【基本案情】
李某與房地產公司簽訂《房屋認購書》，交付定金10萬元，銷售人員告知國家出臺限購政策。後因國家限購政策，只有首次購房者才能交三成首付款，按揭七成房款，李某不符合首次購房政策要求，此時李某向法院起訴，要求退還10萬元定金。
【法院裁判】
法院認為：1、李某簽訂認購書之前，李某為成年人，對國家有關的限購和限貸政策應該是知道的，銷售人員告知了有關政策，李某在限購政策通知書上籤了字，李某也無法向法院遞交有關開發商誤導或故意隱瞞有關限貸的事實和證據；2、李某申請的貸款是經過銀行的核實進行審批，合同也約定了貸款的成數及年限以銀行最終審批為準，貸款的額度與開發商無直接關係。
判決如下：駁回李某的訴訟請求
【筆者總結】
1、房屋認購書的性質
認購書的合同性質為預約合同，是獨立有效的合同。預約是在本約的磋商過程中訂立的，屬於前契約階段合同，違反預約而導致本約不成立，責任當屬締約過失責任。另，即使雙方當事人完全履行了商品房認購書，仍需雙方另行簽訂商品房預售合同或現房銷售合同。
《商品房買賣合同解釋》第5條將商品房買賣認購書認定為商品房買賣合同，即認定名為預約實為本約，應具備兩個條件：一是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容；二是出賣人已按約定收取購房款。從此條可以得知，認購書被認定為本約，除合同條款齊備外，還應具備合同實際履行條件。
2、買房中定金的作用
從學理上的理解可知，定金分為五種類型，功能也各不相同，分別起到了：立約、成約、證約、違約、解約的證明和擔保作用。開發商與買受人簽訂商品房認購書具有約束雙方當事人在確定的期限內作為一定的民事法律行為的內容，即作為簽訂正式《商品房預售合同》的擔保，故該定金為立約定金。
3、限貸政策下定金是否要退還？
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定：“出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於雙方當事人的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
即（1）因不可歸責於雙方當事人的事由，出賣人應當將收取的定金退還給買受人；（2）如果當事人雙方在合同磋商過程中均存在過錯，此時出賣人應當將收取的定金退還，並不是按過錯責任大小來確定退還定金的多少；（3）買受人一方有錯，不退定金，出賣人一方有錯，退定金。
4、限貸政策的定性
限貸政策在認購書籤訂後頒佈，可將此視為“不可歸責於雙方事由”的解除合同情節，（1）不屬於不可抗力，因為信貸只是房屋買賣合同常見的融資手段之一，並非唯一，該手段的缺失可能造成履約的困難，但並不直接導致合同的無法履行。且信貸政策調整並非直接針對普通民事主體，具有普遍性和常規性的特點，難言不可預見。（2）不屬於情勢變更，審判實務中對援引情勢變更原則一直持及其謹慎態度，不應輕易打破該局面，否則易產生法官自由裁量權的過度使用，情勢變更中需要公權力介入調整的顯失公平必須達到相當的嚴重程度，房產新政中的限貸政策所帶來的交易困難，並未到此地步。（3）也不屬於商業風險。在當前國家加大宏觀調控力度的背景下，房屋買賣雙方有可能預見國家會採取一些政策調整，但出臺的時間和內容難以預料，不能以正常的商業風險來判斷。（此處很多人產生誤認，筆者多解釋了一下。）
綜上，限貸政策在認購書籤訂後頒佈的，可將此視為“不可歸責於雙方事由”的解除合同情節。（1）原則上先政策調整後簽訂的，不應輕易解除雙方合同、撤銷認購書；（2）對於先簽訂後政策調整的，也只有在買房人充分舉證履約達到一定困難程度時，如：無力支付超過合同的首付款、無法獲取按揭貸款或因購房資格限制無法辦理房產登記等情形，才可以解除合同；（3）對於買受人因新政策導致利率變動較大增加其負擔並要求解除合同的，一般不予支持。
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