最近，寶安中心（下文簡稱寶中）似乎有點“膨脹”了。
隨著大鏟灣、擴容、豪宅稅新政各種政策利好的輪番轟炸，寶中頻頻傳出二手房“漲價”、“撤盤”的消息，均價反超後海。
新房方面也很“硬氣”，近期準備入市的豪宅雲璽，均價去到了10.9萬/平，認籌金高達200萬。這個價格，直逼前不久被瘋搶的香蜜湖豪宅深業中城。
寶中是真的膨脹了嗎？到底憑什麼？到底有無購房者買單？
南方樓事將從政策、學區、板塊特性等方面，深入地八一八。
寶中膨脹了?
從深圳示範區利好，到大鏟灣企鵝島落定，再到前海擴容，最後又有豪宅稅新政王炸政策，寶中業主們的“反價”利好大禮包可謂是一波又一波。
業主反應最強烈的應該是在11月11日，豪宅稅新政消息出來的當天。
熙龍灣113㎡西岸直接漲了100萬。
西岸觀邸 103.55㎡原價1135萬元，上調25萬。
菁英趣庭88㎡原價720萬元，上調30萬。
深業新岸線三期85.65㎡原價630萬元，上調10萬。
......
此前在擴容消息傳出後，撤盤不賣、反價40萬......諸如此類的現象源源不斷。
這份硬氣，也體現在房價上。鏈家官網顯示，寶中的二手房均價已經反超前海、後海和南山中心！
對此Q房網寶安營業部B區副總經理曾仕貴表示：寶中均價超前後海南山中心，是正常的。
“寶中因為規劃利好房價一直處於上漲趨勢，不管是歡樂海岸還是大鏟灣，都有很多人關注。而且現在取消豪宅稅，這是對二手市房市場重大利好。”
那麼，為此買單的購房者多嗎？
前段時間的前海擴容確實讓很多投資者把目光投向寶中，至於有業主反價和撤盤，他反應這種情況是很少的，仍然有掛了很久依舊賣不出去的房子。
南方樓事後臺粉絲評論
直到11月11日 新政出來後，反價的情況才高頻率的出現。
實際上，在豪宅稅新政前這波漲價也有分化。帶有學位的房子，才是漲幅最可觀的，也是最多買家買單的。（後續有詳細分析）
再看看新房。一開始不能接受寶中新房10萬+/平的購房者，在周邊二手房價默默上漲後，心態也發生了變化，可以接受這個價格。
有網友表示，曾想入手同位於寶中的海納公館，但是在開盤前一再猶豫，最終錯過了開盤折扣（8.2萬/平）。
現在海納公館僅剩的尾盤價格已經去到了10萬，都市茗薈同樣也是10萬+，周邊二手房也是聞風普漲，這位網友悔不當初。
最新吸引大眾目光的，是另一豪宅榕江雲璽的動態。已經是現樓的雲璽，終於得以入市，於上週已啟動認籌。
認籌金高達200萬，單價區間為8.7-14萬/㎡，規格直逼金茂府和上個月火爆的香蜜湖豪宅。
南方樓事在實地探盤後瞭解得知，雲璽此次開盤將同步推出A、B、C，共382套房源。
截止5號晚上，認籌人數達一百五十多人，凍結資產超3億元。也就是說，開放認籌不到兩天，就達到了這個認籌量，可見熱度也不低。
雖然跟深業中城的50億認籌金比只是個零頭，但這個價格對於寶中真的算是“豪宅”了。
雲璽這個價格是否高企？寶中二手房價憑什麼暴漲？
此刻寶中的兩面性也是整個深圳樓市的縮影。
接下來，南方樓事從政策利好、學區影響以及板塊特性來細細剖析。
政策利好
不管是城市還是板塊，都需要政策支持，有概念可“炒”。
在政策方面，寶安可謂一直都是“幸運的寵兒”。對於寶中來說，“可炒”的概念一直源源不斷。
光是最近幾個月，就夠業主忙活的了。深圳先行示範區、鵝廠落戶大鏟灣、前海擴容以及豪宅新政......
10月23日鵝廠確定落戶大鏟灣的消息曝光，10月24日前海管理局長表示“前海擴容”推進中，終於又重新把這個提議上報。
（圖源自深圳大件事）
西面大鏟灣建騰訊未來科技城，濱海灣的歡樂海岸開工，擁有國內最大的摩天輪，加上與前海無縫銜接。
以後說起寶安，你再也不會想到髒亂差的關外，而是大名鼎鼎的騰訊，以及貴氣十足的前海。
擴容究竟是不是本次寶中二手房價上漲的主要因素，南方樓事向鏈家諮詢相關疑問，他們表示：擴容消息傳出後，寶中的二手房漲了10%左右。
Q房網寶安營業部B區副總經理曾仕貴則表示，擴容有一定影響，但是漲幅達10%大概率是不太可能，畢竟正式文件沒出來。
11月11日豪宅稅新政出來後，南方樓事參考樂有家掛盤情況，按新政144㎡以下的普通住宅統計了寶安的“豪宅”情況。
其中寶中（包含寶安中心和新安）就有68.28%的“豪宅”可以享受減稅的優惠政策，這筆稅款少則十幾萬多則幾十萬，都給你省下了！
當然，在這個重磅利好之下，整個深圳的房子都非常搶手，不僅僅是寶中。翻朋友圈隨時可以看到中介“直播”深圳二手房的銷售情況......
