总序：
如果你问一个在沈阳生活了10年或以上的老百姓，对于沈阳城市变化的看法。他一定会说，“沈阳这20年的变化太大了”。
作为东北老工业基地的沈阳，在这十年之间的变化可谓是日新月异：从沈阳第一条地铁进入运营到现在多条地铁线并驾齐驱，形成沈阳主要的公共交通路网；城市中心主干道从青年大街变成如今的金廊，成为沈阳的名片；从开发建设大浑南到区域内一栋栋高楼拔地而起，成为如今沈阳楼市最热的区域；从“一河两岸、一主三副”到“城市多中心”服务网络……
十年间，随着政策的不断变化，房地产市场起起伏伏；十年间，沈阳新兴产业得到飞速发展，吸引品牌开发商不断进入；十年间沈阳房地产从刚需市场逐渐转变成改善，新兴板块发光发热，高端项目层出不穷……当时间推移至2020年，这是具有跨时代意义的一年，它标志着一个发展的十年即将成为历史，也标志着一个崭新的十年即将到来。
人们常说，“时尚是个怪圈，流行总是在不断轮回”，就像是美好的东西会一直一直被延续下去。但其实，这只是对这句话的片面理解，将其剖开来看，螺旋式上升的横剖面发人深思。简单来说，就是时尚如此，但从不止于此。
在笔者看来，沈阳的楼市政策也仿佛陷入了一个“时尚怪圈”，从全面限购到全面解禁再到全面限购，十年间沈阳所出台的楼市政策不断变换，而从更深层次来看，沈阳房地产行业如今更加健康有序、蓬勃发展正是得益于政策的不断调整，整个行业的发展如今更加持续有力。
十年房产政策 几经变迁
01
2011年3月1日-二环内开始限购
沈阳市2011年2月25日印发执行的《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》中明确，沈阳的限购政策仅暂时局限在二环区域内。对已拥有一套住房的沈阳市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)、能够提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的沈阳市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非沈阳市户籍居民家庭、无法提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。此外，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税。
02
2013年4月1日-沈阳开启全城限购
在沈阳行政区域内，已拥有1套住房的沈阳户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同），可再购买1套住房；能够提供在沈阳1年以上纳税证明或社会保险证明的非沈阳户籍居民家庭，可购买1套住房，购买的住房包括新建商品住房和二手住房。
03
2013年11月25日-二套首付提高至65%
沈阳市印发《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。
将非沈阳市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由1年以上提高到2年以上，即能够提供在沈阳市2年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。
04
2014年9月12日-沈阳全面解除限购
沈阳市房产局发出关于解除住房限购的通知。从9月12日起，沈阳市户籍居民在沈阳市购买住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情况查询记录，非沈阳市户籍居民购买住房不再提供纳税证明或社会保险证明，享受本地人同等政策。
05
2016年3月28日-“22条”发布
沈阳市人民政府厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策；降低二手住房交易税费；降低公积金首付比例；鼓励农民进城买房居住、土地供应减半等22项房产新政。4月5日，补充发布《促进商品住房价格平稳运行的通知》，要求保证商品住房供给充裕，严格控制商品住房价格过快上涨，及加大对开发企业哄抬房价等违法违规行为的查处力度，以确保商品住房价格平稳运行。
06
2017年8月7日-二套房满五年可交易
沈阳市出台“59号文件”，在加强对三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内在售商品住房项目的价格监控指导。在三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内，本市户籍居民购买家庭唯一商品住房的，不予限售；购买家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。本市户籍居民购买家庭唯一二手住房的，不予限售；购买家庭第二套及以上二手住房的，自《不动产权证书》登记日期起满2年可上市交易。
