青年報·青春上海記者 範彥萍/文 周紫薇/圖
11月26日，上海最低氣溫9℃，部分地區還下著綿綿細雨。市民老李（化名）和太太的兩位表姐奔赴浦東大團鎮辦理買入使用權房的手續。
距離12月1日的限購政策“大限”在即。記者從本市各大房產交易中心瞭解到，最近一個月的使用權房交易平穩，沒有出現太多的波動。
近日，記者實地踩點了包括楊浦、徐匯、浦東在內的使用權房，瞭解“最後的交易”，發現其中存在不少雷區，一個不小心就可能掉入“筍盤陷阱”。有關部門和專家也做出了購買此類房源的風險預警。
楊浦 沒獲得房卡的房子也來掛牌
近日，記者以為朋友買房的身份暗訪了楊浦的多間使用權房。其中，位於控江一村的一間使用權房開價150萬。房產中介小李透露說，這套房源為合作中介獨家代理，原本房東的意向價是145萬，但需要給合作中介5萬元的“好處費”。小李強調說，該房源對口控二小學，屬於學區房，且這一價格在該小區內已屬較低。
“不好意思啊，原來這套房子房東沒有取得房卡。”過了數天，小李遺憾地表示，這套所謂的“筍盤”（意指價格划算的房源）沒有房卡，這意味著交易存在很大風險。“聽說就算房東加急辦理相關手續，最快也要15天才能獲得房卡。但15天后已經過了12月1日截止日期了。”
另一位房產中介小姚則推薦了一套對口上理工附小的學區房（使用權房）。承租人是一位老人，老人直言不諱地表示，自己年事已高，除了自己外，兩位小輩的戶口也在該套房子中。雖說兩位小輩對於他賣房之舉並不知情，但他是承租人有“絕對的發言權”，可以一人決定將房子使用權轉讓，進行差價換房。成交後，如果兩位小輩戶口拒不遷出，可以申請掛靠到派出所。“我這個房子絕對沒風險的，你放心，如果你有誠意，我還可以再降價5萬元。”
小姚透露說，使用權房因為房齡較老，且房源較少，自己很少接觸此類房子。“你是我今年帶看的第一位指明要使用權房的客戶。”
那麼，這兩套房子的交易是否有風險呢？記者諮詢了楊浦區房產交易中心相關人士，對方表示，第一套房子沒有房卡，倘若交易，存在顯而易見的風險。第二套房子的交易同樣存在風險，因為使用權房的交易和產權房不同，後者只需所有產權人同意即可交易，但前者需要承租人和所有同住人同意才可以達成交易。
徐匯 內部結構改動，中介賺取差價
日前，記者又實地踩點了徐匯的使用權的交易情況。當天，位於陝西南路地鐵站附近出現了一套“筍盤”。據中介小忻（化名）介紹，該房子面積約10平方米，出價160萬。房子裝修得非常溫馨。
從房卡上可以看到，該套房子的廚衛均與鄰居合用，但現有的房間，面積雖小卻功能俱全。記者看到，經過改造後，屋內不僅有洗手間，還有一個開放式廚房。記者表示，對該房子非常感興趣，要求房東本人出面。不一會兒，來了幾位中介。其中的一位強調說，“你直接和我談就可以。”
小忻透露說，原來，這套房源已經被該名中介以145萬元下了定金，希望以160萬元轉手，對方可以從中拿到15萬元的差價。經過討價還價後，拿下房源的中介又提出，150萬即可成交。
一天後，小忻透露了實情，“這套房子交易有風險。它私自進行了改造，要交易的話，需要對房子恢復原狀，但裡面的租客肯定不願意。況且改造需要時間，一個不小心就過了12月1日的‘大限’。”
另一位業內人士李先生透露說，由於這類房源存在中介吃差價的行為，如果中介不講誠信，房源又存在問題，存在交易不成功的可能性，最後雖然交易款能返還，也會經歷一番波折。
記者隨後實地探訪了永康路、襄陽南路沿線的七八家房產中介。受訪的多位中介均表示，使用權房限購政策正式發佈後，的確出現了一波交易熱。襄陽南路上一位房產中介李經理透露說，一房東原本掛牌200萬的房子，眼看著“大限”將至，跳水至138萬出售，後以158萬的價格成交。但李經理並不看好使用權房的後市，“限購政策出來後，這類房源的交易更難了。”
