO中國董事長潘石屹曾表示，房企做長租公寓，不虧本幾乎是不可能的。旭輝領寓負責人也公開表示，三年內不考慮盈利問題，企業對於長租公寓盈利要有一定的容忍度。
即便難以在短時間內實現盈利，從佈局長租公寓的態度來看，房企依然對長租公寓市場寄予厚望。鬱亮表示，我們還在不斷的摸索著可持續的發展模式，萬科的租賃住宅會堅定地發展下去。碧桂園總裁莫斌表示，未來碧桂園要打造“長租城市”。龍湖集團CEO邵明曉則表示，當長租公寓發展進入相對成熟期，輕資產類的長租公寓毛利率35%左右，淨利潤率能到12-15%，以後如果能做到15%，甚至IRR 20%以上，將是非常賺錢的生意。
長租公寓融資受阻，2019年亟待規範化
有業內人士認為，房企在盈利模式未解的背景下，大肆在長租公寓市場進行規模擴張，存在一定風險。
上海中原市場分析師盧文曦曾指出，現在長租公寓企業越來越多，競爭越來越激烈，如果擴張的速度過快，企業駕馭不了的話，就會面臨資金壓力。北京湘楚朝暉董事長兼CEO胡景暉更是早在2018年8月就指出，長租公寓“爆倉”將比P2P暴雷更危險。
針對此，2018年以來，房企借道長租公寓進行融資的大環境，也發生著較大調整。自2017年1月10日，“魔方公寓信託受益權益資產支持專項計劃”於上交所掛牌開始，租賃資產證券化成為了各大房企緩解資金高壓的另一出口。但在2018年長租公寓市場“爆倉”問題頻發之下，長租公寓這條相對寬鬆的融資“綠色通道”立刻被收緊。
據藍鯨房產不完全統計，2018年至少有23家房企發債涉及“租賃”，融資規模高達870餘億元，其中280億發債申請未能通過交易所審核，涉及7家房企。如富力、合生創展等企業，由於並無長租公寓佈局規劃，其發行租賃債券的申請遭交易所終止。
據公開資料顯示，2018年5月28日，碧桂園擬發行的200公司債遭遇二次中止，其中150億元用於長租公寓的資金受限。2018年7月，朗詩寓長租公寓一期ABS遭中止。
嚴躍進對藍鯨房產分析表示，政府對於企業發展長租公寓肯定是予以支持的。但是證券化產品，從產品本身來說，要考慮兌現能力。如果住房租賃市場現在的資金表現一般，發行證券化肯定會有壓力，所以會出現發行失敗的現象。他進一步指出，長租公寓融資受阻的本質還是因為潛在租賃需求不夠旺盛，租金難以回報。
張波表示，長租公寓市場雖然經過了多年發展，但從目前來看，還處於跑馬圈地野蠻發展階段，資金層面的支持雖然在不斷增強，但目前只有少量企業在融資方面有明顯進展，因此2019年長租公寓市場還亟待規範化發展，不但要在租金層面有所規範，對於租金貸等金融層面的監管也需加強。
在政策的支持下，長租公寓的市場空間非常大。但對於房地產企業來說，面對盈利模式待解和融資受限的雙重壓力，想要成功切入長租市場並不容易。在長租公寓這片看似“朝陽”的萬億藍海之中，艱難前行在運營紅海中的房企們將如何破局，這是2019年面臨的挑戰。
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