非沈阳市户籍居民购买商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易；购买二手住房的，自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。
07
2018年4月15日-沈河、和平、浑南三区限购
4月15日，沈阳市印发促进房地产市场平稳健康发展的相关通知，对沈河区、和平区、浑南区(三环内)3个区域实行限购。
将“59号文件”中，购买商品住房和二手住房的限售范围扩展至全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内。
08
2018年8月6日-调控升级，限购范围扩大至全市
沈阳市政府发布了《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》通知规定，沈阳商品房限购区域扩大为全市行政区域（不含辽中区、新民市、法库县、康平县）。除此之外，通知还规定：增加住房用地和商品住房供应量；加强土地供应监管；实施商品住房价格指导；严查捂盘惜售、签订阴阳合同等；打击利用自媒体公众号等炒作渲染房价上涨。
09
2019年，定调“房住不炒”
2019年1-12月，沈阳发布了包括公积金、租赁住房、学区、人才就业与落户、土地储备与转让、营商优化等多条房产相关政策，主基调为“房住不炒”，“因城施策”贯穿整个楼市，松紧兼并，调控趋严，促进整个市场平稳发展。
政策出台与房价息息相关
从上述政策来看，沈阳发布的政策大致可以分为三个阶段，即在2011年开启限购，2013年措施逐渐严厉，限购区域升级到全城，为第一次限购阶段；第二阶段由2014年开始持续到2017年上半年，沈阳全面解除限购；而第三阶段则由2017年下半年开始，2018年开始升级第二次限购。而随着调控升级，我们可以看到房价也随之产生了变化。
01
阶段1:2011-2013年，第一次限购
2009年-2010年，全国楼市整体向好，为稳定房价，各地方纷纷开始出台调控政策。2011年3月，随着沈阳二环内开始限购，从市场表象上看，沈阳房地产市场平稳发展，直至2012年政策效应才逐渐显现。2013年限购再次升级，市场销量开始下降，但是价格却不断上升，3年时间内商品住宅上涨了3000元/平方米，到2013年达到最高点，均价超过7000元/平方米。
02
阶段2:2014-2017年，全市取消限购
由于2013年11月，沈阳将二套房首付比例提高至65%，抑制购房者的置业，导致在之后的一年里，市场销量骤减，价格也出现了下降趋势。且2014年，全国楼市低迷，沈阳市场也因一年前的限购而成交萎缩。并且由于2013年前，有大量的土地和住宅供应入市，而2014年市场环境陡然降温，导致了之后沈阳挤压了大量库存，市场上出现了明显供大于求的情况。为快速去库存，沈阳多家房企实行了优惠活动销售等措施，也许，这是导致成交价格有所下跌的原因之一。
虽然2014年沈阳取消了全面限购之后，房价下降到6800元/平方米，但降幅并不是很大，沈阳市场仍然保持着健康稳定的状态。
03
阶段3:2018年-至今，第二次限购
2016年，随着“22条”的颁布，沈阳房地产市场开始逐渐回暖，之后的沈阳房地产市场结构发生了很大变化，曾经以刚需为主的市场逐渐向改善转型。2018上半年，沈阳楼市调控政策再度收紧，销量虽同比下降，但价格持续上涨，且涨幅逐年提升。从数据上看，2018年度成交价格9172/平方米，较2017年上涨了16%；2019年全年，沈阳新建商品房成交均价约10546元/平方米，比去年同期上涨9.5%。
一方面，是由于土地市场价格持续走高，有许多地块开始逐渐突破万元“天花板”；另一方面，由于改善逐渐成为主流，市场中大面积改善类产品及洋房供给量加大，而这些产品的单价是高于刚需产品的；第三方面，近几年沈阳的库存去化速度明显加快，逐渐呈供不应求的市场形势，这也是导致商品住房价格上涨的一大原因。
综上，从数据来看，虽然政策不是影响房价的唯一条件，但随着政策的收紧或放松，沈阳房价有涨有跌，基本处于稳中有升的状态，显示出了良好的市场环境及稳定的行业生态。
有人说，回顾历史是为了更好的预判未来。如今，在“房住不炒”基调和“三稳”背景下，沈阳“限购、限售、限价”政策或仍将持续。不过不管收紧或是放松，政策的出台亦是为了行业健康有序的发展，所以2020年的沈阳房地产市场前景也将大有可期。
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