可以發現，擴容對寶中二手房價的上漲並非是主要原因，然而豪宅稅新政出來後，無疑又是一大“推手”。
學區影響
在這波上漲中，學位房是毋庸置疑的“C位”。
鏈家寶中資深中介表示，近幾個月帶有寶安中學的學位房漲幅比較大，很多選擇在寶中買房的購房者首要選擇的都是帶有寶安中學學位的房源。
看看幾個典型學區房，一年間還有漲幅高達19%的。
數據由南方樓事整理自：樂有家官網
我們都知道寶中沒有名校，一直以來也是被大家詬病的點。
但作為片區內最好的學校，寶安中學的學位一直處於僧多粥少的狀態。
加上目前的寶中採取按積分入學政策，很多積分不夠的孩子只能被分流，或者調整學區。在未來還有可能縮小學區範圍，這就會導致有部分小區被劃出寶中學區。
這樣一來，想在寶安購買學區房的購房者會集中關注帶有寶安中學的小區，這就出現寶中的學區房有不錯的漲幅和增值空間。
據相關數據顯示，帶有寶安中學學位的小區中，其中小區居住體驗好，周邊配套全的房子保值增值能力是最強的。
跟福田百花等片區動輒上千萬的大戶型名校學區房不同，在寶安不管是大戶型還是小戶型、新盤還是老校區，購房者可以選擇的產品很多。
自從8月19號政府公佈深外要落戶寶安後，不斷有消息稱很有可能在沙井或者寶中。
消息的真實性我們無法去考究，畢竟還沒公佈，大家還是默默等待官方消息。
可以預測的是，如果深圳外國語確定落戶寶中，還會引起相關小區二手房價小幅度上漲。
板塊特性
最後一點就是寶中的板塊特性，南方樓事認為本次寶中領漲的以剛需盤為主，跟前海、後海有一定區別的。
據相關數據顯示，9月深圳各區二手住宅成交量僅鹽田和福田出現下滑，其餘四區成交量皆上升。
其中寶安成交1792套，為2016年4月來的新高，連續兩個月超過龍崗成為成交最熱區域。
（圖源自深圳中原研究中學）
被譽為剛需大本營的寶安，近半年的二手房成績單都非常出色。為什麼剛需們更願意選擇寶安？
首先是南山外溢。比起動輒10萬8萬的老破舊，在寶安買6-8萬之間的次新房有太多選擇了，而且離南山也只有幾個地鐵站的距離。
其次，未來前海外溢的首站除了南山，就是寶安，寶安有持續的規劃和利好去推動房價。
可以肯定，寶安的房價完全是由剛需和改善去推動。
寶安區內的板塊寶安中心，也是填海的區域，佔據了灣區半邊的有利位置，無縫對接前海。
加上早期規劃的道路寬，城建配套也很好，不管是體育館、圖書館還是正在建設的濱海歡樂海岸，都集中在寶中。
政策利好託底，完善的設施配套，整個包塊的城市界面都比較新，這一波上漲主要在寶中是情有可原的。
反觀前海和後海，新盤少不說，兩個片區內都是以大戶型、豪宅為主，總價非常高，這對於很對絕大部分購房者來說還是望塵莫及的。
Q房網寶安營業部B區副總經理曾仕貴表示：剛需確實為主要群體，想在寶中置業咬咬牙還是能夠得著。但是因為大鏟灣和擴容的信息，這一波上漲中也有部分購房者為投資客。
寶中作為核心區域，目前的二手單價並不低，像熙龍灣、壹方中心它們的二手單價已經突破十二萬，這個價格與新房價格基本持平，甚至超過了很多片區內的新房。
“隨著規劃一步步落實，未來還會繼續漲。”
（來自南方樓事社群粉絲斑馬）
大鏟灣漲一波，先行示範區漲一波，擴容再漲一波，寶中的二手房價是摁不住了！
總體來說，寶中的綜合實力確實不錯，有利好有預期，當然對於部分樓盤也有價格透支，但長期還是保值看好的區域。
趁熱打鐵的雲璽
趁著一波波利好，預計本週末開盤的雲璽也讓很多購房者“慌”了起來，不知道要再等一等還是馬上上車。
在昨天拿到了現售許可證後備案房源也隨之曝光，共382套。戶型建面約為58-245㎡，均價為10.9萬/㎡，單價區間8.7-14萬/㎡。
南方樓事瞭解到，此次推出的房源全部為毛坯交付，不帶裝修，預計2020年9月交房。
推出的房源中其中A座主要以150-258㎡的大戶型為主，有A、B、C、D四種戶型，其中C、D為複式。
A戶型
B戶型
C、D戶型
B、C座則是97-120㎡的戶型，有A、B、C、D、E五種戶型。
A戶型（上下滑動查看）
B戶型
C戶型
D戶型
E戶型
(圖源自咚咚找房)
據現場置業顧問反映，目前認籌最多的A、B戶型，C、E較少。主要是因為C、E戶型設計為橫廳，存在各類傢俱擺放無法靠牆等因素。
而此次認籌的客源又以廣東人為主，有較多忌諱的他們不太鐘意這類戶型。
那麼本週末將要開盤的雲璽去化率將會如何？
Q房網寶安營業部B區副總經理曾仕貴表示，“雲璽的關注度可以，但是去化率這事還真說不定，畢竟有很多樓盤叫好不叫座，預計5-6成是沒問題的。”
雲璽這一波熱度究竟蹭得怎麼樣，讓我們拭目以待。
有人說，從此深圳灣84㎡2300萬的房子成了普宅，雙龍150㎡380萬的老破大繼續做豪宅。
也有人說這邊政策出臺惠民，那邊深圳業主瘋狂漲價，那批遲遲沒有上車的購房者彷彿永無“出頭之日”。
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