全市限购两周多，楼市成交量果然大跌。
黄佬邪看了几份数据，却发现一个有意思的现象，高端楼盘销售平稳甚至喜人：星河湾二期8月16日开盘后，销售形势良好，上周占据全市成交面积成交金额第一；信达万科如园，也未受限购影响，上上周沈河成交量榜首。
星河湾高层最大户型，295平，总款每套600万以上；信达万科如园，高层＋洋房，总款每套在300—600万之间。
全市限购，总成交量大跌。你觉得房价会跌，但有钱人，依然在买买买！
01
8.8全市限购后，第一个大新闻是：沈阳市均价不降反升，突破11000元/平米，创历史新高。
以上这张中原数据表（这张图后面将多次用到），可以看出，8.6—8.12周均价为9552元/平米；8.13—8.19周均价上涨为10725元/平米；8.20—8.26周均价进一步上涨为11207元/平米。
黄佬邪算术不好，但也算明白了，限购之后，三周房价涨幅17%。
不是说好了要“遏制房价上涨”么？
沈阳，这是在给谁上眼药。这样涨法，会不会被约谈？招来更严厉调控？
在房地产界，真是“眼见未必即真实”，尤其是统计数据。
8月16日，沈阳豪宅楼盘之一，星河湾开盘，单价18000元—20000元/平米。次周，合同集中备案，是为拉升沈阳房价“罪魁祸首”之一。
看这一周，星河湾成交面积1.1万平、成交金额2亿，直接甩开第二名一倍之多。
像星河湾这样高单价、高总价楼盘，目前在售的，还有雅颂居、新世界洋房等。
如果沈阳全市总成交量较大，一个高端楼盘合同集中备案，不会大幅拉升沈阳均价。但限购后，沈阳总成交量腰斩，而高端楼盘成交却未受大影响，造成沈阳均价迅速拉升。
如何掌控高端楼盘合同备案节奏，颇考验房产局智慧。
02
同样这张图：全市限购令后，8.13—8.19这周，全市成交面积迅速降为12.9万平米；8.20—8.26这周，成交面积也仅有13.9万平米，仅为限购前1/4、1/5。
说腰斩都不足以形容，市场流动性几乎降至冰点。
看统计数据，极为悲观。
真实情况是：传闻全市限购后，开发商加快了拿证推盘节奏，抢开盘，抢销售。我们看下面这张7月成交量图表，就能明白。
一般情况下，开发商为冲月销售任务，每月最后一周成交量会比较高。因此，6月底与7月底成交数据明显高于月初、月中。我们看7月第一周至第三周成交数据，比较平稳，约在36—38万平米之间。
结论：环比7月同期，8月全市限购后，沈阳成交量下降2/3。这是比较合理的对比。
限购令确实全面限制了沈阳楼市成交量。但这种成交量下降，并不代表楼市转向。
03
沈阳成交量上周跌到仅成交13.9万平米，星河湾一家就销售1.1万平米，近十分之一。
令人咋舌。
豪宅星河湾二期销售户型，为203平，255平，295平。每卖一套，相当于刚需房源2—3套。
为了求证销售情况，黄佬邪特地去现场踩盘。看到现场房源公示牌上，203､255平还剩不少，295平竟然只剩4楼以下。
What ! 295平，平均每套都在600万以上
。
竟然，卖的最好！
销售还得意地说：有个客户一下买了三套，而且全款。
看上去不像吹牛的样子，有统计数据在那儿摆着。
不过，看数据是一码事；现场感受更为震惊。
现在能拿出1000万流动资金的主儿，应该是资产过亿的大财主。
黄佬邪回头看看自己微信里仅有4.17，想买块豆腐撞死的心都有。
“不是限购吗？他怎么买三套？”
“写老人名、媳妇名、孩子名啊。”
“……”
现在菜价飞涨。豆腐，你涨价没？4.17还能买到一块豆腐么？
04
看数据，万科目前沈阳在售最高端项目—信达万科如园也排在8.13—8.19这周成交金额第一，成交面积第二。
8.20—26这周，如园成交面积与成交金额仍在前三。
如园是小园区，总共200余套房源。高层是主力产品，以三室、四室为主，均价每套300万；洋房140､160､180平，每套400—600万。如此高总房款，依然可以登上排行榜首。
如园，一直是业内比较关注的楼盘。很多人甚至还在限购后，等着看如园笑话。
统计数据表明，如园没有像星河湾一样火，却悄无声息地持续平稳出货。
黄佬邪来如园售楼处，找销售套话。
销售脸上带着微笑，似乎业绩不错。
“我们是第一批限购的区域（4.17沈阳限购和平、沈河、浑南三环内），现在客户已经习惯限购市场了。今天我们一天就卖出三套高层。”
“来买房的客户素质很高，也很低调，很少有开豪车的。”
“一次性付款的也不少。”
“现在客户素质高。我们从6月中旬开盘到现在，没发过一个催款函，没遇到一个扯皮的客户。”
有钱人真不少，而且都是不差现金的主儿。
05
看数据＋踩盘，黄佬邪坐实了本文开头的事实：限购，根本没有限制有钱人出手。
有几个疑问，需要解开。
黄佬邪和业内几个好友交流，找到了答案。
1，限购之下，有钱人哪儿来的买房资格？
答：有钱人比你聪明。
自己家庭＋夫妻双方父母家庭＝3个家庭＝6套房资格；如果有成年孩子，则每个孩子又多两个名额；再加上公司可以买；另外，有钱人不太在乎房证写谁名字，亲戚好友名额可以借用。
2，为何有钱人还是愿意买房？
答：那还用问，当然是：爽。
你试试从150平，搬进250平房子。你一定幸福得像个250。
严肃地说，是投资渠道少，人民币贬值，再加上限价。星河湾二期相比一期没有涨价；如园地处沈河区市中心，单价均价仅有18000元/平米（精装）左右，仅比旁边地王地价12900元/平米贵一点。
主要原因，还是：
有钱人与刚需群体思考逻辑不同；
刚需以满足自住为主，买不起就要发泄情绪，骂；
有钱人则比较理性，兼具投资、保值、增值理念；
限价对很多有钱人而言，是建仓好机会；
有钱人会用金融思维来思考房地产市场。
3，高端楼盘销售良好，会不会影响沈阳市均价？
答：如果从全年看，300万以上新建商品房，成交量仅占全市3—4%，影响极其轻微。现在全市限购刚刚开始执行，成交量腰斩，高端楼盘成交占比高，对房价影响大。如果高端楼盘暂停销售，或刚需楼盘成交量提升，全市均价立即会回落。
4，限购没限制住有钱人，刚需因名下无房也不被限，限制的岂不就是有改善需求的中产？
答：2018年沈阳楼市改善型产品与刚需是市场主流。限购后，尤其是”遏制房价上涨“表态，会让部分刚需产生观望。改善型需求被限，是限购后主要市场特征。
改善型客户，主要以中产为主。
中产历来是各国各时代最苦逼的群体之一，劳动密度强，交税多，生活成本高，幸福感低。没有限购也是。
5，沈阳还是有很多隐性富豪啊。
答：那首歌怎么唱来着，可惜不是你……
6，有木有中产变成有钱人攻略？
答：努力奋斗、创业、买彩票、嫁有钱人、娶富二代，还有——买房。
7，我有生之年能变成有钱人不？
答：能。在梦里。
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