01.07 龍湖、萬科這些四房戶型越來越優秀了,我看了都想買

前幾天,明源君留意到一個數據,據CRIC監測數據顯示,四房成交佔比越來越高了。

CRIC重點監測了126個城市各戶型成交套數,其中三房佔比高達53.1%,穩居成交主力,四房比重升至18.6%緊隨其後。但就增速而言,四房相較於2018年上漲了2.5個百分點,同比增幅居首。

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在四房產品中,120平~140平面積段又成了成交的主力。

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其實這個趨勢並不難預料,隨著二胎政策的普及,很多家庭由原來的三口之家變成了六口幾家,家庭成員變多,居住空間需求也有所改變,四房逐漸成為了標配。

房企根據二孩家庭的需求,也在逐漸加大投入研發適合二胎家庭的戶型。經過幾年探索,現在標杆房企改善四房有哪些研究成果?明源君結合案例跟大家聊一聊。

1 緊湊型剛需四房

強調實用和性價比

當前四房主流面積是120平~140平,尤其在房價高企的一二線城市,120平左右的四房更常見。但120平四房要滿足六口之家的需求,設計難度不是一般大。

壓縮面積最大的難點,就是要兼顧居住的舒適度,保護居住者的尊嚴。尤其是現在客戶對於產品的需求越來越苛刻,緊湊型戶型設計往往在一些地方下功夫:

① 空間利用率進一步提高,不浪費一平米。

② 動線優化,避免過道面積地浪費。

③ 各個功能空間尺度合理,居住體驗有所提升。

④ 戶型更通透,剛需戶型的採光、通風也不降標。

⑤ 兼顧隱私需求,例如主臥可以做到完整套房,比如衣帽間,提高私密性。

一、戶型佈局強調提高利用率

從目前主流的四房戶型來看,有兩種戶型佈局比較主流,一是四葉草戶型,即4個臥室分佈在房子的四角,互不干擾。四葉草戶型的優點是能最大限度減少室內過道面積的浪費,將更多空間納入到客餐廳,形成一個整體的大空間。

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另一方面,由於房間分佈在客廳兩側,靈活性更大,其中一間次臥與客廳可分開可合併,比如孩子還小,可以把空間併入客廳,為孩子提供更開闊的活動空間,當孩子長大需要獨立空間,就可以改造成一間房。

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不足是如果入戶次臥不是套房,就要穿過客廳才能去到衛生間,不夠便捷。

另一種是四開間朝南的佈局,一般為三臥+客廳或兩臥+橫向客餐廳。缺點是入戶臥室用洗手間要穿過客廳,進門臥室入口影響客廳完整性,走道浪費面積大。

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比如杭州雅棠軒約139㎡四房兩衛,甚至做到五開間朝南,且南向總面寬有約16.4米。不過老人房和其他次臥挨在一起,休息時間容易被打擾。

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二、主臥套房設計是標配,功能空間強調滿足基本需求

緊湊型四房,強調戶型空間尺度的合理性,首先需要滿足主要空間的使用需求。比如

優先考慮主臥套房、客廳、老人房三個空間的尺度設計,其它次臥空間不刻意追求面積尺度。

140平以下能做到雙套房設計可以說很優秀了,比如這個項目130平四房戶型做到了雙套房設計,但另外兩個次臥空間會顯得比較侷促。

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這個不到120平的四房戶型,也做到了雙套房設計,整個空間非常緊湊,四個房間分佈在客餐廳兩邊,但臥室門不直接朝向客廳。雖然動靜分區不那麼明顯,但影響可以減到最弱。不足是沒有生活陽臺。

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由於面積緊湊,這類四房戶型很難做到客餐廳獨立,反而更注重客餐廳一體化設計。主臥會有非獨立衣帽間設計、非浴缸設計,一般面積如果在120㎡以下,做獨立衣帽間反而會讓臥室空間感到侷促了。

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比如珠海龍湖這個118平4房做了客餐廳一體化設計,但餐廚的關係比較遠,而且餐廳的空間相對有些侷促。但是整體來說,戶型方正舒適。

這個戶型還有一個很大的亮點,是把景觀做到了極致!一是主臥有一個270°的南向超大飄窗,二是次臥和客廳連通以後,形成一個長達7米的超大陽臺;三是整個窗牆比達到47%,比普通房子高出50%以上。

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成都中鐵建126平四房,客餐廳一體化設計形成相對完整的空間,景觀陽臺空間非常大,有一半陽臺的進深達到了2.4米,而且主臥套房有獨立衣帽間設計,尺度感強。不足就是書房的房間開間較小,主臥的

私密性不夠強。

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而中鐵建西派浣花整個陽臺空間更打動人,進深到了2.4m。

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三、收納精細化

由於家庭成員增加了,每個人的東西一多,家裡容易變得雜亂,增加收納空間非常重要。以玄關為例,科很多項目在玄關配備了容量巨大的HD玄關一體櫃,折算總容納面積相當於69個20寸登機箱的容納量。

