2019-11-12 00:08:15 佚名

蘇楓櫻

筆者結合自身投資經歷（近兩年自己投資和身邊朋友買賣房屋的現實經歷），以及當前房地產市場大致情況以及未來發展趨勢來回答上述兩個問題。

我基本認同房價不會繼續上漲的觀點，或者更為精確一點來說，現在中國的總體房價趨勢應該是“穩中有降”，形態為“量價齊跌”。我認為，中國房地產市場在可預見的未來，在相當長的一段時間內都不會再進入規模上行的軌道，當然，也不會陷入大幅下跌的局面。未來的中國房地產市場，正在逐步喪失投資的價值，保值和應對貨幣貶值的意義或許會更大一些。

第一，在宏觀政策層面，房地產已經不會再被當做驅動經濟增長的重要推動力，因此調控政策在可預見的未來都不會有所鬆動。

現在的調控政策，已經在需求側和供給側兩個層面對樓市進行了控制。需求側方面，通過“認房、認購又認離”的無死角模式，對限購進行嚴控；在供給側層面（這裡主要指開發商層面），對開發商的融資渠道進行嚴格限制，控制信貸規模，相當於卡住了開發商的血管（現金流），使開發商沒有精力和能力再去炒作樓市，連生存發展都成了問題（2018年萬科高調喊出“活下去”並不是為了博眼球，而是真的為了活下去，現在很多房企已經在境外放高息債以維繫現金流）。

同時，政府還在加大土地和房屋供應，特別是共產房、公租房等一系列保障性住房的供應，這也極大的衝擊了商品房市場，填補了剛需購房者的需求。

房住不炒，絕對不是一句空話，也不是階段性的政策，而是我國樓市調控將堅持並將長期堅持貫徹的政策。

談一談筆者的親身經歷。筆者在2017初在環京地區（涿州高鐵新城）購買了一個小一居擬進行投資，當時環京價格已經處於相當的高位，從最初的4000元每㎡漲到了19000元每㎡。入手不足三個月，同小區新房單價已經飆升至26000元每㎡。緊接著，317新政到來，在2017年的幾個月內，直接跌至15000元每㎡，到2019年10月，已經接近12000元每㎡。毫無疑問，這是一次失敗的房產投資經歷，也是長期套牢盤。投資失敗的根本原因就在於，筆者低估了調控政策的力度和堅決性，也沒有清醒的認識到國家對房地產經濟的重新定位。

第二，關於樓市是否還有投資價值的問題。筆者認為，總體上，的確沒有投資的必要和價值了，但也不是絕對的。在當前的調控政策和國內實體經濟不景氣的大環境下，還有一種投資（實際為投機）房屋的方式。

在近兩年中美談判、經濟下行壓力高漲的負面環境下，有許多企業、個人因為之前的高槓杆、高負債而出現質押爆倉等情形，急需出售原先持有的房產以換取現金流。然而，當前樓市總體市場情緒看空，交易量鎖緊，很難在短期內達成交易，因此，這些急需現金流的企業或者個人，就會顯著低於周邊價格以八折甚至七折、六折的低價進行銷售，但條件是必須全款交易。如果你有足夠的資金，個人認為，可以選擇這樣急售的房屋進行投資，購買後，再以小區平均價格掛單慢慢出售，之前折扣的部分，就是你的純利潤。實際上現在基本上很多小區都會有這樣急售的房屋。

第三，關於二手房是否氾濫，我認為不能一概而論，要根據具體城市、具體地區進行分別而論。比如北京四環以內，二手房不能稱之為氾濫；但又例如筆者購買的高鐵新城的小區，至今入住率不足1/3，例如前一段打出800元每平米的黑龍江鶴崗，這些二手房當然是氾濫。這些區域，沒有投資的價值，一旦購入，就成了長期接盤俠。

默然時經觀察

房價不漲了肯定沒必要再投資，二手房會不會氾濫，不好說哦。我對未來樓市的看法分享如下，權做探討和交流，歡迎不同意見留言區拍磚。

首先，房價不漲了，肯定就不能再投資了。

投資房產的目的在於通過買房，房價升值，賺取升值利潤。既然房價不漲了，換成固定資產後，資金的流動性就沒有了，以後臨時週轉要用錢還不好變現，急賣肯定不划算，也就沒有必要再買房了。

