11月5日。新京報發表文章表示：2019年10月份，恆大實現903.0億元的單月銷售業績，這也是繼今年9月之後，恆大再度刷新單月銷售業績的歷史紀錄。

截圖源自：新京報

再結合前三季度累計約4531.8億元的銷售業績數據來看，今年前10個月，中國恆大的銷售業績已高達5434.8億元。距離年初制定的6000億的業績目標也就只剩565.2億元空缺了。

且不說按照這過去兩個月的銷售業績情況來看，就算接下來的兩個月裡給全體員工放假兩個月，對於恆大品牌號召力而言，完成年度業績目標想必是輕而易舉。

01、地產一哥，月入千億

11月4日，正是大家在總結“金九銀十”的各種市場數據指標不及預期的時候，中國恆大如期對外披露了本公司2019年10月銷售業績公告。

公告表示：

本集團物業於2019年10月份的合約銷售金額約為人民幣903.0億元，較上月增長約8.7%，較去年同期增長約70.2%，繼上月之後再度刷新本集團單月合約銷售金額的歷史記錄。

2019年10月份的合約銷售面積約為967.3萬平方米，合約銷售均價為每平方米人民幣9,336元。

想必稍微關注到一點的恆大相關消息的可能都忘不了恆大在2019年9月刷新的一個單月銷售的業績新高度。

資料顯示：中國恆大在2019年9月實現了831億元人民幣的銷售業績。不僅，實現了較上月相比高達73.8%和較去年同期相比高達31.9%超高速增長，同時，也刷新了恆大單月銷售業績的歷史最高記錄。

與此同時，筆者注意到了，去年同期業績則顯得平平淡淡。2018年10月恆大的單月合約銷售金額僅約530.4億元，合約銷售面積約為498.1萬平米，合約銷售均價為每平方米10,649元。

單月903億的銷售業績到底是什麼高度？

按照克而瑞的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》統計數據來看，2018年百強房企的全口徑銷售額門檻為218.5億元人民幣，權益銷售金額門檻為204億元人民幣。

而903億的高度可以排到全口徑銷售額的33位，位居龍光地產之後，或權益銷售金額的23名，位居龍光地產之前。單月業績可與雅居樂、首開股份、龍光集團等房企抗衡，同時基本可以秒殺掉，佳兆業，中國鐵建，美的置業以及首創置業等眾多大型明星房企。

同時，根據中國指數研究院的統計數據顯示，曾公開將年度銷售業績預期目標定在千億及以上的房企也就不過30家。

部分房企2019年前三季度業績目標完成情況

對於今年的年度業績預期目標，恆大似乎早已經有所準備。

早在8月28日，恆大的2019年上半年業績發佈會上，總裁夏海鈞就曾表示到：

恆大完成全年銷售目標沒有問題，“底氣”在於有充足的貨源。

今年上半年已取得預售證的可售面積還有1140萬平方米，下半年預計新取得預售證的面積有6000萬平方米，如果按照目前1萬多元/平方米的銷售價格，有8000億元的可推貨值，如果完成40%，能夠實現全年6000億元的銷售目標。

可見，恆大不愧為中國房企一哥，營收實力可真不是虛吹的！

月入近千億，這是恆大在房地產“寒冬”之際給房企做出的最好表率。同時也是眾多房企望塵莫及的“新高度”。

02、打臉，地產“寒冬”論？

中國恆大曾經在年初的一次公告中提到，其2019年全年的合約銷售預期目標為6000億元。如此看來，截至今年10月底，中國恆大已完成年度銷售目標的90.58%。

筆者也就此查閱了一下恆大今年前十個月的銷售業績情況，粗略來看，銷售金額和銷售面積成正比，並沒有什麼特別大的出入。

細分單月數據來看，受2月份春節的影響，銷售額和銷售面積出現了大幅下降，這並沒有什麼不正常的。反倒是九月和十月業績最亮眼：

兩個月累計銷售金額1734.1億元，佔前十個月累計銷售金額的31.91%；

兩個月的累計銷售面積約1753.9萬平米，佔前十個月累計銷售面積的33.43%。

數據來源：中國恆大官方公告；圖表整理：房地產洞察

看似一切正常的恆大，為什麼突然間出現了連續兩個月的超高增長呢？

說到底，還是離不開今年這輪“金九銀十”的大促銷。

既然這樣，咱們就看一看恆大的房價走勢。

根據今年前十個月的數據來看，恆大的銷售均價（銷售均價=銷售金額/銷售面積），並沒有同銷售額和銷售面積一齊同步走勢，反而出現了明顯的下跌走勢，尤其是在銷售業績大幅攀升的“金九銀十”之際。

自今年二月起到今年八月，合約銷售均價均維持在1.05萬每平米到1.08萬每平米之間，基本看不出漲跌趨勢。

自從進入九月以來，合約銷售均價開始跌近萬元大關，十月更是一舉跌至9336元每平米。

同2019年年初1月的11134元合約銷售均價相比，已經出現了16.15%的大跌。

相比於2018年10月同期的10,649元合約銷售均價，也出現了12.33%的下滑。

數據來源：中國恆大官方公告；圖表整理：房地產洞察

通過降價換取成交量，是今年“金九銀十”這場大混戰最漂亮的一仗，但並非所有房企都能如此。品牌效應，市場規模，產品定位等，都決定著能否參與這場大博弈。

以中國恆大，和碧桂園為首的諸多大型房企，早已經瞄準了二三線城市的市場，通過自身的抗風險能力，外加對剛性需求的產品把握。通過萬元上下的均價，利用促銷手段，不僅能在房地產的“寒冬”之際很健康地活下來，同時還能借助機會迅速擴大市場，坐穩房企一哥的“寶座”。

03、大膽留下，三點判斷

最後，對於恆大2019年“金九銀十”的耀眼戰績，筆者可做這樣三點的總結：

1、房企開發商的二八分化正日益加劇。

融資難遇上房企還債的高峰期，外加調控政策的不放鬆，讓那些高槓杆運作的房企和諸多靠天吃飯的中小房企所面臨的最大問題，必然是資金鍊的緊繃。

今年以來已有400餘家房企的破產，頭部房企的門檻一再提高，房企所面臨的“二八分化”或許只是剛開始。

2、整體市場不景氣，並非意味著沒有機會。

房住不炒的高度定位依然沒有改變，穩字當頭是我國房地產市場未來的發展走向，政策面不放鬆和資金面的持續收緊，只是提高了購房者的買房門檻，卻並沒有否認房產的居住價值和投資的價值。

城鎮化的道路至少還有十年要走，區域性的機會依然存在，發展速度快，城市體量不是特別大，恆大、碧桂園等房企的萬元均價足以說明，機會不僅僅只在一二線城市。

3、以價格換市場，這條路走得通。

恆大以行動和事實已經證明了，價格因素對市場的影響遠大於調控政策對市場的影響，降價促銷則可以直接緩解購房者的買房壓力。

依靠薄利多銷，用價格換市場的方法來度過房地產市場的“寒冬”，將會成為諸多房企所重點關注的方向。