又有一个城市“广东江门”想动“限购”的主意，这次是用“人才”的名义。
过去的因城施策里，也有城市试图放松交易端的限购限售，但最后都无疾而终。
这次，又会是另一个“一日游”政策吗？
3月6日，广东省江门市人民政府办公室印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。
文件名就体现了，意图还是毕竟干脆明了的，就是为了“救市”。
这里面总共有十五条政策，我这里只提取重点内容做解析：
1、加强市场分析和研判
第一条很有意思，这里写的不是很明了，但责任单位总共划归了6个市属直管部门，要求是发挥房地产交易系统作用，及时分析市场数据。
比较意外的是，第一条不是救房企，也不是政策宽松，而是做好市场分析和管控。
这也体现了现在三四线城市面临的楼市困境 ：一边很焦急，一边又想用大手牢牢抓住，和其他三四线城市一样，江门的房地产市场同样不容乐观。
我们再来看看后面的政策：
2、稳定土地出让市场
3、实施土地出让“预申请”政策，鼓励对地块感兴趣的企业在地块正式挂牌出让前提交购买意向。
4、分期缴纳土地出让金。2020年出让的土地，在签订合同后1个月内缴纳出让价款的50%作为首付款，余款可约定分期缴纳。
5、分期缴纳城市基础设施配套费
6、提高预售款使用效率，2020年12月31日前，商品房预售监管款留存比例由5%调减至3%。
7、税收缴纳延期、减免，受疫情影响办理纳税申报困难的房地产开发企业、房地产经纪机构，可由企业依法申请办理延期申报
8、开工、竣工时间顺延
9、妥善解决配建房问题
10、加强金融服务，对有发展前景但受疫情影响暂遇困难的企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。
这9条政策和2月以来的其他城市密集的楼市政策没有太大不同，意思也很明确：
一、地还是要卖，但土地出让市场需要稳定。
房企可以不着急付钱“预申请”，可以延期分期缴纳土地出让金，分期缴纳城市基础设施配套费。
既要缓解开发商压力，也要吸引开发商拍地，恢复土地出让市场财政。
三四线难啊！
二、开发商的税收、预售款、开工竣工时间、融资问题都可以帮忙解决，房企要争气
11、合理优化住房公积金贷款额度
12、继续深化完善我市人才安居政策。支持各类外地人才在我市限购区域购买首套新建商品住房。
这两条比较直接，一个是通过公积金鼓励本地市场，另一个是鼓励外地人才。
我们再仔细看这里的描述：支持「各类」外地人才在我市「限购区域」购房首套「新建商品住房」。
我框出来可能大家会更好理解：
1、“各类外地人才”，“限购区域”这两个词非常有意思。
首先“各类”在文件里具体指哪类，是没有的。
“限购区域”就是想放松限购，但又不好太直接，把“外地人才”这个词放在了前面。
毕竟驻马店和广州刚被约谈，是前车之鉴。
2、「新建商品住房」意图就是鼓励新房市场，看来存量商品房的成交还是有压力的。
我去翻了江门市住房和城乡建设局官网数据，2019年全年江门市商品房成交53968套，同比上涨2.7%；成交均价8060元/平方米，同比下降3.1%；存量房成交28754套，同比下降11%。
今年1月，江门市数据显示，商品房成交4373套，同比上涨36.6%；成交均价8062元/平方米，同比上涨1.8%；存量房成交1598套，同比下降29.4%。
2月的数据我不用说各位都知道，全国市场都几乎停摆。
13、完善区域公共配套设施。
14、加强城建规划、成果宣传。
15、提高政务服务效率。相关部门加强信息共享，建立健全购房资格核验机制，提高房屋买卖合同备案效率，加快商品房预售许可办理。
后面几条没有什么特殊信号，提振市场信心。
总的来说，一些三四线城市由于市场需求疲软，开始陆续用鼓励人才购房的政策，想以此激活市场。
在疫情发生之前，就有一些城市通过人才吸引政策鼓励买房，实际上效果不咋滴，真正的人才也不会因为可以买房而留下来。
三四线的确很难，就是因为难也开始在“因城施策”的边缘小心试探。
发发补贴和钱可以，但触碰限购限售降首付等交易端红线，估计会和驻马店一样的结果。
这里也对我们选择城市有了一定的借鉴意义：
1、查查所在城市的成交量价和库存，是否还有水份，如果有的话，最近别着急下手。
和淘宝买东西一样，今天买，明天可能就会面临降价，但买房不是电商，是没有“降价包退”的。
2、三四线短期内会有不小的重创，“回乡行情”没了，库存消化不掉，土地财政也会同步收缩，有些城市是真着急了，这也提醒我们选择城市时要慎之又慎了，尤其是年轻人 。
3、后面预计还会有政策窗口，如果你不打算去一二线拼，选择在三四线买房，可以盯准窗口期，在市场买点（即将量价齐升，成交量回暖）和政策买点（涉及限购限售降首付等交易端政策放松）共振时买入。
祝大家都可以买到好城市，好房子！
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