“人均3000的工資水平，一萬出頭的房價，汕頭的房價還能算低？”
在汕頭，說房價偏低是需要勇氣的。但偏偏，馬光遠先生就敢這麼說。
11月3日馬先生在汕頭髮表演講，旁徵博引，話題之敏感，觀點之犀利令人咋舌。當然，演講內容經汕頭各大自媒體號摘錄轉發後（雖然已聲明禁止一切形式公開演講內容），馬先生再次被噴成篩子。
除去場面話和敏感話題，不管認同與否，馬先生某些觀點確實值得我們推敲深思。其中，最具爭議的，莫過於“汕頭房價偏低”的觀點。
01.汕頭何來底氣談價值窪地？
房價偏低背後更深的寓意是：房價還有空間，城市價值還有待進一步挖掘，即所謂的“價值窪地”。
根據馬先生的看法，僅就樓市而言，汕頭是全國二十個價值窪地之一。同屬價值窪地的城市包括了重慶、昆明、瀋陽等新一線城市，也包括了泉州、湖州等經濟強市，當然還有桂林、大理等傳統意義上的旅遊城市。
那麼，經濟不佔優，旅遊業並不發達，更和新一線不沾邊的汕頭，何來勇氣談價值窪地？
問題關鍵還是在人口。
汕頭2064平方公里土地上，擠著將近564萬常住人口，人口密度排名全國第四，僅次於深圳、上海和東莞。
房子，是給人住的，汕頭人多地少的現狀，恰是撐起汕頭樓市的基礎。
汕頭外來人口少是不爭事實，但數量龐大的本地人口，在開發商眼中，已是潛力無限的龐大市場。除此之外，雖然能吸引外地年輕人就業的機會不多，也比較低端，但近十年來電商經濟發展，倒是吸引了不少本地青年迴流。
（常住人口呈淨增長態勢，雖然主要來自於自然增長）
當調控使樓市漸趨理性，用規劃概念來炒作一個城市，將越來越不得民心。購房者心裡門兒清，人口、GDP、消費水平等硬指標才是樓市健康發展的根基。人口紅利消失的危機感，令全國各地爭相放鬆落戶，爭奪年輕人口（甚至不是人才）。
諷刺的是，當人口成為存量經濟時代爭搶的資源時，潮汕地區素有的多生育傳統竟成為後發優勢。
人口是支撐汕頭樓市的基本面，佔據信息優勢的開發商更深諳此道。
回看這一輪房產週期，進軍汕頭的品牌開發商越來越多，在房價普漲的時期，房企先頭部隊跑馬圈地並不奇怪。
可匪夷所思是今年，看官方成交數據，庫存壓力緊張，看市場表現，降價潮暗流湧動，就在市場觀望情緒濃厚，新房交易行情冷清的形勢下，外來開發商在汕頭插旗的熱情竟然絲毫不減！
（官方口徑：2019年前三季度樓市數據非常不樂觀）
僅今年，在汕頭首次拿地的外來開發商就包括了中國金茂、招商蛇口、時代中國等，要知道，這幾個開發商向來專注於中高端市場，在這個節點進入汕頭，且快速推貨入市，實在耐人尋味。
除此之外，融創、金科、佳兆業、陽光城等你能叫得出名的開發商，據傳也在今年的土拍市場頻頻露臉，其中融創、佳兆業等房企甚至已經開始在汕頭招兵買馬。
說奇怪，其實也並不奇怪，一二線城市拿地成本持續走高，競限條件越來越苛刻；四五線城市經過一輪暴漲，韭菜基本收割乾淨。留給開發商選擇的空間，其實也不多，在具備信息優勢的開發商眼中，屁大點地方卻生活著564萬人口的汕頭，或許就是難得的價值窪地？
02.汕頭房價，算合理嗎？
對於這個問題，說房價不高的，想必會像馬先生一樣的被噴成篩子。
3倍於平均工資水平的房價，是汕頭人最直觀的感受，也是最殘酷的現實。而當我們討論房價合理性，現在普遍流行的是用房價收入比。
房價收入比：住房價格與城市居民家庭年收入之比。
計算方式：房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入