其次，二手房會不會出現氾濫的情況

？

部分城市可能會，大部分城市應該都不會。根據國家統計局數據，截至2018年底，全國人口約14億，新增人口538萬人；城鎮常住人口約8.3億，流動人口2.14億，農村常住人口還有5.7億。因此，總人口還有很大的人口基數，農村還有很大的人口基數。

1.對於傳統重點城市，比如北京、上海、廣州、深圳等，有很好的居住環境、發展機遇、配套設施，尤其是教育資源等，對全國人口都有吸引力。對這些城市來說，只要房價水平與家庭收入水平能很好對接，吸納更多的人口進入幾乎是輕而易舉的，人口增加後，住房需求就會增加，因而二手房很難出現氾濫現象。

2.新興中心城市，又有龐大的人口基數支撐，未來也不會出現二手房氾濫的現象。比如河南省鄭州市，鄭州市現有常住城鎮人口743.8萬，比上年新增4.2%，約30萬人，按3人居住一套房計算，需要新增10萬套/年；河南省總人口9605萬人，河南1998年-2017年20年間新增商品房竣工面積10163.3萬平米，按90平米一套房計算，新增住房113萬套，年均新增近6萬套。鄭州市又是河南省會，對全省近1億人口就有吸引力；鄭州市又是中原城市群中心城市，交通樞紐和物流中心，對周邊省份人口都有吸引力。因此，鄭州市未來不缺人，加上目前年新增住房無法滿足新增人口居住需求，因而像鄭州市這樣的新興中心城市也不會出現二手房氾濫的現象，相反，房價還會繼續上漲。

3.普通城市，對於缺乏強勁經濟基礎，缺乏城市特色，缺少發展機遇，人居環境很一般的城市；整體居民收入水平又嚴重跟不上房價上漲節奏的城市，二手房存量過多，新增人口消化不了存量二手房和新增商品房，必然會出現二手房供應過多的問題，降價將是不得不做出的選擇。

再次，要正確看待存量二手房。

目前統計數據顯示，2018年城鎮居民家庭的住房自有率90%以上，而西南財經大學研究數據顯示，城鎮住房空置率21.7%，依據這個空置率測算得出的空置住房約6500萬套。但國家統計局數據顯示，流動人口約2.14億；而艾媒諮詢得出的租房人口約2.4億，加上農村居民還有5.73億。因此，不用過於擔心二手房氾濫問題，更不能妖魔化這個概念，要有自己的判斷。

官方從來沒有就空置住房、房產數量統計數據進行公佈，而是根據市場狀況實施調控，進一步實施城鎮化戰略，這暗示的信號是什麼？掌握家底的人都沒吭氣，亂啥呢！

如果不在全國城市投資房產，就不要太過關注全國房產市場行情，把精力放在本地樓市變化上，選擇區位好、品質高、配套完善、帶學區之類的房產投資，十年八年的都不會沒有下家，因為這類房產永遠都會有人需要。

房壇法菜

最近，有網友提問，如果房價不漲還有投資的必要嗎？二手房會氾濫成災嗎？對此，我們認為，如果房價不漲，對於居住自用的購房者來説，買房還是有必要的。但是，對於投資購房者來説，就沒這個必要了。所以，每個人購房的目的不同，得出的結果也不一樣。

首先，如果你是炒房者，買房為的是投機性需求，就是買房就為坐等房價上漲，那買房就沒有這個必要的。因為，炒房者希望房價年年上漲，如果房價不漲或者微漲，都對炒房者來説是一種打擊，因為炒房者購房是有融資成本的，如果房價不漲，炒房者就要自己來承擔房貸成本。短期或許還可以忍受，長期的話那炒房者就要虧慘了。

再者，而對於投資性購房者來説，由於前幾年房價連續上漲，透支了未來，不管房價現在漲不漲，都已經沒有投資的價值。舉個例子，上海市中心商品房都要在500-800萬/套，但是出租的年租金卻只有10萬元。這意味著，投資購房者要50年以上才能收回投資。如此低的回報率，還不如把錢存銀行。或有這錢不如投資其他高收益的領域，又何苦投資房產呢。

