開篇之前，先回顧一下即將過去的2019年房地產市場表現，其目的是為後面的分析打下基礎。我把2019年市場總結為兩段話：

整體看，全國房地產市場在平穩中度過，這與國家與地方出臺的近500次房地產調控政策是分不開的。根據中指院監測的百城價格數據顯示，1-11月份同比上漲2.91%，其中新建住宅同比上漲3.17%，過去的2019年房地產價格市場呈現穩中有漲態勢。但是，根據國家統計部門發佈的70個大中城市樓市數據顯示，從今年8月份以後，房價下跌城市逐漸增多。

分情況看，2019年3-4月份出現了樓市“小陽春”，疊加各地出臺的人才政策，市場出現了回暖，以蘇州、西安等為代表的熱點城市率先“爬坡”，不過，在相關部門的約談和預警下，市場逐漸恢復了平靜。同時也看到，一些地方出現了“特價房”，如贛州、蕪湖、邳州等地，城市樓市分化繼續，一漲俱漲的時代漸行漸遠。

那麼，2020年房地產市場趨勢將如何走呢？我們先來看看中指院專家的預測

中指研究院常務副院長黃瑜通過“大數據”信息，從4個方面進行了預測：

一是房屋銷售面積，15.9-16.1億平米，相比2019年，-6.5%-5%↓。

二是房地產開發投資額，14-14.2萬億元，相比2019年，5.9%-7.4%↑。

三是房屋新開工面積，21.9-22.3億平米，相比2019年，2.9%-1.4%↓。

四是商品房銷售價格，9599-9738元/平方米，相比2019年，3.3%~4.8%↑。

不過，上面的這個預測數據，專家也設置了3個前提條件：一是宏觀經濟平穩增長，二是城鎮化穩步推進，三是貨幣政策穩健，信貸穩步增長。並分別輔以了數據，比如經濟增速保持在6%，城鎮化率達到61.6%，人民幣貸款餘額增速為12%。

上面這四個方面預測數據是什麼意思呢？大體可以概括為，商品房銷售規模略有下降，開工面積增速也下降了，房地產開發投資增速也有所下降，但是，在房價方面則會有所上漲，用5個字概括就是“結構性上漲”。

大家關注的這5個字如何理解呢？按照黃瑜副院長的解釋是，考慮一二線城市銷量佔比提升帶動的成交結構上移，全國商品房均價或現小幅結構性增長。在她看來，一線與熱點二線城市的市場調整較為充分，隨著政策趨穩，樓市成交呈穩步發展態勢。其中，核心城市群是重點，其中長三角和粵港澳大灣區短期市場存在回升動力。

那麼，專家的“大數據”預測有道理嗎？

預測畢竟是預測，即使最終方向對了，但實際數據不可能做到百分之百精準。不過，筆者對於黃瑜副院長的預測大體上還是比較認同的，可從幾個方面分析。

一方面，從政策方面講，國家對樓市的調控目標是“樓市穩定”，因為大漲大跌都不利於經濟發展和安全。正如此前人民日報的評論文章：中國房地產市場拒絕大起大落。如果房價漲幅過快，肯定會有政策加碼，同樣，房價下跌過快也會有穩定措施。所以，現在樓市調控提得最多的一個政策就是“一城一策”，把調控的主動下放到地方，由地方根據實際情況來調整樓市管理政策。比如，今年以來，大概有10多個城市局部調整了限購政策，而這些地方往往是銷售壓力相對較大的板塊或者區域，即使放鬆限購也不會引起樓市明顯上揚。又比如，一些地方出現了通過房地產協會等機構約談開發商大幅降價行為的現象，避免市場大幅下行。

另一方面，客觀實際決定了要求的樓市平穩又不是絕對的平穩。主要從供需兩方面來講，比如A城市1年人口淨流入10萬，而B城市1年人口淨流出5萬，購房需求存在天壤之別；還比如C城市最近2-3年土地供應量超過了潛在購房需求量，而D城市最近兩年土地供應指標根本就沒完成，但買房需求並未有減少，那麼C城市住房量供大於求，而D城市則出現供不應求，房價漲跌趨勢也就非常明瞭。

就短期來講，隨著粵港澳大灣區和長三角規劃相繼發佈，人口流入進一步加速，加之群內城市連續不斷地展開合作，比如交通、辦學、醫療、產業等協同發展，多角度、多層面的實質行動勢必會吸引更多的開發商佈局，區域樓市溫和上行是大概率事件。

從長期來看，中國城市化下半場最重要戰略就是城市群、都市圈。除了前面提到的兩大城市群，還需要更多的城市群和諸多的大都市圈來分擔國家發展重任

當然，隨著城市樓市分化局勢越來越明顯，我們也要注意人口被城市群和大都市圈虹吸且遠離區域核心城市的三四線城市。在住房供應和存量相對飽和的情況下，樓市很有可能會存在下滑或者長期滯漲的局面，對不同需求的購房者來說，應會做出不同的抉擇。

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