每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格；每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數×家庭人均全部年收入
根據汕頭市統計局最新數據，2017年汕頭戶均人口4.4人，人均住房面積約32.3平方米，人均可支配收入為24428元，按中心城區一手新房2019年10月均價10697元/平（取金平龍湖均值）算，可得汕頭住房收入比約為14.14。
14.14什麼概念？每個汕頭家庭不吃不喝14年才能買得起汕頭一套房。
14.14什麼水平？放在“價值窪地二十城”中，也處於上游。
（2019年數據，北海桂林無最新）
如此看來，對比起其他經濟底子更好的城市，汕頭的房價確實偏高。
但需要注意的一點，以上我的算法具有誤導性。
當我們說汕頭房價時，慣於使用中心城區分分鐘破萬一手新房的價格，而合理的計算方式，二手房價格也是一個重要參數。
汕頭人喜歡用“水洗石“、“馬賽克”、“條形磚”等建築外立面用材來區別不同年代建成的住宅，如今原業主面臨置換需求，這些房改進程中留下的產物，則成為二手房市場的重要補充。這些房源的價格，大家感受一下。
試問，這是否是汕頭人心中合理的住房價格？
試問，僅從居住用途考慮，在預算有限的前提下，這些房源你會考慮嗎？
其實，現階段中國住房供應體系的頂層設計邏輯，便是“低端有保障，中端有支持，高端有市場”，多元供應體系，才能保障不同的置業需求都能得到滿足。換句話說，處於最頂端的一手商品房，並非匹配所有購房需求。
可是，在遍地消費主義陷阱的時代，房地產行業成了最大的消費主義陷阱。近十年，住宅產品迭代速度迅猛，噱頭一個比一個誘人，今天搞一個“全能戶型”，明天又整一套“住宅黑科技”，至於那些沒有電梯、沒有綠化的，你都不好意思管他叫住宅。鋪天蓋地的地產廣告，給我們描繪了理想家園的美好圖景，也讓我們陷入過度消費的執念與瘋狂。
直白一點講，拿著三四千工資卻掏空六個錢包強行供著一平上萬的商品房的人，和雙十一剁手名牌搶付定金卻天天喊吃土的人，沒有本質區別。
03.告別普漲，還適合買房嗎？
現在汕頭樓市的行情， “有價無市“的說法用來形容，都嫌過時，降價潮湧動，無論是開發商還是普通購房者都看得非常清楚。汕頭樓市，彷彿迎來至暗時刻。
但我認為，這才是正常合理的市場表現。
這一輪的房價普漲已經到頭，再談什麼房價普漲，不僅失去政策支持，也不得民心。現在正是汕頭樓市進行自我調整階段，房價穩中微降，購房者根據需求逢低入手，開發商放低姿態，庫存緩慢出清。
等供需平衡，房價也不可能大起大落，各方歡喜，正是留給汕頭喘息，用前幾年賣地攢下的錢，踏踏實實做好基建、發展實業、辦好亞青會的最佳時機。
那麼這個階段，是否適合買房？
雖然從事相關行業，我卻非常反感任何人對這個問題做是非判斷。
對於每個家庭來說，購房是頭等大事，但不一定是終極目標或是一生一次的決定。現階段買房，問清自己買房的初衷，算算口袋裡有多少鈔票，你總能找到匹配自身條件的房源。房產是有置換週期的，買房不可能一步到位，尤其在經濟形勢不明朗的大環境下，賭上下半輩子的生活質量，寄希望於房產保值增值，我認為是非常可悲的行為。
最後，這年頭最不能相信的就是專家和數據，所以汕頭房價多少才算合理，歡迎各位在下方留言發表高見。
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