最後，房價不漲對於在三四線城市的投資者是一種煎熬。因為在一線城市，如果房價不漲或可以出租，要麼出售，變現雖然難一些，至少還有可能。但是三四城市房價只要不漲，失去了賺錢效應，投機性炒房資金就會退出，房價一旦不漲，房地產市場就會迅速降溫，因為三四線城市人口流出大於流入，當地人的購買力支撐不起高房價。所以，對於投資者來説，只要房價不漲，就要採取觀望對策，否則如果匆匆買房，有被套住的風險。

如果房價不再上漲，二手房會氾濫嗎？我們認為，房價將會由賣方市場變為買方市場。二手房雖不會氾濫成災，但當地的房地產供需失衡情況將會得到逆轉，房價將會出現下跌。一方面，房價若是不漲，炒房者持房成本卻在不斷上升，時間短了還可以，時間長了就受不了。屆時，炒房者就會向市場大量拋盤。市場上二手房源就會供大於求。

另一方面，人們買房向來是買漲不買跌。房價若是不再上漲，大家就會處於觀望狀態，很多人甚至有看跌的預期。而樓市越是沒有人購房或有價無市，就越有人看空後市，向市場上拋售房源。結果市場上二手房越來越多，購房者可供挑選的餘地就大，要想在二手房市場變現就會愈加困難。

過去房價一直在上漲，而且是以每年30-50%的速度在大漲。那麼買房者往往投資房產都能獲得滿意回報，而如果房價不漲了，炒房就失去賺錢效應，同時還要面對買房融資成本的上升，炒房者只能選擇退出房地產市場，屆時大量房源拋向房地產市場，將會打破供求失衡的關係。同時，由於看到炒房者跑了，導致當地房價下跌，這也促使更多的人拋售老舊房源，二手房市場拋售房源會越來越多，而且價格也會逐步下降，最終應該由當地居民收入來決定房價，而不是投機炒房者。

不執著財經

短期看金融，中期看土地，長期看人口

其實說白了

一個城市的房價

最終還是和這個城市的發展潛力綁定的

而如何判斷

一個城市是否具有發展潛力

主要還是從

“人口”、“交通”、“產業”這三大點來分析

人口：南通市常住人口為730萬人，數據截止指2018年 .比上年末增加0.2萬人，常住人口總量在蘇州、徐州、南京之後，居全省第四位。全市戶籍人口766.77萬人，比上年末減少0.86萬人，戶籍人口總量在徐州、鹽城之後，居全省第三位。

交通：

地鐵:一號線二號線開始動工

高速：七縱十橫八聯

隧道：嗇園路隧道

快速路：一環一軸八射

產業：1.中國南通經濟技術開發區（國家級）

1984年經國務院批准成立，規劃面積24.29平方公里，是中國首批14個國家級經濟技術開發區之一，地處中國黃金海岸線中部，長江入海口北岸，正在建設中的世界最大斜拉橋蘇通大橋就在區內，與國際大都市上海隔江相望，是長江三角洲和長江流域的重要門戶，其通江達海的區位優勢，不斷完善的投資環境，已經形成的產業基礎，以及所具有的港口、淡水、人才等優勢，是投資興業的理想之地。南通經濟技術開發區內設有江蘇南通出口加工區、中國長江國際化學纖維工業園、長江國際化學新材料工業園、光機電工業園，基礎設施實現通路、通自來水、通下水、通電、通電訊、通蒸氣、通汙水處理、通港口、通工業用氣和土地平整。

南通經濟技術開發區已經成為長江三角洲利用外資較集中、發展速度較快和經濟活力較強的區域之一。

2.江蘇如皋港工業園區

1993年經江蘇省南通市人民政府批准成立。園區位於長江入海口北岸，與上海、蘇州、無錫隔江相望，地處如皋市最南端依江而建，屬於對外開放一類口岸南通港口群，建港條件得天獨厚。園區港區西南與張家港隔江相望，距南通港僅28公里，距上海吳淞口127公里，至南京港239公里；如皋港引河與蘇北各大主幹河道連接成網，伸入腹地，轉駁集疏條件較好。園區陸路距南通國際機場45公里、江陰長江大橋25公里。區內通港公路與寧通高速公路和204國道在園區北緣4公里處相立交。建設中的新(沂)長(興)鐵路開設如皋港支線連通港區。目前園區基礎設施初具規模，並且在不斷完善。鼓勵重點開發的項目有：碼頭、電廠、金屬冶煉及加工、石油化工、船舶修造拆解、新型建材、旅遊度假區、生產生活資料進出口及中轉經營、現代農業等。

