【基本案情】
李某与房地产公司签订《房屋认购书》，交付定金10万元，销售人员告知国家出台限购政策。后因国家限购政策，只有首次购房者才能交三成首付款，按揭七成房款，李某不符合首次购房政策要求，此时李某向法院起诉，要求退还10万元定金。
【法院裁判】
法院认为：1、李某签订认购书之前，李某为成年人，对国家有关的限购和限贷政策应该是知道的，销售人员告知了有关政策，李某在限购政策通知书上签了字，李某也无法向法院递交有关开发商误导或故意隐瞒有关限贷的事实和证据；2、李某申请的贷款是经过银行的核实进行审批，合同也约定了贷款的成数及年限以银行最终审批为准，贷款的额度与开发商无直接关系。
判决如下：驳回李某的诉讼请求
【笔者总结】
1、房屋认购书的性质
认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。预约是在本约的磋商过程中订立的，属于前契约阶段合同，违反预约而导致本约不成立，责任当属缔约过失责任。另，即使双方当事人完全履行了商品房认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。
《商品房买卖合同解释》第5条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。从此条可以得知，认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。
2、买房中定金的作用
从学理上的理解可知，定金分为五种类型，功能也各不相同，分别起到了：立约、成约、证约、违约、解约的证明和担保作用。开发商与买受人签订商品房认购书具有约束双方当事人在确定的期限内作为一定的民事法律行为的内容，即作为签订正式《商品房预售合同》的担保，故该定金为立约定金。
3、限贷政策下定金是否要退还？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
即（1）因不可归责于双方当事人的事由，出卖人应当将收取的定金退还给买受人；（2）如果当事人双方在合同磋商过程中均存在过错，此时出卖人应当将收取的定金退还，并不是按过错责任大小来确定退还定金的多少；（3）买受人一方有错，不退定金，出卖人一方有错，退定金。
4、限贷政策的定性
限贷政策在认购书签订后颁布，可将此视为“不可归责于双方事由”的解除合同情节，（1）不属于不可抗力，因为信贷只是房屋买卖合同常见的融资手段之一，并非唯一，该手段的缺失可能造成履约的困难，但并不直接导致合同的无法履行。且信贷政策调整并非直接针对普通民事主体，具有普遍性和常规性的特点，难言不可预见。（2）不属于情势变更，审判实务中对援引情势变更原则一直持及其谨慎态度，不应轻易打破该局面，否则易产生法官自由裁量权的过度使用，情势变更中需要公权力介入调整的显失公平必须达到相当的严重程度，房产新政中的限贷政策所带来的交易困难，并未到此地步。（3）也不属于商业风险。在当前国家加大宏观调控力度的背景下，房屋买卖双方有可能预见国家会采取一些政策调整，但出台的时间和内容难以预料，不能以正常的商业风险来判断。（此处很多人产生误认，笔者多解释了一下。）
综上，限贷政策在认购书签订后颁布的，可将此视为“不可归责于双方事由”的解除合同情节。（1）原则上先政策调整后签订的，不应轻易解除双方合同、撤销认购书；（2）对于先签订后政策调整的，也只有在买房人充分举证履约达到一定困难程度时，如：无力支付超过合同的首付款、无法获取按揭贷款或因购房资格限制无法办理房产登记等情形，才可以解除合同；（3）对于买受人因新政策导致利率变动较大增加其负担并要求解除合同的，一般不予支持。
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