国家对于一二线城市房地产的这个限购政策，其实它的效果并不好，甚至由于各种限制，进一步导致了供需不平衡。想买的买不了，能买的想到可能今后要买不了更加发了疯似得抢着买，反而助推了房价。
那么可能就有小伙伴会说咱只会推翻，不会建设，你行你上啊！那咱们今天就来聊聊，既然“限购”不行，那真正有诚意的楼市政策可以怎样做？
■ 当前楼市的症结在哪？
当前楼市尤其是一二线城市，它为什么这么火？当前整个国家的楼市是怎样一个情况？要讲清楚这些，我们得从几方面讲起：
首先，货币政策稳健偏宽，实业低迷致经济陷“流动性陷阱”。
当前我国仍旧实行稳健的货币政策，并且大家也都知道这个政策实际上是偏宽松的，这也使得当前市场上的热钱数量并不少。然而当前中国有一个不好的现象，就是“流动性陷阱"，无论政府增加信贷也好，释放货币也好，这些钱总是大部分流入地产，这也是推高房价的主要原因之一。那么为什么呢？
说白了很简单，因为搞实业不赚钱啊！
大家知道去年咱国家制造业的平均利润率是多少嘛？6%左右。而融资成本，一般也在6%点多到7%。什么意思？就是实业根本不赚钱，不但不赚钱，甚至还赔钱。
而房地产：
（中国历年平均房价走势图）
房产的回报要比实业高得多。即使是14年的平均价，也比前一年高出了至少8个百分点，高于实业的平均回报。。
而这张图是统计全国的，如果咱们把热门的一线城市单拿出来，则远不只这个回报：
看看这涨幅，已经远高于实业。难怪有人要说“辛辛苦苦干一年，不如炒房一个月”。
实体不景气，房地产投资回报高，还不怕通胀。这么好的投资避险产品，怎么可能不遭到大家疯抢呢？
就这样钱全都进了房地产上演一波又一波牛市剧情，房价自然就上去了。
其次，当前楼市一二线火热，三四线压力大。
主要的一二线城市，房价涨幅不要太厉害：
而大多这些打酱油的十八线小城市，房价跌得已经不能看，可以说压力很大：
实业凋敝，一二线楼市回报高，流动性陷阱，三四线楼市无人问津去库存压力大。楼市的病因咱们已经找到，那么药呢？
■ 楼市政策应该如何调控？
对于一二线城市，当前各地政府大多都是启用限购限贷的政策
以上海为例，限购令要求外来户籍人口需缴纳连续5年社保才有资格买房。而对于信贷方面的调控，上海目前首套房首付30%，而二套房的首付比例70%。
而其他几个主要城市，如北京深圳，乃至二线的苏州南京，在政策上的方法大致也都差不多。
但结果是，这对于房价降温几乎没什么作用！
首先，我们昨天也已经讲过，房子是一个民生问题。咱们真正要限什么人？是那些利用房子投机的人！对于买房子自住的人来说，没必要限制他们。
那么怎么做呢？很简单，对于首套房购买给于利率、首付上的优惠，增加多套房的购买成本和持有成本。
房子是刚需，必须得买。那么，首套房购买，给于首付比例的适当下降，贷款利率的适当下降，让大家能够更容易买上房。这也符合咱国家说得三四线城市“去库存”的问题。
而对于二套房，多套房，适当地逐一调高比例甚至不批予贷款资格，或者提高它的贷款利率，增加多套房购买的税收。对于拥有多套房产的，按照一定比例征收房产税。
我们刚才说了，要增加多套房的购买成本和持有成本。现在的限购政策的槽点就在于：不管首付是70%还是30%，买房的价格总额并没有变化。
而如果在多套房购买的情况下，假设增收15%的交易税，什么概念？500万的房子需要付出575万的代价！成本立马就上去了，还会有人肆无忌惮地买房炒房嘛？
■ 楼市投资回报不应高于实业回报
咱们之前就讲到，实业投资回报低，楼市回报高，因而导致整个社会的钱都涌进了地产，形成“流动性陷阱”。那么现在，咱们用增加成本的办法，要知道市场对价格永远都是敏感的，谁都不傻，没人会做亏本买卖。只要政策利用好价格杠杆，当楼市的投资回报低于实体经济的投资回报，人们自然而然就会发展实业，经济也就自然慢慢好转了。
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