法治週末記者 肖莎
“我們關注的房子，最近都降價成交了。”陳女士近兩年來一直在關注北京樓市，她發現自己有意向的幾套房子，都在11月前後密集出售了。
陳女士的感受，與北京二手房市場11月的整體交易情況高度一致。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英告訴法治週末記者，今年北京二手住宅市場在“金九銀十”期間都表現平平，11月二手住宅成交12296套，環比大幅上漲39.03%，同比小幅上漲9.76%。
在樓市調控始終沒有放鬆的當下，北京二手房市場成交量的月度走高意味著什麼?
成交量漲與成交價跌
國仕英告訴記者，二手住宅成交價在今年5月達到高點後，受調控影響，成交均價一直持續下滑，11月成交均價59601元/平方米，環比微跌0.30%，已經連續下跌6個月了。
“今年受市場調控影響，購房者觀望情緒濃厚，入市積極性較低。”國仕英說。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受法治週末記者採訪時也提到，自2017年3月調控後，北京二手房均價便開始回落——從2017年4月持續跌至2018年2月，均價累計下跌13.5%。2018年春節後到現在，北京二手房均價經歷了兩次季節性上漲和兩次持續性回落，月度均價環比變化在2%左右，幅度不大。
“在持續調控下，北京二手房市場進入平穩期，價格基本也處於橫盤狀態。”許小樂說，在當前市場的持續回落下，購房者觀望情緒較重，北京二手房難賣的情況愈加普遍。目前，北京二手房市場客戶成交週期平均約為91天，成交節奏緩慢。
文章開頭的陳女士，持續觀望北京樓市長達兩年之久，在調控之下，她對於樓市的預期不再是“還會不會漲”，而是“還會不會跌”。因為她希望能夠有機會買到一定期限內價格最低的房屋，所以遲遲未作出購買決定。
對於11月份的北京二手房成交量回升，許小樂表示，種種情況疊加，導致業主在年底的降價意願增強。當前北京二手房業主調價仍然以降價為主，且調價行為中，業主降價佔比不斷走高。2019年10月，調低掛牌價的業主佔調價業主總量的91.6%，為調控以來的最高值。
法治週末記者在採訪中也發現，除了東城、西城、海淀的部分較好的學校周圍的小區，不少小區的房價都出現了下調。
一位在東五環外正在出售房屋的李女士告訴記者，她的一套80平方米的房子掛牌價最初為415萬元，現在已經降價到370萬元，尚未售出。
國仕英認為，過去半年多時間內，北京市場積壓了部分需求，在年底之前開始緩慢釋放，加之業主降價幅度也達到了一個很高的水平，房源性價比較高，部分需求入市購房，從而使得交易量在11月有所翹尾。
“經過一段時間的觀望，加上近期南京、深圳等地的調控政策有局部的、小幅的鬆動，購房者對樓市的預期有所改變，這些需求的入市意願有所增強，所以市場活躍度在11月份小幅回升。”我愛我家研究院還向法治週末記者提供了這樣一組數據，即11月我愛我家新增房源量環比增長1.33%，新增客源量環比增長2.80%，機構帶看量環比增長7.9%，新增房、客源、經紀人的帶看量都在續增長，市場活躍度有所提高。
許小樂認為，當前北京二手房市場處於調控以來的中低位，年末市場已開始修復，且按以往經驗，明年春節後市場可能會出現季節性復甦。此外，當前北京二手房市場在售房源充足，客戶此時購房選擇性較多，且當前業主預期較弱，能選到“筍盤”(銷售價格遠低於市場價的房屋)的可能性較大。
“市場回升趨勢不會持續太久”
北京作為樓市調控的標杆城市，11月這樣的交易量明顯回升的趨勢會持久嗎?
我愛我家研究院認為，年底市場交易量有望回升，但幅度不會太大。春節後，市場有望再度出現“小陽春”，但市場回升趨勢不會持續太久，預計2020年北京二手市場有很大概率會保持2019年的走勢。
我愛我家研究院向法治週末記者總結的數據顯示：2019年春節後，北京二手住宅市場進入小陽春，3月網籤量一度達到1.5萬套，隨後市場降溫，6月至今則穩定在1.2萬套上下(受國慶假期影響，10月除外)。這與2018年春節後月網籤一度升至1.8萬套、6月開始穩定在1.5萬套左右的趨勢也一致。
“整體上，2018年以後北京二手房市場走勢基本一致，市場相對平穩。”我愛我家研究院認為。
在接受法治週末記者採訪時，多位受訪者也提到，北京的樓市調控政策在未來半年內應該不會出現大的變動。
我愛我家研究院預測，目前，北京樓市調控力度已是史上最大，加上今年四季度以來各地調控多有微調，未來北京樓市政策進一步加碼的空間較小。但北京仍是全國樓市標杆，在堅持“房住不炒”的國家戰略下，政策也難有大的鬆動，預計2020年北京樓市政策仍會保持平穩。
空白研究院創始人、貝殼研究院名譽院長楊現領也認為，國家層面關於房價不會再有大的政策，地方上可能會根據情況作微調。但從以往的情況看，地方上一旦出現導致市場大幅波動的政策，住建部等部門也會及時作出回應。
楊現領還談到，雖然目前樓市比較平穩，但是房價高是不爭的事。要想調控房價，不能僅調控土地供應量，還要注意調控信貸資金的走向。因為當信貸越流向家庭貸款，尤其是流向置換需求的二手房貸時，信貸通過第一套二手房，加一層槓桿後流通向第二套置換的二手房，而第二套二手房的房主又會通過貸款去置換其他的房子，這樣一輪流通後，帶來的只有房價的上漲。
“原來有觀點認為，降低房價最有效的手段是擴大土地供應量。但實際上，你會發現，在信貸資金大量流向家庭的機制下，通過擴大土地供應來降低房價，是非常難的。比如，在北京，郊區供應土地不會讓北京房價下降，因為信貸追逐的是核心區資產，是稀缺資源，房價上漲的動力來自於那些地段好的、位置好的房子。”楊現領說，無論短期、中期還是長期，討論房價時都應密切關注抵押貸款的發行數量，同樣信貸也是調控市場的有力手段。
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