浦東 所謂的投資前景遙遙無期
日前，記者又探訪了浦東大團板塊的幾套使用權房。其中一套房子面積10多平方米，售價26萬。另幾套的售價從40多萬到70多萬不等。中介顧經理極力推薦，言之鑿鑿地說大團板塊的房子未來潛力不小。
不過，當記者採訪一些附近的大團鎮當地人時，不少人均持悲觀態度。“我自己就是大團人，我也不會投資這裡的房子。”金先生表示。
另一位當地人王小姐則表示，如果是自住，有剛需的話，可以考慮購入，但如果是投資的話，真的沒有太多價值。不少簡裝房子的租金才500多元，光是租售比就不划算。所謂的遠期前景對於投資客來說，只是看上去很美而已。至於舊改更是遙遙無期的事。
〓〓解讀〓〓
真正落實了“房住不炒”的導向
相關資料顯示，使用權房是計劃經濟和住房分配體制下的產物，俗稱公房。該房屋的產權屬於國家或集體，沒有產權，只有使用權，相當於跟政府簽了長租協議。這類公房只可以進行使用權的轉讓和交換，操作流程相當於使用權證更換名字，轉承租人，也就是所謂的“差價換房”。
使用權房的優勢：1、不限購、不佔購房資格（僅限上海戶籍的人購買）；2、掛戶口；3、搏拆遷；4、學區房；5、部分使用權房有機會轉產權。
劣勢：1、無法貸款，必須全款購買；2、交易流程繁瑣；3、通常產權關係複雜，存在風險；4、轉產權難度較大。
某區房地產交易中心相關負責人提醒說，按照此前的差價換房管理辦法，使用權房的資金要經過三年監管，或者當出讓人買了房子後資金才可以解凍。這類房源交易較為複雜，牽涉到房租、鄰里關係等，且要到物業做相應的徵詢。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，此次使用權房的政策，實際上不是直接的限購政策，或者說和當前的限購政策本身關係不大，更多還是在於規範使用權房的交易等內容。從實際過程看，此類使用權房過去沒有限購的概念，所以確實也形成了炒作，所以現在對於此類住房的管控，有助於形成更強的產品價格管控，防範此類產品成為投資投機品，這對於此類使用權房真正落實“房住不炒”的導向，真正有助於形成更好的住房交易等都有積極的作用。從後續情況看，此類住房的交易勢必會降溫，或者說沒有過去的炒作的熱潮，這也使得相關中介機構後續在辦理此類業務方面更需要謹慎和小心。
上海至合律師事務所首席合夥人、上海市政協委員洪亮分析說，使用權限購政策即將推行。第一、購房者在買房時一定要注意房卡、同住人等各種問題，尤其是有戶口的同住人有何意見。第二、很多使用權房年代久遠，涉及房屋結構的變更，可能其和原來房卡上結構不一樣了，那麼，在做承租人變更的時候，會在物業那裡受到變更承租人的限制。第三、隨著房地產調控政策越收越緊，倘若簽訂合同的時間在今年12月1日前，但正式進行承租人變更的時間在12月1日後，這其中可能會產生糾紛和矛盾。購房者需要將政策銜接之類的風險都納入考慮範圍。此外，使用權房相應的法律法規相較產權房要少，相關的政策配套不是很齊全。對於購房者來說，在買房時更要多長一個心眼。
市政協委員、維度律師事務所律師、靜安區新聯會會長童麟表示，針對一些看重使用權房社會福利的購房者來說，未來居住者的權益是否會發生變化很難預判。以教育福利為例，近年來教育部門持續對招生政策進行大幅調整，去年本市幼兒園已實現公民同招，接下來也許就是小學、中學，傳統意義上的“學區房”概念未來是否得以存續都很難說。如果購房者看中的是房產的地段和商業投資價值等，無可厚非。如果只考慮教育福利的價值，則存在一定的風險。
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