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2 改善型四房

場景升級才能打動客戶

相比剛需客戶更看重價格不同,改善型四房客戶對價格敏感度有所降低,更強調居住舒適度。

曾經有房企做過調研,這個類型產品的目標客戶有幾個明顯特徵:一是以中產階級為主,他們非常重視子女的教育;二是買什麼戶型往往是女主人說了算;三是女主人在家時間比較多,他們對餐廳、陽臺等區域的空間要求更高;四是對於居住體驗要求更苛刻。

他們希望的面積段約在140平~180平,大部分屬於再改客戶,這類產品設計要注意幾個要點:

① 戶型佈局強調私密性、儀式感,儘量做到雙套房設計

② 各個功能空間尺度合理,居住體驗有所提升

③ 更注重客餐廳設計,雙陽臺提升舒適度

④ 主臥套房設計更加強調品質

一、戶型佈局強調舒適度,各空間尺度合理

嚴格來說,再改產品其實還可以根據不同面積段細分為2個階段,舒適型以及享受型。但不管是什麼類別,要確保的是各功能空間的功能要到位,而且室內空間每個區域的尺度必須都要有所保證。

而且值得注意的是,相比緊湊型四房,改善型四房要在每個場景都有進一步的優化,才會打動越來越挑剔的改善客戶。

簡單來說,每個功能空間的尺度感放大了,除了客廳、臥室等空間,廚房、陽臺、餐廳等,也要儘可能留出舒適的尺度。例如很多二胎家庭都會為小孩添置一臺專用洗衣機,那生活陽臺是否能擺放兩臺洗衣機?

比如這款143㎡四房戶型,客廳、衛生間和廚房等主要功能間比例適中,房間面積分配較平均,實用性更強。而且做到了南北通透雙陽臺設計,但客廳開間只有4米,對於緊湊型四房沒有明顯提升。

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永威上和府160平四房兩廳三衛,面積增加了,發揮空間也更大,基本能滿足各方面的設計要求,大面寬、雙陽臺、雙套房三衛浴、生活動線合理,約13.3米麵寬,三開間朝南,舒適度非常高。

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而且,通過增加產品面寬、增加南向開間可以有效擴大房子的採光面,從而增強戶型的舒適性。目前標杆房企推出的改善型四房,很多面寬都做到了10m以上,而四開間朝南也成為當下主流。

康橋悅蓉園180㎡四房兩廳三衛,客廳大面寬,加之客餐廳一體的設計,不僅增加整體採光,還最大化利用了空間。

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二、客餐廳空間為設計重點,雙陽臺提升舒適度

對於再改客戶來說,對戶型的

關注主要是房間數量要夠,往往為了達到房間數量,導致公共空間被無限壓縮。現在,家庭核心區或多功能空間的概念開始流行,更強調家人之間的互動、情感交流,因此會在戶型中預留開敞的多功能空間,靈活可變。

之前,明源君分享過旭輝最新一代產品,他們提出了“巨廳”的概念。具體來說,就是通過優化設計,儘可能減少過道等所佔面積,並且把書房、廚房、陽臺、玄關等一切可能併入客廳的面積,和客廳一體化。

合肥旭輝這個約150㎡四房,大面寬、大橫廳,一家人有了更好的互動空間。生日、紀念日,可以直接在家裡開PARTY,請很多朋友來。

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比如成都的萬科玖西堂就考慮到了父母與孩子的互動空間,在客廳處設立了親子互動區。

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上面提到這類目標客群非常重視在子女教育的投入。比如中鐵建西派系產品客廳設計中提出1.5廳的概念,即西派系6.8—7米的客廳開間設計中,除考慮電視、茶几、沙發所需要的空間外,還特意留出了可供擺放鋼琴的區域。

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三、主臥小家化設計

現在戶型設計除了物理指標,更關注家人在空間裡的關係。比如有了孩子以後,夫妻就很難過上二人世界,大家每天出去都在忙工作,回家就是忙孩子忙老人,等到夜深人靜回到臥室,已經很累,2人之間的深入交流越來越少。

現在對於主臥有一個設計趨勢,就是全功能化,夫妻兩人關上門可以喝茶談心,重溫二人世界。

以南寧萬科這個170平四房為例,主臥面積達到了36平,飄窗5.5米,空間闊綽,能夠擺得下衣櫃、化妝櫃、休閒沙發、茶几等傢俱。

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美中不足的地方是入戶臥室的衛生間採光、通風欠佳,客餐廳進深比較大,通透性會會較差。

小結

明源君在研究四房戶型過程中發現,市場上戶型同質化越來越嚴重了,讓人眼前一亮的創新相對較少。究其原因,產品標準化一定程度上降低了一線創新的動力,另一方面,房企對於細分客戶需求的洞察力還不夠,更多還停留在物理指標的簡單複製。明源君認為,房企要做出讓客戶尖叫的產品,一定原創戶型,並且要往更精細化、更洞察客戶內心的方向去探索。


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