3.江蘇洋口港經濟開發區簡介

江蘇洋口港經濟開發區位於南通市如東縣長沙鎮，規劃面積135平方公里，其主要職能是依據南通港洋口港總體規劃和洋口港開發區總體規劃，推進洋口港的開發建設，加強開發區區域範圍內的土地利用、招商引資、項目審批、工程建設、環境保護、涉外事務、財政稅收等方面的管理。目前洋口港的開發建設已進入全面啟動階段，江蘇LNG接收站及電廠已落戶港區。計劃於2008年，與蘇通大橋通車同步，完成洋口港基礎設施建設，打通江蘇沿海出海大通道。洋口港最終將建成擁有10萬噸級大宗散貨泊位、10萬至20萬噸級原油進口泊位、五、六、代集裝箱泊位，以能源、石化、冶金、現代物流產業為支撐的新型沿海港口城市。

4.江蘇港閘經濟開發區

1993年經江蘇省人民政府批准成立。開發區位於南通市市區西部，南臨長江，與滬、錫、蘇、常隔江相望，距上海128公里，距南京264公里，與南通機場咫尺毗臨、南通港口一箭之隔，通沙汽渡座落區內，擁有不衝不淤的長江岸線4公里，地理位置得天獨厚， 204國道、寧通高速公路穿區而過，基礎設施完備，基本實現"七通一平"。開發區內規劃設立四大工園區，即電子高新園區、機電一體化園區、精細化工園區、輕工食品園區。

說在最後：南通是個很好的城市，可能短期不被大家看好，但按長期規劃以及所處的地理位置來看，是具有絕對的發展潛力的

大南通

現在房價已經進入了一個平緩增長的階段，通過房價的上漲收取利益的階段已經結束了，因此如果是投資的話，現在進入房市不是很明智。

先說第1個問題。現在房價雖然進入了平緩期，但是根據各個城市地區的不同情況，房價還會出現分化，有些地區房價曾經過快增長，房屋過度建設以後有下跌的可能性，但是另一些城市還有發展的潛力，人口流入的速度也保持比較快，所以房價還能增長，因此不能一概而論。

不過既然題目裡已經說過房價不漲了，那麼就假定現在位於一個房價增長已經出現瓶頸期的城市。在這樣的地區進行房產投資是不明智的，因為現在房價上漲不會再有突飛猛進式的增長，另一方面，租售比還在扭曲階段，沒有能夠從房屋的出租中獲得租金收益的可能，所以現在如果是想投資的話，不應該購買房產。

另外即使如此，二手房氾濫的情況也不會出現，因為在現在整體環境下，城市居民改換住房條件的需求仍然很旺盛，二手房氾濫氾濫的只可能是沒人要的破房子，真正的好房子還是搶著要的，所以二手房氾濫暫時不會出現。房價不會上漲是正常的，但是大幅度下跌也不正常。

諮詢師天生

不漲自然沒有投資的必要，所以想要投資，你就得找未來繼續能夠上漲的。

房價上漲靠的是什麼？靠的是資金！靠的是人口。

而在未來的十多年裡，中國的人口紅利已經見頂，在加上這幾年有2.7億套的房產再市，完全已經滿足了剛需，所以現在的房產並不是剛需支撐的，人口的增長速度也無法支撐更多的房產價格。

而現在的房產更多的是一種投機，炒作，以及利用房產致富的心態所支撐的，當這種情緒和想法漸漸消失，房價自然會回調，滯漲。

所以，未來5-10年裡，哪些城市有持續的人口流入，哪些城市的消費能力，購買實力，薪資實力非常強大的，哪些地方發展較快的，經濟名列世界領先位置的，哪些城市的房價就會繼續溫和上漲。這些城市毫無疑問就是一線和新一線。

而對於大部分的三四五線來說，人口持續淨流出，薪資，實力，配套也不如一線，那麼在未來沒有資金，沒有人口支撐的情況下，房價自然會迴歸到理性狀態，也就沒有投資價值了。

因此，未來的房地產走勢要理性看待，兩極分化是必然的趨勢，那投資房產還是要選有人口支撐，有經濟實力的地方。

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琅琊榜首張大仙

房價不漲還有投資的必要嗎？按照目前的情況，是沒有必要的；至於二手房，數量將會增加。

一、房價不漲還有投資的必要嗎？

房產投資的收益來自於兩個方面，一是房產本身的增值部分，二是房產出租賺取的租金收益。

1、房產本身的增值部分，如果房價不上漲，房產本身就沒有了增值，所以這部分收益是0；

2、那麼要投資房產就只能靠租金賺取收益了，而就目前看來，租金/房價的比例處於歷史低點，是不值得投資的，例如：我在上海租住的一個房子，房價4.9萬元/平米，120平米，房屋總價要588萬，而租金一個月4500元，一年5.4萬元，年化收益率僅僅只有0.92%，比銀行的一年期定期存款都要低很多，而這種情況已經比較普遍了。

綜上所述，房價不漲的並且租金房價比非常低的當下，房產是沒有投資的必要的。

二、二手房會氾濫嗎？

二手房的數量會增多，前幾年房價大漲的時候，有不少的房子都炒房客給囤了起來，而炒房客要賺錢，房價必須快速上漲，漲的慢都不行，而在銀根收緊，政策高壓的當下，房產已經沒有了上漲的空間，這也導致炒房客沒有賺取利潤的條件，而且有房價下跌趨勢的情況下，大家購房的熱情大減，炒房客成了最後的“接盤俠”，而為了緩解資金壓力，及時止損，肯定會有很多炒房客拋售房產的。

綜上所述，二手房數量肯定會多起來，並且在現在，已經有城市的二手房創下數量新高了，例如：重慶，2年限售時間到了後，二手房數量暴增。

經濟觀察哨

房價不是不漲，只是漲的慢了

我們先看下數據，2019年9月全國300個城市住宅二手房的均價變化表，其中一線城市北京、深圳、上海、廣州二手房的漲幅分別為5.49%、11.01%、2.14%和3.58%。

從中我們可以看到，房價並不是不漲了，只是漲的慢了而已，而且分化越來越嚴重。

二手房房價開始分化，一線城市

在“房住不吵”的大背景下，房地產行業不再想過去十幾年那樣繼續瘋狂上漲了，但也不能說房價開始崩盤下跌了。從統計數據中可以看出，實際上全國各地二手房房價出現了分化，如北京、上海、深圳和廣州等一線城市二手房房價仍然在上漲通道中，只是房價漲幅並不像以前那麼快了。二線城市二手房房價開始出現分化，漲跌不一，但是還不至於到了氾濫的地步。因此如果是投資二手房的話，一線城市的二手房的投資價值會相對高一點。

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修行路上的韭菜

假設房價不漲成立，那肯定是沒有必要繼續投資房地產。

要明白包括房地產行業在內所有的投資都是在逐利，就是哪裡有錢賺就往哪裡投資，房價不漲了，證明投資房地產的盈利空間不足甚至會產生虧損，試問還有誰會傻傻地去投資呢？

總之，現在全國的房地產市場都在調控中，房住不炒的基調不變，那麼炒房既不會有太大的作為，全國房價已經進入一個平緩期，漲不上去，也降不下來。供求決定價格，如今房地產市場上還有很大一批房源正在逐步流向市場，而此前的房源也並沒有完全消化，也就是說現在的房子已經太多。但是需求方面並沒有繼續擴大，炒房被遏制之後，剛需並不是房地產主力，房價不漲確有幾分道理。

如果說一定要投資房地產市場，那麼現在就是看眼光的時候，全國樓市分化，僅有少部分城市的房價還在上漲，而且好的房源依舊非常搶手，現在投資並沒有那麼容易。反倒是原來一直投資房地產的資本，現在逐漸向其它投資領域分化，資金逐利的特性一直沒有變。